Ratgeber für Vermieter

Für einen Schaden in der Mietwohnung bekommen Vermieter den Zeitwert, nicht den Neupreis. So rechnen Sie neu für alt, ohne Mehrwertsteuer ohne Reparatur, und belegen den Einzug.

Muster für die Kautionsabrechnung zum Kopieren: Kaution und Zinsen, jeder Abzug mit Raum, Beleg und Zeitwert, Einbehalt für Nebenkosten, Auszahlung.

Mietkaution anlegen: höchstens drei Nettokaltmieten, getrennt vom eigenen Vermögen, insolvenzfest und verzinst (§ 551 BGB). Die Zinsen gehören dem Mieter.

Vermieter dürfen von der Kaution nur einbehalten, was sie belegen können. Was Sie beweisen müssen, wie lange Sie prüfen dürfen, und ein echter Fall vor Gericht.

Rauchen ist vertragsgemäßer Gebrauch. Gelbe Wände bekommen Vermieter nur über eine wirksame Renovierungsklausel bezahlt. Wann Schadenersatz möglich ist und was Sie belegen.

Muster: Vollmacht für die Wohnungsübergabe für Vermieter. Wer für Sie übergibt, darf Schlüssel annehmen und unterschreiben, aber nicht verzichten oder freigeben.

Die Vorabnahme vor dem Auszug ist freiwillig. Mit einer klaren Liste erledigt der Mieter vieles selbst. Was Sie aufschreiben und warum die Übergabe entscheidet.

Alle Fristen beim Mieterwechsel für private Vermieter: Kündigung, § 548 BGB, Kaution, Nebenkosten, Wohnungsgeberbestätigung, Mietpreisbremse in einer Tabelle.

Übergabeprotokoll Vorlage für Vermieter zum Kopieren und Ausdrucken: jeder Raum, Zähler, Schlüssel, Kaution, Abzüge und Vorbehalt für verdeckte Schäden.

Beim Auszug sagt der Mieter: Das ist normale Abnutzung. Was Sie als Schaden abrechnen dürfen, was Sie beweisen müssen, und ein echter Fall vor Gericht.

Ein Foto vom Auszug zeigt den Schaden, aber nicht, wann er entstand. Fünf Dinge, die Vermieter bei Fotos beachten sollten, und ein echter Fall vor Gericht.

Ein unterschriebenes Übergabeprotokoll beweist vor Gericht, was beide erklärt haben (§ 416 ZPO). Wer „ohne Mängel“ bescheinigt, kann Ansprüche verlieren.

Beim Einzug entscheidet sich, was Sie beim Auszug von der Kaution abziehen können. Fünf Dinge fürs Einzugsprotokoll und ein echter Fall vor Gericht.

Das Auszugsprotokoll bindet beide Seiten: Was Sie weglassen oder streichen, ist meist verloren. Fünf Dinge vor der Unterschrift und ein echter Fall vor Gericht.

Wohnungsbesichtigung bei Verkauf oder Neuvermietung: Der Mieter muss meist 1 bis 3 Termine im Monat dulden, rechtzeitig angekündigt. Die Regeln für Vermieter.

Abnutzung von Möbeln trägt der Mieter nicht (§ 538 BGB). Für echte Schäden gibt es den Zeitwert, nicht den Neupreis. Wie Sie beides trennen und den Abzug belegen.

Inventarliste für die möblierte Wohnung: nach Räumen, mit Anzahl, Jahr, Preis und Zustand. Warum sie erst mit Fotos vom Einzug einen Abzug beim Auszug trägt.

Inventarliste Vorlage für möblierte Wohnungen zum Kopieren und Ausdrucken: nach Räumen, mit Anzahl, Jahr, Preis, Zustand, Auszug-Spalte und Unterschriften.

Möbliert an Studierende vermieten: warum „bis zum Studienende“ nicht befristet, was für Kaution und Elternbürgschaft gilt und wie Sie Möbel beim Einzug belegen.

Möbliert vermieten: Mietpreisbremse, Befristung und Kündigungsschutz gelten auch hier. Was für die Möbel gilt und wie Sie ihren Zustand bei jeder Übergabe belegen.

Möblierungszuschlag: auch mit Mietpreisbremse erlaubt, wenn er zum Zeitwert der Möbel passt. So rechnen Sie ihn, was der Gesetzentwurf 2026 vorsieht und wie Sie ihn belegen.

Übergabe einer möblierten Wohnung: Raum für Raum mit der Inventarliste, Geräte testen, Kleinteile zählen, beide unterschreiben. Was beim Auszug den Unterschied macht.

Wohnen auf Zeit: Ein Enddatum allein befristet keinen Mietvertrag. Wann vorübergehender Gebrauch gilt, welche Gründe § 575 BGB verlangt und was bei jedem Wechsel zählt.

Indexmiete nach § 557b BGB erhöhen: VPI-Formel, Sperrfrist von einem Jahr, Textform mit Indexangabe. So berechnen Vermieter die neue Miete korrekt.

