Wohnung fotografieren beim Einzug: die Checkliste (2026)
Wohnung fotografieren beim Einzug: die Checkliste
Jeden Raum aus zwei Richtungen, eine Nahaufnahme zu jeder Auffälligkeit, alle Zählerstände und die Schlüssel.
Vergessen werden fast immer dieselben Stellen: Fensterrahmen und -griffe, Rollladengurte, Silikonfugen, Duschkabine, Backofen und Kühlschrank innen, Heizkörper, Steckdosen, Türblätter mit Zargen, Fußleisten, Balkon und Keller- oder Dachbodenabteil.
§ 538 BGBIn 60 Sekunden
Zwei Ebenen pro Raum: eine Gesamtaufnahme aus zwei gegenüberliegenden Ecken, damit alle vier Wände, Boden und Decke erfasst sind, dazu eine Nahaufnahme zu jeder Auffälligkeit.
Nur Nahaufnahmen sind ein häufiger Fehler: Sie beweisen den Kratzer, aber nicht, dass der Rest der Wand intakt war.
Legen Sie bei Detailaufnahmen einen Größenvergleich ins Bild: Hand, Geldstück, Zollstock.
Fotografieren Sie bei Tageslicht: Was Sie im Dunkeln nicht sehen konnten, wird später zur Auslegungsfrage.
Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung mit lesbarer Zählernummer: diese Zahlen entscheiden über Ihre erste Nebenkostenabrechnung.
Der Gesetzestext
Für Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch haften Sie nicht, und für echte Schäden trägt zunächst der Vermieter die Beweislast. In der Praxis entscheidet aber, wer belegen kann, wie die Wohnung am Tag des Einzugs aussah, ohne diesen Anfangszustand steht Aussage gegen Aussage.
Raum für Raum
Alle Räume: Wände (alle vier), Decke, Boden, auch unter Heizkörpern und in Ecken · Fußleisten und Übergangsschienen · Türblatt beidseitig, Zarge, Klinke, Schloss · Fenster: Rahmen, Griffe, Dichtungen, Scheiben, Fensterbank · Rollläden: Gurt, Kasten, Lamellen, einmal ganz herunter und wieder hoch · Steckdosen, Schalter, Lampenanschlüsse · Heizkörper mit Thermostat und Anschlüssen
Küche: Arbeitsplatte, Fronten, Griffe, Schrankinnenräume · Spüle, Armatur, Silikonfugen · Backofen und Herdplatten, auch innen · Kühlschrank innen, Dichtungen, Gefrierfach · Dunstabzug und Fettfilter · Fliesenspiegel
Bad: Duschkabine, Glas, Profile, Duschtasse · Badewanne, Armaturen, Brausekopf · Silikonfugen an Wanne, Dusche und Waschbecken · WC innen und außen, Spülkasten, Sitz · Waschbecken, Unterschrank, Spiegelschrank · Lüftung und Abläufe
Flur und Nebenräume: Wohnungstür innen und außen, Schließanlage · Einbauschränke innen · Balkon oder Terrasse: Boden, Geländer, Tür · Keller-, Dachboden- oder Abstellabteil · zugeordnete Gemeinschaftsflächen
Die zwölf Stellen, die fast alle vergessen
Silikonfugen in Bad und Küche · Backofen und Kühlschrank innen · Fenstergriffe und -dichtungen · Rollladengurte und -kästen · Türzargen und Türkanten · Fußleisten hinter geplanten Möbelstellplätzen · Heizkörper von hinten und der Anschluss am Boden · Steckdosen und Schalter · Duschkabinen-Profile und Ablaufsiebe · Balkonboden und Geländer · Keller- oder Dachbodenabteil · Briefkasten und Klingelschild.
Zähler und Schlüssel: Zählerstände für Strom, Gas, Wasser (warm und kalt) und Heizung – jeweils ein Foto mit lesbarer Zählernummer und Stand. Alle übergebenen Schlüssel nebeneinander auf einem Bild, nach Art getrennt gezählt.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Nehmen Sie sich die 20 bis 30 Minuten am Einzugstag, nicht erst beim Auszug.
- Fotografieren Sie auch die Nebenflächen: Balkon, Keller, Dachboden, Briefkasten.
- Schicken Sie denselben Satz Bilder am selben Tag an den Vermieter.
