Abnutzung oder Schaden? Was Vermieter abrechnen dürfen (2026)
Abnutzung oder Schaden? Was Vermieter abrechnen dürfen
Was durch vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, dürfen Sie nicht abrechnen. Es ist mit der Miete abgegolten.
Für alles darüber hinaus tragen zunächst Sie die Beweislast: objektive Verschlechterung, Überschreiten der normalen Abnutzung und Ursache aus dem Obhutsbereich des Mieters; erst dann muss sich der Mieter entlasten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Angesetzt wird der Zeitwert mit Abzug „neu für alt“.
§ 538 BGBIn 60 Sekunden
Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten; sie sind mit der Miete abgegolten und dürfen weder von der Kaution einbehalten noch gesondert abgerechnet werden (§ 538 BGB).
Sie müssen zuerst dreierlei beweisen: eine objektive Verschlechterung, dass sie über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgeht, und dass die Ursache aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt.
Erst dann greift die Beweislastumkehr des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB und der Mieter muss sich entlasten.
Zu ersetzen ist der Zeitwert mit Abzug „neu für alt“. Ist die wirtschaftliche Lebensdauer überschritten, entfällt der Anspruch vollständig, auch bei nachgewiesener Verursachung.
Ersatzansprüche verjähren sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung, unabhängig davon, wann Sie den Schaden entdecken (§ 548 Abs. 1 BGB).
Der Gesetzestext
„Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“
Gerechnet an einem Beispiel
Ein Teppichboden ist beim Auszug beschädigt. Angesetzt wird eine wirtschaftliche Lebensdauer von zehn Jahren.
Ab dem zehnten Jahr ist die Sache abgeschrieben und der Ersatzanspruch entfällt ganz. Eine Forderung über den Neupreis macht die gesamte Abrechnung angreifbar.
Die Abgrenzung mit Beispielen
| Normale Abnutzung (nicht abrechenbar) | Schaden (abrechenbar, bei Nachweis) |
|---|---|
| Laufspuren und Druckstellen im Teppich | Brandloch, tiefer Riss, großflächiger Fleck |
| Vergilbte oder nachgedunkelte Wandfarbe | Starke Nikotinverfärbung, verkratzte Wände |
| Dübellöcher in üblicher Zahl | Bohrungen in Fliesenspiegel oder Naturstein |
| Mattierte Versiegelung, feine Kratzer | Tiefe Kratzspuren durch Möbelrücken |
| Abgenutzte Silikon- und Dichtungsfugen | Zerbrochene Fliesen, gesprungenes Waschbecken |
| Gebrauchsspuren auf der Arbeitsplatte | Brand- und Schnittstellen in der Arbeitsplatte |
| Verkalkte Armaturen | Abgerissene Armatur, defekter Fenstergriff |
| Übliche Spuren eines erlaubten Haustiers | Zerkratzte Türblätter, zerbissene Fußleisten |
Maßgeblich bleibt der Einzelfall – vor allem Alter der Sache und Dauer der Mietzeit. Nach zehn Jahren Mietzeit ist der Maßstab für „normal" ein anderer als nach zwei.
Wie Sie den Einzugszustand festhalten, steht im Ratgeber Wohnungsübergabe beim Einzug; was Sie von der Kaution einbehalten dürfen, in Kaution einbehalten oder zurückzahlen.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie jede Position darauf, ob sie nicht in Wahrheit normale Abnutzung ist.
- Fragen Sie nach dem Alter der Sache und dem angesetzten Zeitwert.
- Verlangen Sie eine konkrete Beschreibung: Raum, Lage, Art, Ausmaß.
- Prüfen Sie, ob die Sechsmonatsfrist schon abgelaufen ist.
- Dokumentieren Sie den Einzugszustand, ohne ihn scheitert der erste Beweisschritt fast immer.
- Sortieren Sie Positionen nach § 538 BGB vor der Abrechnung aus.
- Weisen Sie Zeitwert und Abzug „neu für alt“ offen aus.
- Rechnen Sie innerhalb von sechs Monaten ab (§ 548 Abs. 1 BGB).
Häufige Fehler
Der häufigste Grund, warum Kautionsabrechnungen scheitern.
Ohne dokumentierten Anfangszustand lässt sich kaum belegen, dass die Verschlechterung in dieser Mietzeit entstanden ist. Wirtschaftlich ist es Ihr wichtigstes Dokument.
Das wirkt als negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB). Die Ansprüche sind weg.
Ohne Zeitwertabzug ist die Position angreifbar; nur Detailfotos ohne Gesamtaufnahmen lassen zudem den Kontext offen.
Nächste Schritte
Einzugszustand vollständig, konkret und mit Fotos dokumentieren. Mit BildProof in etwa zwei Minuten pro Raum →
Bei Rückgabe vollständig prüfen und nur eintragen, was tatsächlich geprüft wurde: nie pauschal „ohne Mängel“.
Jede Position konkret beschreiben (Raum, Lage, Art, Ausmaß) und Abnutzung nach § 538 BGB aussortieren.
Zeitwert ermitteln, „neu für alt“ ausweisen und innerhalb von sechs Monaten abrechnen (§ 548 Abs. 1 BGB).
Häufige Fragen
Darf ich normale Abnutzung von der Kaution einbehalten?
Nein. Veränderungen und Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB); sie sind mit der Miete abgegolten. Dazu zählen Laufspuren, vergilbte Wandfarbe, übliche Dübellöcher, abgenutzte Fugen und mattierte Bodenversiegelungen. Wer solche Positionen abrechnet, riskiert, dass die gesamte Kautionsabrechnung angegriffen wird.
Was muss ich als Vermieter beweisen?
Sie müssen beweisen, dass eine objektive Verschlechterung vorliegt, dass sie über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgeht (§ 538 BGB) und dass die Ursache aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt – also nicht aus dem Zustand des Gebäudes. Erst wenn Ihnen das gelingt, greift die Beweislastumkehr nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB und der Mieter muss sich entlasten.
Kann ich den Neupreis für einen beschädigten Bodenbelag verlangen?
Nein, zu ersetzen ist der Zeitwert. Es ist ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen: Je geringer die verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer, desto geringer der Ersatz. Für Teppichböden werden je nach Qualität etwa 10 Jahre angesetzt, für hochwertige bis zu 15. Ist die Lebensdauer überschritten, ist der Belag abgeschrieben und ein Ersatzanspruch entfällt.
Wie lange kann ich Schäden nach dem Auszug geltend machen?
Ihre Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Die Frist läuft unabhängig davon, wann Sie den Schaden entdecken. Prüfen, dokumentieren und beziffern Sie deshalb unmittelbar nach der Rückgabe.
Was riskiere ich mit dem Eintrag „ohne Mängel“ im Rückgabeprotokoll?
Bescheinigen Sie bei der Rückgabe einen mängelfreien Zustand, kann darin ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs. 2 BGB liegen – spätere Schadensersatzansprüche wegen dieses Zustands sind dann ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt nur für verdeckte Mängel, die bei sorgfältiger Besichtigung bei Tageslicht nicht erkennbar waren. Tragen Sie deshalb nur ein, was Sie tatsächlich geprüft haben.
Lohnt sich ein Einzugsprotokoll für den Vermieter?
Wirtschaftlich ist es das wichtigere der beiden Protokolle. Ohne dokumentierten Anfangszustand können Sie beim Auszug kaum beweisen, dass ein Schaden in dieser Mietzeit entstanden ist – und genau dieser Nachweis liegt bei Ihnen. Ein sauberes Einzugsprotokoll mit Fotos entscheidet später über die Durchsetzbarkeit jeder Forderung.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.