Schimmel in der Mietwohnung: Ihre Rechte (2026)
Schimmel in der Mietwohnung: Ihre Rechte
Ein Mangel, anzeigen, Frist setzen, dann mindern (§§ 536, 536c BGB).
Bei der Ursache ist die Beweislast geteilt: Der Vermieter muss zuerst zeigen, dass sie nicht aus seinem Bereich stammt; erst danach müssen Sie beweisen, dass Sie richtig geheizt und gelüftet haben.
§ 536c BGBIn 60 Sekunden
Sobald der Befall mehr als unerheblich ist, ist die Miete nach § 536 BGB kraft Gesetzes für die Dauer des Mangels gemindert. Es sei denn, Sie haben den Schimmel selbst verursacht.
Nach § 536c BGB müssen Sie den Schimmel unverzüglich anzeigen und Gelegenheit zur Beseitigung geben. Wer zu spät meldet, kann sein Minderungsrecht verlieren und für Folgeschäden haften (§ 536c Abs. 2 BGB).
Sie beweisen, dass und wo Schimmel vorhanden ist, mit Fotos und gegebenenfalls einem Gutachten.
Der Vermieter muss zuerst beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Bereich stammt, etwa dass keine Wärmebrücken oder Baumängel vorliegen (BGH, VIII ZR 271/17). Erst danach müssen Sie zeigen, dass Sie richtig geheizt und gelüftet haben.
Solange die Ursache nicht geklärt ist, bleibt Ihr Minderungsrecht bestehen. Verloren geht es erst, wenn feststeht, dass Sie den Schimmel verursacht haben.
Der Gesetzestext
Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel, hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich Anzeige zu machen. Unterlässt er die Anzeige, kann er die Rechte aus §§ 536, 536a BGB insoweit nicht geltend machen, als der Vermieter wegen der unterbliebenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte, und er ist zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
Welche Minderungsquote ist bei Schimmel üblich?
Es gibt keine gesetzliche Tabelle. Die Quote richtet sich nach Schwere, Ausdehnung und Lage des Befalls und wird im Einzelfall beurteilt (§ 536 BGB).
| Schweregrad des Schimmels | Court-typische Quote* |
|---|---|
| Kleine Schimmelflecken, ein Nebenraum (z. B. Stockflecken im Bad) | ca. 5 % |
| Schimmel in einem Wohnraum, begrenzt | ca. 10–15 % |
| Schimmel in mehreren Räumen (z. B. Bad und Schlafzimmer) | ca. 20–30 % |
| Massiver Befall in mehreren Räumen, muffiger Geruch | ca. 50–80 % |
| Wohnung unbewohnbar / gesundheitsgefährdend | bis 100 % |
*Anhaltspunkte aus der Rechtsprechung, keine Garantie. Im Zweifel anwaltlich oder über einen Mieterverein prüfen lassen.
Die allgemeinen Regeln zur Minderung – Vorbehalt, Quote, Verwirkung – stehen im Ratgeber Mietminderung bei Mängeln.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Zeigen Sie sofort schriftlich an, mit Fotos, betroffenen Räumen und angemessener Frist.
- Zahlen Sie die volle Miete unter Vorbehalt, solange Höhe und Ursache offen sind.
- Notieren Sie Geruch, Ausdehnung und seit wann. Das trägt die Quote.
- Rechnen Sie nach Beseitigung ab; die Minderung gilt nur für die Dauer des Befalls.
- Reagieren Sie auf die Anzeige und beseitigen Sie den Mangel (§ 535 Abs. 1 BGB).
- Prüfen Sie zuerst die bauliche Seite. Sie müssen sich zuerst entlasten.
- Dokumentieren Sie Ursache und Beseitigung mit Datum.
- Bestreiten Sie überhöhte Quoten schriftlich, statt die Beseitigung aufzuschieben.
Häufige Fehler
Ohne rechtzeitige Mängelanzeige ist die Minderung angreifbar, und Sie riskieren Schadensersatz (§ 536c BGB).
Zahlungsverzug und Kündigungsrisiko nach § 543 BGB.
Wer mehr kürzt als gerechtfertigt, zahlt die Differenz nach und gerät in Verzug.
Ohne Fotos, Datum und Kopie der Anzeige lässt sich im Streit nichts belegen. Und bei nachweislich falschem Lüften und Heizen gibt es keine Minderung.
Nächste Schritte
Dokumentieren: Fotos mit Datum von jedem betroffenen Bereich, Notizen zu Geruch, Ausdehnung und seit wann. Mit BildProof in etwa zwei Minuten pro Raum →
Mängelanzeige schriftlich schicken, mit Beschreibung, Fotos und angemessener Frist (§§ 536c, 535 BGB).
Quote an vergleichbaren Urteilen orientieren und die volle Miete unter Vorbehalt weiterzahlen.
Nach Beseitigung abrechnen.
Häufige Fragen
Darf ich bei Schimmel die Miete mindern?
Ja. Schimmel beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung und ist damit ein Mangel; die Miete ist nach § 536 BGB für die Dauer des Mangels kraft Gesetzes gemindert. Voraussetzung ist, dass Sie den Schimmel dem Vermieter angezeigt haben (Mängelanzeige, § 536c BGB) und ihn nicht selbst verschuldet haben. Zahlen Sie bis zur Klärung der Höhe die volle Miete unter Vorbehalt weiter.
Wie viel Mietminderung bekomme ich bei Schimmel?
Es gibt keine gesetzliche Tabelle – die Minderungsquote richtet sich nach Schwere, Ausdehnung und Lage des Befalls und wird im Einzelfall vom Gericht beurteilt (§ 536 BGB). Veröffentlichte Urteile reichen von etwa 5 % bei kleinen Schimmelflecken im Bad über rund 10–30 % bei Schimmel in mehreren Räumen bis zu 75–100 % bei massivem, gesundheitsgefährdendem Befall. Das sind Anhaltspunkte, keine Garantiewerte.
Wer muss beweisen, wer am Schimmel schuld ist?
Die Beweislast ist geteilt (BGH). Sie als Mieter müssen nur beweisen, dass der Schimmel vorhanden ist. Liegen Anhaltspunkte für eine bauliche Ursache vor, muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Bereich stammt (z. B. keine Wärmebrücken, intakte Bausubstanz, BGH VIII ZR 271/17). Erst wenn ihm das gelingt, müssen Sie nachweisen, dass Sie richtig geheizt und gelüftet haben.
Was muss ich bei Schimmel zuerst tun?
Zuerst dokumentieren und anzeigen, nicht mindern. Machen Sie Fotos mit Datum von allen betroffenen Stellen und schicken Sie dem Vermieter umgehend eine schriftliche Mängelanzeige (§ 536c BGB) mit einer angemessenen Frist zur Beseitigung. Erst danach – und nur unter Vorbehalt – kommt die Mietminderung. Ohne rechtzeitige Anzeige können Sie Ihr Minderungsrecht verlieren und sich sogar schadensersatzpflichtig machen.
Kann ich die Miete bei Schimmel auch dann mindern, wenn ich vielleicht falsch gelüftet habe?
Solange nicht feststeht, dass Sie den Schimmel verursacht haben, bleibt Ihr Minderungsrecht bestehen (§ 536 BGB). Die Ursache muss erst geklärt werden, und der Vermieter trägt dabei zunächst die Beweislast für seinen Verantwortungsbereich (BGH). Mindern Sie die Miete aber vorsichtig und nur unter Vorbehalt, damit Sie bei einer Niederlage über die Ursache nicht in Zahlungsverzug geraten (§ 543 BGB).
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.