Normale Abnutzung beim Auszug: Wofür Mieter haften (2026)
Normale Abnutzung beim Auszug: Wofür Mieter haften
Abnutzung entsteht durch vertragsgemäßen Gebrauch, dafür haften Sie nicht (§ 538 BGB).
Die Beweislast liegt zunächst beim Vermieter: Er muss eine objektive Verschlechterung beweisen, die über normale Abnutzung hinausgeht und aus Ihrem Obhutsbereich stammt; erst dann müssen Sie sich entlasten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ersetzt wird nie der Neuwert, sondern der Zeitwert.
§ 538 BGBIn 60 Sekunden
Abnutzung entsteht, wenn Sie die Wohnung so nutzen, wie es der Mietvertrag vorsieht; Schaden entsteht, wenn darüber hinaus etwas beschädigt wird.
Normale Abnutzung ist mit Ihrer Miete bereits bezahlt. Der Vermieter darf sie weder von der Kaution einbehalten noch gesondert abrechnen (§ 538 BGB).
Der Vermieter muss zuerst beweisen, dass eine objektive Verschlechterung vorliegt, dass sie über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgeht und dass die Ursache aus Ihrem Obhutsbereich stammt. Erst dann müssen Sie sich entlasten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Auch bei feststehendem Schaden schulden Sie fast nie den Neupreis: Ersetzt wird der Zeitwert mit Abzug „neu für alt“. Ist die Lebensdauer überschritten, ist die Sache abgeschrieben.
Ersatzansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung, nicht ab Vertragsende und nicht ab Entdeckung (§ 548 Abs. 1 BGB).
Der Gesetzestext
„Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“
Gerechnet an einem Beispiel
Der Vermieter rechnet einen Teppichboden ab. Angesetzt wird eine wirtschaftliche Lebensdauer von zehn Jahren.
Ein Jahr später wäre die Sache abgeschrieben und der Vermieter bekäme gar keinen Ersatz mehr. Fragen Sie bei jeder Forderung zuerst: Wie alt war die Sache? Die Antwort steht oft schon im Einzugsprotokoll.
Die Abgrenzung mit Beispielen
| Normale Abnutzung (§ 538 BGB – Sie haften nicht) | Schaden (Sie können haften) |
|---|---|
| Laufspuren und Druckstellen im Teppich | Brandloch, tiefer Riss, großflächiger Fleck im Teppich |
| Vergilbte oder nachgedunkelte Wandfarbe | Farbe durch Nikotin stark verfärbt, Wand verkratzt |
| Kleine Dübellöcher in üblicher Zahl | Bohrungen im Fliesenspiegel oder in Naturstein |
| Mattierte Bodenversiegelung, feine Kratzer | Tiefe Kratzspuren durch Möbelrücken ohne Filzgleiter |
| Abgenutzte Silikon- und Dichtungsfugen | Zerbrochene Fliesen, gesprungenes Waschbecken |
| Gebrauchsspuren auf der Arbeitsplatte | Brand- oder Schnittstellen in der Arbeitsplatte |
| Verkalkte Armaturen | Abgerissene Armatur, defekter Fenstergriff |
| Übliche Abnutzung durch ein erlaubtes Haustier | Zerkratzte Türblätter, zerbissene Fußleisten |
Die Tabelle ist eine Orientierung, kein Gesetz: Entscheidend ist immer der Einzelfall – vor allem Alter und Zustand der Sache und die Dauer Ihrer Mietzeit. Zehn Jahre Nutzung hinterlassen legitim mehr Spuren als zwei.
Bevor Sie beim Auszug streichen, prüfen Sie die Schönheitsreparaturen im Vertrag.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Dokumentieren Sie den Einzugszustand. Er ist der Vergleichsmaßstab für alles Spätere.
- Notieren Sie das Alter von Bodenbelag, Küche und Armaturen; das entscheidet später über den Zeitwert.
- Unterschreiben Sie bei der Übergabe nichts pauschal, was Sie nicht geprüft haben.
- Widersprechen Sie schriftlich mit Verweis auf § 538 BGB, wenn normale Abnutzung abgerechnet wird.
