Mieteinnahmen versteuern: der Überblick für Vermieter (2026)
Mieteinnahmen versteuern: der Überblick für Vermieter
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird aber nicht die Miete, sondern der Überschuss.
Von den Einnahmen ziehen Sie die Werbungskosten ab (§ 9 EStG), allen voran die Gebäude-AfA. Was übrig bleibt, versteuern Sie mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Erklärt wird alles auf der Anlage V, auch ein Verlust.
§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStGIn 60 Sekunden
Steuerpflichtig ist der Überschuss: Mieteinnahmen minus Werbungskosten (§ 9 EStG). Eine Freigrenze für Mieteinnahmen gibt es nicht.
Zu den Einnahmen zählen auch die umgelegten Nebenkosten. Sie sind kein durchlaufender Posten, sondern Einnahme, der die tatsächlichen Kosten als Werbungskosten gegenüberstehen.
Größter Kostenblock ist meist die Gebäude-AfA (§ 7 EStG): in der Regel 2 % des Gebäudeanteils pro Jahr, 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022.
Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor.
Vom Darlehen sind nur die Schuldzinsen Werbungskosten, nicht die Tilgung. Die ist Vermögensbildung.
Auch ein Verlust gehört in die Anlage V: Er mindert Ihre Steuer nur, wenn Sie ihn angeben.
Der Gesetzestext
Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen.
Was Sie absetzen können, und was nicht
| Bereich | Absetzbar (Werbungskosten) | Nicht absetzbar |
|---|---|---|
| Immobilie | Gebäude-AfA (§ 7 EStG) | der Kaufpreis selbst, er läuft über die AfA |
| Darlehen | Schuldzinsen (Zinsanteil) | die Tilgung (Vermögensbildung) |
| Nebenkosten | nicht umgelegte Kosten, Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung | umgelegte Kosten, soweit vom Mieter getragen |
| Nutzung | Erhaltungsaufwendungen und Reparaturen | privat genutzte Anteile |
Gerechnet an einem Beispiel
Eine vermietete Eigentumswohnung, Gebäudeanteil 200.000 Euro, Baujahr 1998:
Von 12.000 Euro Einnahmen bleiben 600 Euro steuerpflichtig. Den Rest tragen die Werbungskosten. Das ist der Regelfall, kein Trick.
Wie viel AfA steht mir zu?
Die Gebäude-AfA verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer. Welcher Satz gilt, hängt am Fertigstellungsjahr:
| Gebäude / Fall | Linearer AfA-Satz |
|---|---|
| Wohngebäude, Fertigstellung ab 1925 | 2 % jährlich |
| Wohngebäude, Fertigstellung nach dem 31.12.2022 | 3 % jährlich |
| Wohngebäude, Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % jährlich |
| Denkmal / Sanierungsgebiet (Sonder-AfA) | erhöhte Sätze (§§ 7h, 7i EStG) |
Maßgeblich ist immer der Gebäudeanteil des Kaufpreises. Den Anteil für Grund und Boden schreiben Sie nicht ab: er verbraucht sich nicht.
Was passiert bei einem Verlust?
Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, entsteht ein Werbungskostenüberschuss. Er wird mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet und senkt Ihre Steuer, aber nur, wenn Sie ihn erklären.
Voraussetzung ist eine Überschusserzielungsabsicht: Wer dauerhaft Verluste schreibt, ohne dass auf Sicht ein Totalüberschuss zu erwarten ist, riskiert, dass das Finanzamt von Liebhaberei ausgeht und die Verluste nicht anerkennt. Bei langfristiger Vermietung zu ortsüblicher Miete wird die Absicht in der Regel unterstellt.
Häufige Fehler
Sie sind steuerpflichtige Einnahme. Wer sie weglässt, riskiert eine Schätzung des Finanzamts.
Nur der Zinsanteil des Darlehens ist Werbungskosten.
Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil. Den Kaufpreis müssen Sie aufteilen.
Ein Werbungskostenüberschuss senkt Ihre Steuer nur, wenn er in der Anlage V erscheint.
Ohne ganzjährige Aufzeichnung gehen Reparaturrechnungen und Zahlungsnachweise verloren, und damit absetzbare Werbungskosten.
Nächste Schritte
Einnahmen zusammenstellen: Kaltmiete plus umgelegte Nebenkosten, tatsächlich zugeflossen im Kalenderjahr.
Kaufpreis aufteilen in Grund und Boden und Gebäude, nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben.
Werbungskosten belegen: AfA, Schuldzinsen, Reparaturen, Versicherungen, Verwaltung, Grundsteuer.
Alles in die Anlage V eintragen, auch dann, wenn ein Verlust herauskommt.
Häufige Fragen
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja. Mieteinnahmen aus vermietetem Wohnraum zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und sind einkommensteuerpflichtig. Versteuert wird allerdings nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss. Die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten. Erklärt wird das auf der Anlage V zur Einkommensteuererklärung. Nur bei vorübergehender Untervermietung von Teilen der eigenen Wohnung gilt eine Freigrenze von 520 Euro im Jahr.
Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen?
Es gibt keinen eigenen Steuersatz für Mieteinnahmen. Der Überschuss aus Vermietung und Verpachtung wird mit Ihren übrigen Einkünften zusammengerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert (progressiv, 2026 von 0 bis 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Wie viel Steuer anfällt, hängt also von Ihrem gesamten zu versteuernden Einkommen ab.
Was kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen?
Absetzbar sind alle Werbungskosten (§ 9 EStG), die mit der Vermietung zusammenhängen: die Gebäude-AfA (§ 7 EStG), Schuldzinsen aus der Finanzierung, Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen), nicht auf Mieter umgelegte Verwaltungs- und Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherungen und Fahrtkosten. Nicht absetzbar sind die Darlehenstilgung und der Kaufpreis selbst: der Kaufpreis fließt nur über die AfA ein.
Was ist die AfA bei einer Mietimmobilie?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung, also die jährliche Abschreibung des Gebäudes. Sie verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer und ist meist der größte Werbungskostenposten. Nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt sie bei Wohngebäuden in der Regel 2 Prozent jährlich, bei nach dem 31.12.2022 fertiggestellten Wohngebäuden 3 Prozent. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden.
Was passiert, wenn die Vermietung einen Verlust macht?
Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Werbungskostenüberschuss. Ein steuerlicher Verlust. Diesen können Sie mit Ihren anderen Einkünften (etwa dem Arbeitslohn) verrechnen und so Ihre Gesamtsteuer senken. Voraussetzung ist eine Überschusserzielungsabsicht; fehlt die dauerhafte Gewinnaussicht, kann das Finanzamt von Liebhaberei ausgehen und die Verluste streichen. Auch einen Verlust müssen Sie über die Anlage V erklären.
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