Ruhestörung durch Mieter: richtig abmahnen und handeln
Wie Sie als Vermieter bei wiederholtem Lärm vorgehen, damit eine spätere Kündigung trägt.
Schreiben Sie jeden Vorfall mit Datum, Uhrzeit und Zeugen auf und mahnen Sie den Mieter zuerst schriftlich ab. Kündigen dürfen Sie erst, wenn die Störung danach weitergeht.
Wie gehen Sie bei Ruhestörung vor?
Ein einzelner Vorfall reicht für eine Kündigung nicht. Entscheidend sind die Aufzeichnungen und die Abmahnung.
- 1
Vorfälle notieren
Datum, Uhrzeit, Art, Dauer und Zeugen für jeden Vorfall.
- 2
Beschwerden sammeln
Lassen Sie sich Beschwerden anderer Mieter schriftlich geben.
- 3
Schriftlich abmahnen
Was passiert ist, was aufhören muss und dass sonst die Kündigung folgt.
- 4
Nachweisbar zustellen
Stellen Sie die Abmahnung so zu, dass Sie den Zugang belegen können.
- 5
Erst dann kündigen
Geht die Störung weiter, kündigen Sie ordentlich oder fristlos, mit Verweis auf die Abmahnung.
- 6
Ruhezeiten
Die Nachtruhe gilt regelmäßig von 22 bis 6 Uhr, eine Mittagsruhe steht meist in der Hausordnung.
Warum das wichtig ist
Nach § 543 Abs. 3 BGB ist eine Kündigung wegen einer Pflichtverletzung erst nach erfolgloser Abmahnung oder nach Ablauf einer Frist zur Abhilfe zulässig. Für die Störung des Hausfriedens gilt über § 569 Abs. 2 BGB derselbe Maßstab.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Wann darf ich einem Mieter wegen Ruhestörung kündigen?
Fristlos kündigen können Sie, wenn eine Abmahnung nichts gebracht hat und die Störung schwer ist oder sich ständig wiederholt (§ 569 Abs. 2, § 543 Abs. 3 BGB). Einmalige oder vereinzelte Vorfälle genügen nicht.
Ist Kinderlärm ein Mietmangel?
In der Regel nicht: Geräusche spielender Kinder sind nach § 22 Abs. 1a BImSchG geschützt und begründen normalerweise keine Mietminderung. Anders kann es sein, wenn vermeidbare Störungen hinzukommen, etwa nächtlicher Lärm von Erwachsenen.
Muss ich als Vermieter gegen einen lauten Mieter vorgehen?
Ja. Tun Sie nichts, können die anderen Mieter die Miete mindern (§ 536 BGB), und diese Minderung tragen Sie selbst. Schreiben Sie die Vorfälle auf und mahnen Sie den Störer schriftlich ab.
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Steht bald ein Mieterwechsel an?
Bei einem Mieterwechsel entscheidet sich, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wird. BildProof hält dabei jeden Raum fest und erstellt einen strukturierten Zustandsbericht.
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