Als Ausländer in Deutschland vermieten: Steuer & Pflichten (2026)
Als Ausländer in Deutschland vermieten: Steuer & Pflichten
Es gibt keine Beschränkung nach Nationalität: EU- wie Nicht-EU-Bürger dürfen in Deutschland Immobilien besitzen und vermieten, ansässig oder nicht.
Besteuert wird trotzdem in Deutschland: Als Nichtansässiger sind Sie beschränkt steuerpflichtig (§ 49 EStG), geben die Anlage V ab und zahlen 14–45 % Einkommensteuer. Ihre Pflichten als Vermieter sind dieselben wie die eines deutschen Vermieters.
§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStGIn 60 Sekunden
Für Eigentum und Vermietung gibt es keine Nationalitäts- oder Aufenthaltsvoraussetzung. Sie brauchen keinen Wohnsitz in Deutschland.
Deutsche Mieteinnahmen werden immer in Deutschland besteuert, nach dem Belegenheitsprinzip, unabhängig von Ihrem Wohnsitz.
Als Nichtansässiger haben Sie in der Regel keinen Grundfreibetrag: Besteuert wird ab dem ersten Euro, außer Sie optieren nach § 1 Abs. 3 EStG.
Ihr Wohnsitzstaat stellt die deutschen Einkünfte je nach Doppelbesteuerungsabkommen frei oder rechnet die deutsche Steuer an: doppelt zahlen Sie nicht.
Die Vermietung von Wohnraum ist von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 UStG); Sie stellen keine Umsatzsteuer in Rechnung.
Der Energieausweis ist Pflicht vor der Vermietung (§ 80 GEG). Ein Verstoß kann mit bis zu 15.000 Euro geahndet werden (§ 108 GEG).
Der Gesetzestext
Inländische Einkünfte im Sinne der beschränkten Einkommensteuerpflicht sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, soweit das unbewegliche Vermögen im Inland belegen ist.
Ansässig oder nicht. Was sich unterscheidet
| Punkt | Ansässiger Vermieter | Nichtansässiger Vermieter |
|---|---|---|
| Steuerpflicht | unbeschränkt (Welteinkommen) | beschränkt, nur deutsche Mieteinnahmen (§ 49 EStG) |
| Formular | Anlage V | Anlage V |
| Grundfreibetrag | ja | nein, außer Option nach § 1 Abs. 3 EStG |
| Doppelbesteuerung | — | Besteuerung in Deutschland; der Wohnsitzstaat stellt frei oder rechnet an |
| Vermieterpflichten | Energieausweis, Kaution, Nebenkosten, Wohnungsgeberbestätigung | identisch |
Ihre Pflichten sind dieselben wie die eines deutschen Vermieters
Der Wohnsitz ändert nichts an den mietrechtlichen Pflichten. Diese fünf treffen Sie unabhängig davon, wo Sie leben:
| Pflicht | Was sie verlangt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Energieausweis | Mietinteressenten vor der Vermietung einen gültigen Energieausweis vorlegen | § 80 GEG |
| Kaution | die Kaution (max. 3 Kaltmieten) getrennt und verzinst anlegen | § 551 BGB |
| Nebenkostenabrechnung | binnen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen | § 556 Abs. 3 BGB |
| Wohnungsgeberbestätigung | den Einzug des Mieters für dessen Anmeldung bestätigen | § 19 BMG |
| Mieterhöhung / Mietpreisbremse | Kappungsgrenze und Vergleichsmiete beachten | § 558, § 556d BGB |
Aus dem Ausland vermieten: Konto und Verwaltung
Ein deutsches Bankkonto ist nicht zwingend, macht aber vieles einfacher, vor allem die getrennte Kautionsanlage nach § 551 BGB und den Nachweis der Zahlungseingänge. SEPA-Überweisungen aus dem EU-Ausland funktionieren ebenso.
Kritischer ist die Präsenz vor Ort. Übergaben, Besichtigungen, Handwerkertermine und der Zustand der Wohnung lassen sich aus der Ferne nicht kontrollieren. Eine Hausverwaltung übernimmt das gegen Honorar; alternativ braucht es eine Vertrauensperson, die bei Ein- und Auszug den Zustand nachvollziehbar festhält, sonst steht bei einem Streit über die Kaution Aussage gegen Aussage.
