Ruhestörung durch Mieter: So gehen Vermieter vor (2026)
Ruhestörung durch Mieter: So gehen Vermieter vor
Kündigen können Sie erst nach vorheriger Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB).
Bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens ist die außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB möglich. Nachtruhe gilt regelmäßig von 22 bis 6 Uhr; Kinderlärm ist nach § 22 Abs. 1a BImSchG privilegiert.
§ 543 Abs. 3 BGBIn 60 Sekunden
Stört ein Mieter wiederholt den Hausfrieden durch Lärm, ist die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB möglich, aber erst nach vorheriger Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB).
Eine einmalige oder vereinzelte Störung genügt regelmäßig nicht; erforderlich ist eine wiederholte und nachhaltig erhebliche Beeinträchtigung.
Während der Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr gilt Zimmerlautstärke; die Ruhezeiten ergeben sich aus Landesrecht, Hausordnung und Mietvertrag.
Lärm eines Mieters kann für die anderen Mieter im Haus ein Mangel der Mietsache sein und deren Miete kraft Gesetzes mindern (§ 536 BGB). Wer nicht gegen den Störer vorgeht, trägt die Minderung selbst.
Kinderlärm ist nach § 22 Abs. 1a BImSchG privilegiert; eine Abmahnung deswegen ist unzulässig.
Der Gesetzestext
Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Für die Störung des Hausfriedens verweist § 569 Abs. 2 BGB auf diesen Maßstab.
Ordentliche oder außerordentliche Kündigung?
| Merkmal | Ordentliche Kündigung | Außerordentliche fristlose Kündigung |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB | § 569 Abs. 2 BGB i. V. m. § 543 BGB |
| Voraussetzung | erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung | nachhaltige Störung des Hausfriedens |
| Abmahnung nötig | grundsätzlich ja | ja (§ 543 Abs. 3 BGB) |
| Frist | gesetzliche Kündigungsfrist | sofort |
| Schwere | wiederholte Verstöße | besonders schwer oder besonders häufig |
Welche Ruhezeiten gelten?
| Ruhezeit | Zeitraum | Grundlage |
|---|---|---|
| Nachtruhe | 22:00–6:00 Uhr | Landesrecht, bundesweit üblich |
| Mittagsruhe | oft 13:00–15:00 Uhr | Hausordnung / Mietvertrag (keine bundeseinheitliche Pflicht) |
| Sonn-/Feiertage | ganztägig | Landesrecht, Hausordnung |
Aus Mietersicht ist dasselbe Thema im Ratgeber Lärm und Ruhestörung beschrieben.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Führen Sie ein Lärmprotokoll und reichen Sie es beim Vermieter ein.
- Zeigen Sie den Lärm als Mangel an, bevor Sie mindern (§ 536c BGB).
- Zahlen Sie unter Vorbehalt, bis die Quote geklärt ist.
- Üblicher Kinderlärm begründet in der Regel keinen Anspruch.
- Dokumentieren Sie Vorfälle mit Datum, Uhrzeit, Art, Dauer und Zeugen.
- Mahnen Sie schriftlich und nachweisbar ab, mit Hinweis auf die Kündigung.
- Warten Sie die Reaktion ab. Setzt sich die Störung fort, ist die Wiederholungsgefahr belegt.
- Begründen Sie die Kündigung und verweisen Sie auf die Abmahnung.
Häufige Fehler
Die Kündigung scheitert fast immer an § 543 Abs. 3 BGB.
Ohne Datum, Uhrzeit und Zeugen lässt sich die nachhaltige Störung nicht belegen.
Er ist nach § 22 Abs. 1a BImSchG privilegiert; eine solche Abmahnung ist unzulässig.
Wer nicht gegen den Störer vorgeht, trägt die Minderung der anderen Mieter selbst, und ein einmaliger Vorfall trägt keine Kündigung.
Nächste Schritte
Vorfälle dokumentieren: Datum, Uhrzeit, Art, Dauer, Zeugen; Beschwerden anderer Mieter schriftlich sammeln.
Schriftlich abmahnen, mit konkreter Schilderung, Aufforderung zur Unterlassung und Hinweis auf die Kündigung: Zustellung nachweisbar gestalten.
Frist und Reaktion abwarten.
Bei fortdauernder Störung ordentlich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder außerordentlich (§ 569 Abs. 2 BGB) kündigen, mit Begründung und Verweis auf die Abmahnung.
Häufige Fragen
Wann darf ich einem Mieter wegen Ruhestörung kündigen?
Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens ist nach § 569 Abs. 2 BGB möglich. Voraussetzung ist eine vorherige erfolglose Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB) und dass die Störung schwerwiegend oder so häufig ist, dass eine stete Wiederholungsgefahr besteht. Einmalige oder vereinzelte Vorfälle genügen nicht.
Welche Ruhezeiten gelten in einer Mietwohnung?
Die Nachtruhe gilt bundesweit regelmäßig von 22 bis 6 Uhr; in dieser Zeit ist Zimmerlautstärke einzuhalten, also keine außerhalb der Wohnung wahrnehmbaren Geräusche. Eine bundeseinheitliche Mittagsruhe gibt es nicht – sie ergibt sich, wenn überhaupt, aus dem Landesimmissionsschutzgesetz, kommunalen Verordnungen oder der Hausordnung, üblich sind 13 bis 15 Uhr.
Ist Kinderlärm ein Mietmangel?
In der Regel nein. Geräusche spielender, schreiender oder herumlaufender Kinder sind nach § 22 Abs. 1a BImSchG privilegiert und sozial adäquat; sie begründen normalerweise keinen Mangel und keine Mietminderung nach § 536 BGB. Etwas anderes kann gelten, wenn vermeidbare Störungen hinzukommen, etwa nächtlicher Lärm Erwachsener.
Kann ein Mieter wegen Lärm aus der Nachbarwohnung die Miete mindern?
Ja. Dauerhafter, mehr als unerheblicher Lärm ist ein Mangel der Mietsache, der zur Mietminderung nach § 536 BGB berechtigt. Eine verbindliche Minderungstabelle gibt es nicht; die Quote richtet sich nach dem Einzelfall. In einzelnen Gerichtsentscheidungen lagen die Quoten je nach Schwere etwa zwischen 5 und 25 Prozent – das sind Anhaltspunkte, keine festen Werte. Ein minutiöses Lärmprotokoll ist nicht nötig (BGH, 29.02.2012, VIII ZR 155/11); eine Beschreibung von Art, ungefährer Zeit, Dauer und Häufigkeit reicht. Der Vermieter muss dann gegen den Störer vorgehen.
Muss der Mieter ein Lärmprotokoll führen?
Nein, ein detailliertes Lärmprotokoll ist für die Mietminderung nicht zwingend erforderlich. Der BGH hat am 29.02.2012 (Az. VIII ZR 155/11) entschieden, dass eine Beschreibung der Beeinträchtigungen nach Art, ungefährem Zeitpunkt, Dauer und Frequenz ausreicht. Für eine spätere Kündigung ist eine genaue Dokumentation der Vorfälle dennoch dringend zu empfehlen.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.