Wohnungsbesichtigung organisieren: Was Vermieter dürfen (2026)
Wohnungsbesichtigung organisieren: Was Vermieter dürfen
Nur bei konkretem Anlass, nach rechtzeitiger Ankündigung und in zumutbarer Häufigkeit.
Die Duldungspflicht ist eine vertragliche Nebenpflicht aus § 242 BGB, bestätigt durch den BGH (26.04.2023 – VIII ZR 420/21). Ein eigenmächtiger Zutritt oder eine Besichtigung in Abwesenheit des Mieters ist ausgeschlossen.
§ 242 BGB, BGH VIII ZR 420/21In 60 Sekunden
Ein Besichtigungsrecht ergibt sich nicht aus dem Eigentum: Mit dem Mietvertrag erhält der Mieter den alleinigen Gebrauch (§ 535 Abs. 1 BGB), und die Wohnung ist über Art. 13 GG grundrechtlich geschützt.
Die Duldungspflicht ist eine vertragliche Nebenpflicht aus Treu und Glauben (§ 242 BGB). Der BGH hat das für den Verkaufsfall bestätigt: Zutritt nach angemessener Vorankündigung, bei konkretem sachlichem Anlass, unter Abwägung der Mieterinteressen (VIII ZR 420/21).
Ein generelles, anlassloses Zutrittsrecht gibt es nicht (BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13).
Eine Besichtigung in Abwesenheit des Mieters oder mit eigenem Zweitschlüssel ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und kann als Hausfriedensbruch strafbar sein (§ 123 StGB). Der Mieter muss auch keinen Schlüssel überlassen.
Bündeln Sie Interessenten zu wenigen, vorbereiteten Terminen statt einzelne Personen über den Monat zu verteilen. Das ist die schonende Ausübung, die die Gerichte erwarten.
Der Gesetzestext
Die Pflicht des Mieters, Besichtigungen zu dulden, steht in keinem eigenen Paragrafen. Sie folgt als vertragliche Nebenpflicht aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) und setzt einen konkreten sachlichen Anlass sowie eine angemessene Vorankündigung voraus; die Interessen des Mieters sind stets abzuwägen (BGH, Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21).
Richtwerte aus der Rechtsprechung
| Aspekt | Richtwert | Quelle / Hinweis |
|---|---|---|
| Häufigkeit | ca. 1–3 Termine pro Monat | je nach Einzelfall; mehr als 3/Monat regelmäßig unzumutbar |
| Dauer je Termin | ca. 30–45 Minuten | LG Frankfurt am Main (24.05.2002) |
| Uhrzeit (Berufstätige) | früher Abend, etwa 19–20 Uhr | LG Frankfurt am Main |
| Beispiel-Mindestmaß | 1 Termin/Monat, 4 Tage Vorlauf | AG Hamburg |
| Wochenende / Feiertage | grundsätzlich nicht | werktags zu üblichen Zeiten |
Die Ankündigungsfrist folgt demselben Muster: mindestens 24 Stunden als unterste Grenze, drei bis vier Tage bei berufstätigen Mietern, ein bis zwei Wochen bei größeren Verkaufs- oder Neuvermietungsaktionen.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Sie dürfen Zeitfenster mitbestimmen; Termine werden vereinbart, nicht diktiert.
- Sie müssen keinen Schlüssel herausgeben und nicht persönlich anwesend sein.
- Mehr als drei Termine im Monat oder Massenbesichtigungen müssen Sie nicht hinnehmen.
- Anzeigenfotos Ihrer eingerichteten Wohnung nur mit Ihrer Zustimmung.
- Benennen Sie den Anlass schriftlich: Verkauf oder Neuvermietung, nicht „Kontrolle“.
- Schlagen Sie mehrere Termine vor, werktags zu üblichen Zeiten, und berücksichtigen Sie die Wünsche des Mieters.
- Begrenzen Sie Häufigkeit und Dauer: ein bis drei Termine im Monat, 30 bis 45 Minuten.
- Halten Sie Ankündigung, Terminvorschlag und Zusage schriftlich mit Datum fest.
Häufige Fehler
Mit dem Zweitschlüssel ist das verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und kann als Hausfriedensbruch strafbar sein.
Weder Makler noch Vermieter haben darauf einen Anspruch.
Ebenso wenig zumutbar sind Termine am Wochenende, an Feiertagen oder zur Unzeit.
Ohne konkreten Anlass gibt es kein Zutrittsrecht, und die Terminwünsche des Mieters gehören einbezogen.
Nächste Schritte
Anlass schriftlich benennen: Verkauf oder Neuvermietung.
Mehrere Termine in Absprache vorschlagen, werktags zu üblicher Zeit, mit angemessenem Vorlauf.
Interessenten bündeln, ein bis drei Termine im Monat, 30 bis 45 Minuten je Termin.
Privatsphäre wahren, keine Fotos persönlicher Gegenstände ohne Einwilligung, und Ankündigung, Vorschlag und Zusage schriftlich dokumentieren.
Häufige Fragen
Muss der Mieter eine Wohnungsbesichtigung bei Verkauf dulden?
Ja. Der Mieter muss dem Vermieter den Zutritt zur Besichtigung gewähren, wenn ein konkreter Anlass wie ein beabsichtigter Verkauf vorliegt und der Termin rechtzeitig angekündigt wurde. Das ist eine vertragliche Nebenpflicht aus § 242 BGB, bestätigt durch den BGH (Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21). Die Interessen des Mieters sind dabei zu berücksichtigen.
Wie viele Besichtigungstermine pro Monat sind zumutbar?
Es gibt keine feste gesetzliche Obergrenze; die Häufigkeit muss zumutbar sein. Die Rechtsprechung hält etwa 1 bis 3 Termine pro Monat für angemessen. Das LG Frankfurt hielt drei Termine monatlich von 19–20 Uhr zu je 30–45 Minuten für zumutbar, das AG Hamburg einen Termin pro Monat mit vier Tagen Vorlauf. Massenbesichtigungen sind unzulässig.
Welche Ankündigungsfrist gilt für eine Besichtigung?
Die Frist steht nicht in einem einzelnen Paragrafen, sondern ergibt sich aus der Rechtsprechung. Üblich sind mindestens 24 Stunden; bei berufstätigen Mietern werden je nach Umständen 3 bis 4 Tage erwartet, bei größeren Verkaufs- oder Vermietungsaktionen rund 1 bis 2 Wochen. Die Terminwünsche des Mieters sind zu berücksichtigen.
Darf ich die Wohnung in Abwesenheit des Mieters besichtigen lassen?
Nein. Eine Besichtigung in Abwesenheit des Mieters ist unzulässig, auch mit eigenem Zweitschlüssel oder über einen Makler. Eigenmächtiger Zutritt ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und kann als Hausfriedensbruch strafbar sein (§ 123 StGB). Der Mieter ist nicht verpflichtet, einen Schlüssel an Vermieter oder Makler herauszugeben.
Muss der Mieter Besichtigungen am Wochenende dulden?
Grundsätzlich nicht. Termine sollen werktags zu üblichen Tageszeiten liegen; Sonn- und Feiertage sind tabu. Bei berufstätigen Mietern sind Termine am frühen Abend (etwa 19–20 Uhr) üblich. Maßgeblich ist eine schonende Ausübung des Besichtigungsrechts unter Berücksichtigung der berechtigten Wünsche des Mieters.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.