Mieterhöhung nach § 558 BGB: Die Miete muss 15 Monate unverändert sein und darf in drei Jahren um höchstens 20 % steigen, in angespannten Märkten um 15 %.

Mietpreisbremse bei Neuvermietung: höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen, Auskunftspflicht und Fristen für Vermieter.

Nach einer Modernisierung dürfen Sie 8 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB), höchstens 3 €/m² mehr Monatsmiete in sechs Jahren.

Grundsteuer auf Mieter umlegen: umlagefähig nach § 2 Nr. 1 BetrKV, aber nur mit Klausel im Mietvertrag. Was die Grundsteuerreform 2025 ändert.

Heizkostenabrechnung als Vermieter: 50 bis 70 % nach Verbrauch, sonst darf der Mieter 15 % kürzen. Zugang binnen 12 Monaten (§ 556 BGB) und umlagefähige Kosten.

Nebenkostenabrechnung erstellen: Sie muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein (§ 556 BGB). Kosten, Schlüssel, Fehler.

Dürfen Vermieter Haustiere verbieten? Ein generelles Hunde- und Katzenverbot ist unwirksam (BGH, VIII ZR 168/12). Was bei Hund, Katze und Kleintieren gilt.

Eine Kleinreparaturklausel braucht zwei Grenzen: je Reparatur sicher 100 bis 120 €, pro Jahr 6 bis 8 % der Jahresnettokaltmiete. Fehlt eine, ist sie unwirksam.

Maklerprovision bei Vermietung: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn, meist der Vermieter (Bestellerprinzip, § 2 Abs. 1a WoVermRG). Abwälzen ist nichtig.

Mietvertrag erstellen: Pflicht sind Parteien, Mietsache, Miete und Mietbeginn (§§ 535 ff. BGB). Dazu Schriftform, Befristung, Kaution und unwirksame Klauseln.

Staffelmiete oder Indexmiete: Beide müssen schriftlich vereinbart werden, und die Miete bleibt jeweils mindestens 12 Monate gleich (§§ 557a, 557b BGB).

Mieter verstorben: wer in den Mietvertrag eintritt (§§ 563, 563a BGB), das Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB und die Übergabe mit den Erben vor der Räumung.

Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: zulässige Personen, korrekte Begründung, Fristen (3/6/9 Monate) und das Risiko bei vorgetäuschtem Bedarf.

Vermieter dürfen nur mit berechtigtem Interesse kündigen (§ 573 BGB), etwa bei Eigenbedarf. Schriftform, Fristen von 3, 6 oder 9 Monaten, fristlose Kündigung.

Räumungsklage: fristlose Kündigung nach § 543 BGB ab zwei Monatsmieten Rückstand, dann Klage, Räumungstitel und Zwangsvollstreckung. Ablauf, Dauer, Kosten.

Will der Mieter nur einen Teil der Wohnung untervermieten und hat ein berechtigtes Interesse, müssen Vermieter meist zustimmen (§ 553 BGB). Ablehnung, Zuschlag.

Dürfen Ausländer in Deutschland vermieten? Ja, auch ohne Wohnsitz. Steuer als Nichtansässiger (§ 49 EStG), Pflichten nach § 556, § 551 BGB und § 80 GEG.

Mieteinnahmen versteuern Sie über die Anlage V: Einnahmen minus Werbungskosten, Gebäude-AfA meist 2 % pro Jahr (§ 7 EStG). Abgabe bis 31. Juli des Folgejahres.

Mieteinnahmen versteuern 2026: Steuerpflichtig ist nur der Überschuss nach Werbungskosten und AfA (§ 21 EStG), zum persönlichen Steuersatz, auf der Anlage V.

Schadensansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung. Wann die Frist läuft, was sie hemmt und wie Sie rechtzeitig fordern.

Vermüllte Wohnung nach Auszug oder Räumung: was § 885a ZPO zur Dokumentation sagt, wer die Kosten trägt und warum Sie den Zustand vor dem Entrümpeln festhalten.

Energieausweis bei Vermietung: spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert zeigen, nach Vertragsschluss Kopie übergeben (§ 80 GEG). Er gilt zehn Jahre.

Ruhestörung durch Mieter: Vorfälle dokumentieren, schriftlich abmahnen und erst kündigen, wenn die Störung weitergeht (§ 543 Abs. 3, § 569 Abs. 2 BGB).

Zahlt der Mieter bis zum dritten Werktag nicht, ist er ohne Mahnung in Verzug (§ 286 BGB). Wie Sie mahnen, Verzugszinsen berechnen, wann Sie fristlos kündigen.

Nach einer Mängelanzeige muss der Vermieter reparieren (§ 535 BGB), die Miete mindert sich ohne Frist. Angemessene Reparaturfrist: 24 Stunden bis 4 Wochen.

Vermieter haben kein generelles Zutrittsrecht. Wann Sie die Wohnung betreten dürfen, welche Frist gilt und wann unangekündigtes Betreten strafbar wird.

Kein gesetzlicher Anspruch des Mieters (BGH VIII ZR 238/08): wann Sie die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung freiwillig ausstellen und was hineingehört.