- Sichern Sie die Bilder an zwei Orten und behalten Sie sie bis sechs Monate nach dem Auszug.
- Gehen Sie bei Einzug und Auszug identisch vor. Der Wert liegt im Vergleich.
- Nehmen Sie Gesamtaufnahmen, nicht nur Mängeldetails.
- Halten Sie Zählernummer und Stand im selben Bild fest.
- Vermerken Sie im Protokoll, dass fotografiert wurde, und lassen Sie beide unterschreiben.
Häufige Fehler
Ohne Gesamtaufnahmen bleibt offen, wie der Rest aussah.
Zu dunkel, zu wenig Detail, angreifbar, und Mängel, die bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar gewesen wären, lassen sich nachträglich schwer geltend machen.
Das Datum an der Bilddatei ist änderbar und beweist nichts.
Auch Nebenflächen sind Teil der Mietsache, und ein Gerätedefekt löscht Ihr Beweismittel.
Nächste Schritte
Fotos ins Einzugsprotokoll aufnehmen. Vermerken, dass fotografiert wurde, wie viele Bilder und wozu. Mit BildProof in etwa zwei Minuten pro Raum →
Beide unterschreiben lassen; erst dann ist das Protokoll eine Privaturkunde (§ 416 ZPO).
Denselben Satz Bilder noch am selben Tag per E-Mail an den Vermieter schicken.
An zwei Orten sichern und mindestens bis sechs Monate nach dem Auszug aufbewahren (§ 548 Abs. 1 BGB).
Häufige Fragen
Was muss ich beim Einzug unbedingt fotografieren?
Jeden Raum als Gesamtaufnahme aus zwei Richtungen, jede vorhandene Auffälligkeit als Nahaufnahme, alle Zählerstände für Strom, Gas und Wasser sowie sämtliche übergebenen Schlüssel. Dazu die Stellen, die erfahrungsgemäß vergessen werden: Fensterrahmen und -griffe, Silikonfugen, Duschkabine, Backofen und Kühlschrank innen, Heizkörper, Türzargen, Fußleisten, Balkon und Nebenräume.
Wie viele Fotos sind sinnvoll?
Für eine Zweizimmerwohnung sind 60 bis 100 Aufnahmen realistisch, wenn Sie jeden Raum aus zwei Richtungen und jede Auffälligkeit im Detail erfassen. Die Zahl selbst ist kein Qualitätsmerkmal – entscheidend ist die Lückenlosigkeit. Nicht dokumentierte Bereiche gehen im Streit zulasten desjenigen, der etwas beweisen muss.
Reichen die Fotos allein oder brauche ich auch ein Protokoll?
Sie brauchen beides. Das von beiden Seiten unterschriebene Einzugsprotokoll ist eine Privaturkunde (§ 416 ZPO) und damit prozessual stärker; die Fotos sind Augenscheinsobjekte (§ 371 ZPO), die den Zustand anschaulich belegen. Erwähnen Sie die Fotos im Protokoll und geben Sie beiden Seiten denselben Satz Bilder.
Muss ich auch fotografieren, wenn die Wohnung frisch renoviert ist?
Ja, gerade dann. Eine renovierte Wohnung ist der beste denkbare Anfangszustand für Sie – und genau den wollen Sie beweisen können. Außerdem zeigen sich in Neubauten und frisch renovierten Wohnungen häufig kleine Ausführungsmängel, die Ihnen später zugerechnet werden, wenn sie niemand festgehalten hat.
Was mache ich, wenn ich beim Einzug etwas übersehen habe?
Melden Sie den Mangel dem Vermieter so früh wie möglich schriftlich und mit Foto, und weisen Sie darauf hin, dass er bereits bei Übergabe vorhanden war. Je kürzer der Abstand zum Einzug, desto glaubwürdiger. Grundsätzlich sind Sie ohnehin verpflichtet, Mängel unverzüglich anzuzeigen (§ 536c BGB) – für die Beweislage ist die frühe schriftliche Meldung entscheidend.
Wie lange muss ich die Einzugsfotos aufbewahren?
Mindestens bis sechs Monate nach dem Auszug: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Sichern Sie die Bilder an zwei Orten – ein Gerätewechsel oder Defekt darf Ihr Beweismittel nicht löschen.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.