Häufige Fehler
Deutsche Mieteinnahmen werden unabhängig vom Wohnsitz in Deutschland besteuert (§ 49 EStG).
Nichtansässige werden ab dem ersten Euro besteuert, außer sie optieren nach § 1 Abs. 3 EStG.
Er muss vor dem Inserat vorliegen; das Bußgeld reicht bis 15.000 Euro (§ 108 GEG).
Sie muss getrennt vom eigenen Vermögen und verzinst angelegt werden (§ 551 BGB).
Danach können Sie keine Nachzahlung mehr fordern (§ 556 Abs. 3 BGB).
Nächste Schritte
Steuerliche Erfassung klären: zuständiges Finanzamt ist das am Ort der Immobilie.
Energieausweis besorgen, bevor Sie inserieren (§ 80 GEG).
Ein deutsches Konto oder eine SEPA-Lösung für Miete und Kaution einrichten: die Kaution getrennt anlegen.
Aus der Ferne: eine Hausverwaltung oder eine Vertrauensperson vor Ort für Übergaben und Zustandsdokumentation benennen.
Anlage V zum 31. Juli des Folgejahres abgeben, oder einen Steuerberater mandatieren.
Häufige Fragen
Darf ich als Ausländer in Deutschland eine Immobilie besitzen und vermieten?
Ja. Deutschland kennt keine Beschränkung nach Nationalität oder Wohnsitz für Immobilieneigentum oder dessen Vermietung. EU- und Nicht-EU-Bürger, ob in Deutschland wohnhaft oder im Ausland, können zu denselben Bedingungen wie Deutsche privat vermieten. Sie brauchen weder die deutsche Staatsbürgerschaft noch einen Wohnsitz in Deutschland. Auf die Mieteinnahmen zahlen Sie aber deutsche Steuer.
Zahle ich deutsche Steuer auf Mieteinnahmen, wenn ich im Ausland lebe?
Ja. Mieteinnahmen aus deutschem Eigentum werden immer in Deutschland besteuert. Als Nichtansässiger sind Sie beschränkt steuerpflichtig nach § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG: Sie geben eine deutsche Steuererklärung mit der Anlage V ab und zahlen Einkommensteuer auf progressiver Skala (rund 14 % bis 45 %) auf den Überschuss nach Werbungskosten. Doppelbesteuerungsabkommen folgen dem Belegenheitsprinzip und geben Deutschland das Besteuerungsrecht an deutschen Immobilien.
Bekommen nichtansässige Vermieter den Grundfreibetrag?
Grundsätzlich nein. Nach § 50 EStG erhalten nur beschränkt steuerpflichtige Vermieter den Grundfreibetrag nicht, deutsche Mieteinnahmen werden also ab dem ersten Euro besteuert. EU-/EWR-Bürger, deren Einkünfte zu mindestens 90 % aus Deutschland stammen, können nach § 1 Abs. 3 EStG zur unbeschränkten Steuerpflicht optieren und dann den Grundfreibetrag geltend machen.
Muss ich auf Wohnraummiete Umsatzsteuer berechnen?
Nein. Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Sie schlagen keine Umsatzsteuer auf die Miete auf und können im Gegenzug keinen Vorsteuerabzug für Kosten wie Sanierungen geltend machen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie in Deutschland oder im Ausland ansässig sind.
Welche Pflichten hat ein Vermieter in Deutschland?
Für ausländische und deutsche Vermieter dieselben: einen Energieausweis vor der Vermietung vorlegen (§ 80 GEG), die Kaution (höchstens drei Kaltmieten) getrennt und verzinst anlegen (§ 551 BGB), die Nebenkostenabrechnung binnen 12 Monaten erstellen (§ 556 Abs. 3 BGB), die Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung des Mieters ausstellen (§ 19 BMG) sowie Mietpreisbremse und Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen beachten (§ 558 BGB).
Kann ich eine deutsche Mietwohnung aus dem Ausland verwalten?
Ja. Viele nichtansässige Vermieter beauftragen eine Hausverwaltung für das Tagesgeschäft und einen Steuerberater für die Anlage V. Ein deutsches Bankkonto erleichtert Mieteinzug und Steuerzahlungen. Für Ihre Vermieterpflichten bleiben Sie auch dann persönlich verantwortlich, wenn ein Verwalter für Sie handelt.
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