Mieteinnahmen versteuern: Was wirklich steuerpflichtig ist
Wie Vermieter den Überschuss aus der Vermietung ermitteln und auf der Anlage V erklären.
Versteuert wird nur der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten, zu Ihrem persönlichen Steuersatz. Erklären Sie alle Einnahmen und Kosten auf der Anlage V, auch wenn ein Verlust herauskommt.
Wie versteuern Sie Mieteinnahmen?
Die Rechnung ist einfacher, als sie klingt. Entscheidend ist, dass Sie Einnahmen und Kosten vollständig zusammenstellen.
- 1
Einnahmen
Kaltmiete plus umgelegte Nebenkosten zählen als Einnahme.
- 2
Werbungskosten
Die tatsächlichen Kosten der Vermietung ziehen Sie davon ab.
- 3
Gebäude-AfA
In der Regel 2 % des Gebäudeanteils pro Jahr, 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 und 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925.
- 4
Schuldzinsen
Vom Darlehen zählen nur die Zinsen, nicht die Tilgung.
- 5
Steuersatz
Der Überschuss wird mit Ihren übrigen Einkünften zusammengerechnet.
- 6
Anlage V
Tragen Sie dort alles ein, auch einen Verlust.
Warum das wichtig ist
Nach § 21 EStG sind Mieteinnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Besteuert wird der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten, nicht die Miete, die auf dem Konto landet.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen?
Einen eigenen Steuersatz gibt es nicht: Der Überschuss wird mit Ihren übrigen Einkünften zusammengerechnet. Ihr persönlicher Satz liegt 2026 zwischen 0 und 45 %, plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Was passiert, wenn die Vermietung einen Verlust macht?
Den Verlust verrechnen Sie mit Ihren anderen Einkünften, wenn Sie ihn in der Anlage V angeben. Fehlt auf Dauer die Aussicht auf einen Überschuss, kann das Finanzamt Liebhaberei annehmen und den Verlust streichen.
Gibt es einen Freibetrag für Mieteinnahmen?
Nein. Eine Freigrenze von 520 € im Jahr gibt es nur für die vorübergehende Untervermietung eines Teils der eigenen Wohnung. Alle anderen Mieteinnahmen erklären Sie auf der Anlage V.
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