- Sortieren Sie Positionen nach § 538 BGB aus, bevor Sie abrechnen.
- Weisen Sie Alter und Zeitwert jeder Position aus.
- Beschreiben Sie jede Position konkret: Raum, Lage, Art, Ausmaß.
- Rechnen Sie innerhalb von sechs Monaten ab.
Häufige Fehler
Ein erheblicher Teil der Positionen ist normale Abnutzung.
Ohne Abzug „neu für alt“ zahlen Sie zu viel.
Ohne Anfangszustand tragen Sie faktisch die Beweislast, die rechtlich beim Vermieter liegt.
Prüfen Sie die Schönheitsreparaturen im Vertrag, bevor Sie streichen. Und übersehen Sie die Verjährung nicht (§ 548 Abs. 1 BGB).
Nächste Schritte
Einzugszustand dokumentieren und das Alter der Ausstattung notieren. Mit BildProof in etwa zwei Minuten pro Raum →
Bei der Übergabe nichts pauschal unterschreiben, was Sie nicht geprüft haben.
Auszugszustand dokumentieren: er zeigt, dass Sie nur Abnutzung hinterlassen.
Forderungen prüfen: wirklich ein Schaden, Zeitwert abgezogen, Sechsmonatsfrist gewahrt?
Häufige Fragen
Was gilt als normale Abnutzung in einer Mietwohnung?
Alles, was beim vertragsgemäßen Wohnen zwangsläufig entsteht: Laufspuren und Druckstellen im Teppich oder Parkett, vergilbte oder nachgedunkelte Wandfarbe, kleine Dübellöcher in üblicher Zahl, abgenutzte Silikonfugen, matt gewordene Bodenversiegelung, Gebrauchsspuren auf der Arbeitsplatte. Dafür haften Sie nach § 538 BGB nicht – die Abnutzung ist mit der Miete abgegolten.
Wer muss beweisen, dass ein Schaden von mir stammt?
Zunächst der Vermieter. Er muss beweisen, dass eine objektive Verschlechterung vorliegt, dass sie über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgeht (§ 538 BGB) und dass die Ursache aus Ihrem Obhutsbereich stammt. Gelingt ihm das, kehrt sich die Beweislast um: Dann müssen Sie nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegen, dass Sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten haben.
Muss ich den Neupreis für einen beschädigten Teppichboden zahlen?
Nein. Zu ersetzen ist der Zeitwert, nicht der Neuwert – es wird ein Abzug „neu für alt“ vorgenommen. Für Teppichböden wird je nach Qualität eine wirtschaftliche Lebensdauer von etwa 10 Jahren angesetzt (bei hochwertiger Ware bis zu 15). Ist diese Lebensdauer bereits überschritten, ist der Belag wirtschaftlich abgeschrieben und der Vermieter bekommt keinen Ersatz mehr.
Sind Dübellöcher ein Schaden?
Dübellöcher in üblicher Zahl und an üblichen Stellen sind vertragsgemäßer Gebrauch – Bilder, Regale und Lampen anzubringen gehört zum Wohnen. Die Grenze ist erreicht, wenn die Zahl außergewöhnlich hoch ist oder empfindliche Flächen betroffen sind, etwa Bohrungen in Fliesenspiegel oder Naturstein, die sich nur mit erheblichem Aufwand beseitigen lassen.
Wie lange kann der Vermieter nach dem Auszug Schäden geltend machen?
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Die Frist ist kurz und beginnt mit der Rückgabe, nicht mit dem Vertragsende. Meldet sich der Vermieter erst danach, können Sie die Verjährung einwenden.
Ist Schimmel automatisch mein Schaden?
Nein. Schimmel kann bauliche Ursachen haben (Wärmebrücken, fehlende Dämmung, aufsteigende Feuchtigkeit) oder auf Nutzung zurückgehen. Der Vermieter muss zunächst beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Bereich – dem Zustand des Gebäudes – stammt; das gelingt in der Regel nur mit einem Sachverständigengutachten. Erst dann müssen Sie zeigen, dass Sie ausreichend geheizt und gelüftet haben.
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