Nebenkosten-Checker
Prüfen Sie kostenlos, ob Ihre Nebenkostenabrechnung fristgerecht ist und welche Kostenpunkte überhaupt umlagefähig sind. Zwei Prüfungen, ein Werkzeug – für Vermieter und Mieter.
1. Frist prüfen (§ 556 Abs. 3 BGB)
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen.
Bitte Abrechnungsjahr und Zugangsdatum angeben.
2. Posten prüfen (§ 2 BetrKV)
Wählen Sie die Posten aus Ihrer Abrechnung. Wir zeigen, was umlagefähig ist – und was der Vermieter selbst tragen muss.
Tippen Sie die Posten an, die in Ihrer Abrechnung auftauchen.
Dieser Rechner gibt eine erste Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
So funktioniert die 12-Monats-Frist (§ 556 Abs. 3 BGB)
Der Abrechnungszeitraum ist meist das Kalenderjahr; er darf höchstens zwölf Monate umfassen. Nach seinem Ende hat der Vermieter zwölf weitere Monate Zeit, die Abrechnung dem Mieter zuzustellen. Für das Abrechnungsjahr 2025 muss die Abrechnung also spätestens am 31. Dezember 2026 zugehen – entscheidend ist der Zugang beim Mieter, nicht das Absendedatum.
Verstreicht die Frist, ist eine Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) – außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten, etwa weil ein Versorger zu spät abgerechnet hat. Ein Guthaben des Mieters bleibt dagegen auch nach der Frist bestehen und muss ausgezahlt werden.
Umlagefähig ist nur, was die BetrKV nennt – und der Vertrag vereinbart
§ 2 BetrKV zählt sechzehn Kostenarten auf, von der Grundsteuer bis zur Gebäudereinigung, plus „sonstige Betriebskosten“, die im Vertrag ausdrücklich benannt sein müssen. Zwei Voraussetzungen müssen zusammenkommen: Die Kostenart muss in der Verordnung stehen, und der Mietvertrag muss die Umlage vereinbaren. Fehlt die Vereinbarung, trägt der Vermieter die Kosten selbst (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Nie umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Bankgebühren, Rücklagen und die Kosten leerstehender Wohnungen. Beim Hausmeister ist nur der laufende Dienst umlagefähig, nicht der Reparaturanteil. Zudem gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Der Vermieter darf nur Kosten umlegen, die ein wirtschaftlich handelnder Eigentümer so verursachen würde.
Abrechnung erhalten – die nächsten Schritte
Prüfen Sie zuerst Frist und Formalien – Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Ihre Vorauszahlungen –, dann die einzelnen Posten. Für Einwendungen haben Sie selbst zwölf Monate ab Zugang Zeit (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB); danach sind Sie mit Einwänden ausgeschlossen. Sie dürfen die Originalbelege einsehen.
Zahlen Sie eine strittige Nachforderung unter Vorbehalt, statt sie auflaufen zu lassen: So geraten Sie nicht in Verzug und können trotzdem zurückfordern, wenn sich die Abrechnung als fehlerhaft erweist.
Häufige Fragen
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei einem Kalenderjahr ist das der 31. Dezember des Folgejahres.
Was passiert, wenn die Frist versäumt wird?
Nach Ablauf der 12-Monats-Frist kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Ein Guthaben des Mieters bleibt dagegen bestehen.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen, Konto-/Bankgebühren, Rücklagen und der Reparaturanteil des Hausmeisters sind nicht umlagefähig.
Wie lange kann ich der Abrechnung widersprechen?
Zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, auch wenn die Abrechnung Fehler enthält. Widersprechen Sie schriftlich und benennen Sie die beanstandeten Posten.
Muss die Umlage im Mietvertrag vereinbart sein?
Ja. Ohne vertragliche Vereinbarung trägt der Vermieter die Betriebskosten selbst (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Üblich ist ein Verweis auf § 2 BetrKV, der alle Kostenarten der Verordnung einbezieht.
Was gilt bei Auszug mitten im Abrechnungszeitraum?
Die Kosten werden zeitanteilig aufgeteilt, verbrauchsabhängige Posten nach Zwischenablesung. Die 12-Monats-Frist läuft unverändert ab dem Ende des Abrechnungszeitraums.