Einzugsprotokoll: Wohnung richtig dokumentieren (2026)
Einzugsprotokoll: Wohnung richtig dokumentieren
Es hält den Anfangszustand fest, und entscheidet Jahre später über Ihre Kaution.
Für normale Abnutzung haften Sie nicht (§ 538 BGB), aber ohne festgehaltenen Anfangszustand kann Ihnen beim Auszug ein Schaden des Vormieters angelastet und die Kaution gekürzt werden.
§§ 535, 538 BGBIn 60 Sekunden
Das Einzugsprotokoll ist die schriftliche Aufnahme des Wohnungszustands zu Mietbeginn: vorhandene Mängel, Zählerstände und Schlüsselzahl, gemeinsam erstellt und von beiden unterschrieben.
Nur ein dokumentierter Anfangszustand beweist, dass ein Kratzer, ein Fleck oder ein Wasserschaden schon vor Ihnen da war. Ohne ihn wird aus „war schon so“ schnell „hat der Mieter verursacht“.
Nicht abgelesene Zählerstände führen zu Streit über die erste Nebenkostenabrechnung, im schlimmsten Fall zahlen Sie den Verbrauch des Vormieters.
Wollen Sie sich gegen eine Schönheitsreparaturen-Klausel wehren, weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, müssen Sie das beweisen. Der BGH hat das 2024 bestätigt. Ohne Einzugsprotokoll gelingt der Beweis fast nie.
Das deutsche Mietrecht unterscheidet nicht nach Nationalität: §§ 535 ff. BGB gelten für EU-Bürger, Nicht-EU-Expats und Deutsche gleichermaßen.
Der Gesetzestext
Während der Mietzeit dürfen Sie die Wohnung vertragsgemäß nutzen (§ 535 BGB). Die dabei entstehende normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten; dafür müssen Sie nicht aufkommen (§ 538 BGB). Nur für echte Schäden darüber hinaus können Sie haften, und genau die grenzt das Einzugsprotokoll vom Anfangszustand ab.
Was schon da war, was Abnutzung ist, was Schaden
| Schon beim Einzug da – festhalten! | Normale Abnutzung – keine Haftung | Echter Schaden – mögliche Haftung |
|---|---|---|
| Kratzer im Parkett vom Vormieter | Leichte Laufspuren im Boden | Tiefe Kerben, zersplittertes Parkett |
| Flecken an Wand oder Teppich | Verblasste Wandfarbe nach Jahren | Große, nicht entfernbare Flecken |
| Vorhandene Dübellöcher | Dübellöcher in üblichem Maß | Übermäßig viele oder unfachmännische Löcher |
| Defekte Fliese, tropfender Hahn | Kalkspuren an Armaturen | Zerbrochene Fliesen, beschädigte Sanitärobjekte |
Neu in Deutschland? Dieselben Rechte, derselbe Beweis
Ein Einzugsprotokoll schützt Sie als Neuankömmling besonders, weil Sie den Vormieter nicht kennen und leichter für fremde Schäden herangezogen werden. Zwei praktische Punkte: Der deutsche Wortlaut des Protokolls ist rechtlich maßgeblich – lassen Sie sich jeden Punkt erklären, bevor Sie unterschreiben. Und ein Vermieter darf Sie nicht wegen Ihrer Herkunft schlechter stellen (§ 19 AGG).
Gravierende Mängel melden Sie zusätzlich als Mangelanzeige. Mehr zu Unterlagen, Kaution und Anmeldung steht in Wohnung mieten als Ausländer.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Unterschreiben Sie niemals ein Protokoll, das Schäden aufführt, die Sie nicht verursacht haben.
- Sind Sie mit einem Punkt nicht einverstanden, lassen Sie ihn streichen oder vermerken Sie Ihren Widerspruch, vor der Unterschrift, nicht danach.
- Machen Sie zu jedem Mangel ein datiertes Foto und behalten Sie eine Kopie des unterschriebenen Protokolls.
