Schönheitsreparaturen: Muss ich beim Auszug renovieren? (2026)
Schönheitsreparaturen: Muss ich beim Auszug renovieren?
Von Gesetzes wegen nicht, nur wenn eine wirksame Klausel im Mietvertrag die Pflicht auf Sie überträgt.
Der BGH hat viele dieser Klauseln gekippt: Starre Fristenpläne sind unwirksam, und wer eine unrenoviert übergebene Wohnung ohne angemessenen Ausgleich bekam, schuldet gar nichts (BGH, 18.03.2015).
§§ 535, 538 BGBIn 60 Sekunden
Das Erhalten der Mietsache ist Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB), und Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch trägt ebenfalls er (§ 538 BGB). Eine Renovierungspflicht trifft Sie nur bei einer wirksamen Klausel.
Schönheitsreparaturen sind eng definiert (§ 28 Abs. 4 II. BV): Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, Streichen von Heizkörpern und -rohren, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen.
Nicht dazu gehören Reparaturen an der Bausubstanz, das Abschleifen von Parkett, das Verschließen von Dübellöchern in normalem Umfang und das Beseitigen gewöhnlicher Gebrauchsspuren.
Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben und gab es keinen angemessenen Ausgleich, ist die Klausel unwirksam (BGH, 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Im Streitfall müssen Sie beweisen, dass sie unrenoviert war.
Eine unwirksame Klausel lässt die gesamte Schönheitsreparaturen-Pflicht entfallen und an den Vermieter zurückfallen, nicht nur den einen Punkt.
Der Gesetzestext
Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten; nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten. Schönheitsreparaturen sind damit von Gesetzes wegen Sache des Vermieters. Nur eine wirksame vertragliche Klausel kann sie auf den Mieter übertragen.
Wirksam oder unwirksam? Der schnelle Vergleich
| Formulierung im Mietvertrag | In der Regel |
|---|---|
| Wohnung unrenoviert übergeben, ohne Ausgleich | unwirksam |
| Starre Fristen („alle 3 Jahre, fest") | unwirksam |
| Quotenabgeltung bei vorzeitigem Auszug | unwirksam |
| Pflicht zu bestimmter Endfarbe (z. B. „nur weiß zwingend") | meist unwirksam |
| Flexible Fristen („in der Regel", „je nach Abnutzung") | meist wirksam |
| Renovierte Wohnung übergeben, flexible Klausel | meist wirksam |
Quotenabgeltungsklauseln – anteilige Zahlung für die nächste, noch nicht fällige Renovierung bei vorzeitigem Auszug – hat der BGH ebenfalls für unwirksam erklärt (18.03.2015, VIII ZR 242/13).
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie die Klausel, bevor Sie streichen oder eine Ablöse zahlen.
- Sichern Sie Fotos und ein Übergabeprotokoll vom Einzug: Sie tragen die Beweislast für „unrenoviert“.
- Unterschreiben Sie keine Renovierungsvereinbarung im Übergabeprotokoll, bevor die Klausel geprüft ist.
- Verwechseln Sie Gebrauchsspuren nicht mit Schäden: normale Abnutzung ersetzen Sie nie.
- Formulieren Sie flexibel („in der Regel“, „je nach Abnutzung“) statt mit festen Fristen.
- Übergeben Sie renoviert oder gewähren Sie einen angemessenen Ausgleich.
- Verzichten Sie auf Quotenabgeltungsklauseln. Sie sind unwirksam.
- Halten Sie den Zustand bei Übergabe fest; er entscheidet später über die Klausel.
Häufige Fehler
Viele renovieren beim Auszug freiwillig, obwohl die Klausel unwirksam war. Diese Arbeit und dieses Geld hätten Sie sich sparen können.
Eine Forderung des Vermieters im Übergabeprotokoll ist keine Rechtspflicht.
Ohne Fotos oder Übergabeprotokoll lässt sich der unrenovierte Zustand später schwer beweisen, und die Beweislast liegt bei Ihnen.
Nächste Schritte
Die Klausel im Mietvertrag heraussuchen und gegen die Liste unten prüfen.
Fotos und Protokoll vom Einzug hervorholen: sie belegen den Übergabezustand.
Bei unwirksamer Klausel schriftlich mitteilen, dass Sie nicht renovieren, mit Verweis auf die Rechtsprechung.
Keine Ablöse zahlen und keine Renovierungsvereinbarung unterschreiben, bevor das geklärt ist.
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug die Wohnung streichen?
Nur wenn eine wirksame Schönheitsreparaturen-Klausel im Mietvertrag steht. Von Gesetzes wegen ist Renovieren Vermietersache (§ 538 BGB). Ist die Klausel unwirksam, müssen Sie nicht streichen.
Ich habe die Wohnung unrenoviert bekommen – muss ich trotzdem renovieren?
Nein. Wurde Ihnen die Wohnung unrenoviert übergeben und haben Sie keinen angemessenen Ausgleich erhalten, ist die Klausel laut BGH (18.03.2015, VIII ZR 185/14) unwirksam. Dann schulden Sie keine Schönheitsreparaturen.
Was sind starre Fristen und warum machen sie die Klausel unwirksam?
Starre Fristen schreiben feste Renovierungsintervalle vor (z. B. 'Küche alle 3 Jahre') – unabhängig vom tatsächlichen Zustand. Der BGH hat solche Klauseln für unwirksam erklärt, weil sie auch bei unbenutzten Räumen greifen würden.
Was zählt überhaupt als Schönheitsreparatur?
Nur Tapezieren, Streichen von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen. Reparaturen an Bausubstanz, Bohrlöcher oder normale Abnutzung gehören nicht dazu (§ 28 Abs. 4 II. BV).
Muss ich mich an eine bestimmte Wandfarbe halten?
Bei Auszug dürfen Sie laut BGH in der Regel nicht zu einer bestimmten Farbe verpflichtet werden, solange Sie neutral (üblicherweise weiß) zurückgeben. Während der Mietzeit dürfen Sie streichen, wie Sie möchten.
Ist eine Quotenabgeltungsklausel wirksam?
Nein. Der BGH hat Quotenabgeltungsklauseln – mit denen Sie anteilig für noch nicht fällige Renovierungen zahlen sollen – für unwirksam erklärt (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 242/13).
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