- Melden Sie gravierende Mängel zusätzlich schriftlich als Mangelanzeige.
- Nehmen Sie jeden vorhandenen Mangel auf; was fehlt, entlastet später niemanden.
- Lesen Sie die Zählerstände gemeinsam ab.
- Beschreiben Sie konkret: Raum, Lage, Art, Ausmaß.
- Händigen Sie dem Mieter eine unterschriebene Fassung aus.
Häufige Fehler
Dann fehlt Ihnen beim Auszug der Anfangszustand als Beweis.
Was nicht im Protokoll steht, gilt später als nicht vorhanden.
Eine einmal geleistete Unterschrift lässt sich später kaum entkräften, lieber ergänzen oder Widerspruch vermerken.
Im Streit fehlt Ihnen Ihr wichtigstes Dokument. Und ohne Auszugsprotokoll fehlt am Ende der Vergleich, der die Kaution schützt.
Nächste Schritte
Datum, Ort und die Namen aller Anwesenden eintragen.
Zählerstände für Strom, Gas und Wasser gemeinsam ablesen und notieren.
Raum für Raum jeden vorhandenen Mangel konkret beschreiben, nicht „Wand beschädigt“, sondern „Wohnzimmer, Wand links, Riss ca. 20 cm über der Steckdose“. Mit BildProof in etwa zwei Minuten pro Raum →
Schlüssel je Art zählen, datierte Fotos anfertigen, beide unterschreiben lassen und eine Kopie behalten.
Häufige Fragen
Was ist ein Einzugsprotokoll und ist es Pflicht?
Das Einzugsprotokoll (auch Übergabeprotokoll beim Einzug) hält den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn fest. Eine gesetzliche Pflicht, es zu erstellen, gibt es nicht – aber es ist Ihr wichtigstes Beweismittel im späteren Streit um die Kaution. Beweiskraft hat es nur, wenn beide Seiten es unterschreiben; ohne Unterschrift ist es kaum etwas wert.
Was passiert, wenn ich beim Einzug kein Protokoll mache?
Ohne Einzugsprotokoll steht beim Auszug oft Aussage gegen Aussage. Schäden, die schon der Vormieter verursacht hat, können dann Ihnen angelastet werden, und der Vermieter kann sie von Ihrer Kaution abziehen. Für normale Abnutzung haften Sie zwar nach § 538 BGB nicht, und die Beweislast für echte Schäden liegt beim Vermieter – aber ohne dokumentierten Anfangszustand fehlt Ihnen das Gegenbeweismittel. Wollen Sie sich außerdem gegen eine Renovierungspflicht wehren, müssen Sie selbst beweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde (BGH 2024).
Was muss ins Einzugsprotokoll?
Datum und die Namen der Anwesenden, die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser, Raum für Raum jeder vorhandene Mangel konkret beschrieben, die Anzahl der übergebenen Schlüssel je Art, sowie die Unterschrift beider Parteien. Ergänzen Sie zu jedem Mangel ein datiertes Foto und behalten Sie eine Kopie des unterschriebenen Protokolls.
Muss ich als Ausländer ein Einzugsprotokoll machen?
Das deutsche Mietrecht (§§ 535 ff. BGB) gilt für jeden Mieter gleich, unabhängig von der Nationalität – ein Einzugsprotokoll ist für Sie als Neuankömmling genauso sinnvoll und schützend wie für jeden deutschen Mieter. Der deutsche Wortlaut des Protokolls ist die rechtlich maßgebliche Fassung; lassen Sie sich unklare Punkte vor der Unterschrift erklären.
Wie lange kann der Vermieter nach dem Auszug noch Schäden geltend machen?
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB). Die Frist beginnt, sobald der Vermieter die Wohnung zurückerhält. Ein sauberes Einzugs- und Auszugsprotokoll hilft Ihnen, unberechtigte Forderungen in diesem Zeitraum abzuwehren.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.