Wohnungsbesichtigung dulden: Was Mieter müssen (2026)
Wohnungsbesichtigung dulden: Was Mieter müssen
Dulden müssen Sie nur in zumutbarem Rahmen, bei konkretem Anlass und nach rechtzeitiger Ankündigung.
Eine feste Frist steht in keinem Paragrafen; aus der Rechtsprechung zu Art. 13 GG und § 535 BGB ergibt sich: rechtzeitige Ankündigung (üblich ca. 3–4 Tage, mindestens 24 Stunden), zumutbare Zeiten und eine begrenzte Häufigkeit. Termine werden vereinbart, nicht diktiert.
Art. 13 GG, § 535 BGBIn 60 Sekunden
Sobald Sie den Mietvertrag unterschrieben haben, haben Sie das alleinige Hausrecht über die Wohnung (Art. 13 GG, § 535 BGB). Sie allein entscheiden, wer wann hineinkommt.
Es gibt keinen eigenen Paragrafen für die Besichtigung und keine feste Frist im Gesetz: beides ergibt sich aus der Rechtsprechung.
Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse: geplanter Verkauf oder Neuvermietung nach Kündigung. Eine Klausel, die ein allgemeines oder anlassloses Besichtigungsrecht einräumt, ist unwirksam (BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13).
Zumutbar sind rund ein bis drei Termine pro Monat mit vorausgewählten Interessenten; mehr als drei im Monat sind in der Regel unzumutbar. Massenbesichtigungen müssen Sie nicht hinnehmen.
Ein unangekündigter oder eigenmächtiger Zutritt ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Den müssen Sie nicht hinnehmen. Umgekehrt riskieren Sie bei beharrlicher Verweigerung berechtigter Termine Schadensersatz.
Der Gesetzestext
Die Wohnung ist nach Art. 13 GG unverletzlich, und mit dem Mietvertrag erhalten Sie den alleinigen Gebrauch (§ 535 BGB). Ein Besichtigungsrecht folgt daraus nicht automatisch: Es setzt einen konkreten Anlass voraus und wird aus der Rechtsprechung abgeleitet, nicht aus einem eigenen Paragrafen. Die Richtwerte zu Frist, Häufigkeit und Dauer stammen ebenfalls aus der Rechtsprechung.
Was Sie dulden müssen – und was Sie ablehnen dürfen
| Zumutbar (nach Ankündigung dulden) | Was Sie ablehnen dürfen |
|---|---|
| Besichtigung bei konkretem Verkauf oder Neuvermietung | Anlasslose Besichtigung „auf Vorrat" |
| Etwa ein bis drei Termine pro Monat in Absprache | Mehr als drei Termine im Monat / Massenbesichtigungen |
| Werktags zu üblichen Zeiten, überschaubare Dauer (z. B. bis 45 Min.) | Termine an Sonn-/Feiertagen oder zur Unzeit |
| Sie bestimmen eine Vertrauensperson, wenn Sie verhindert sind | Zutritt in Ihrer Abwesenheit ohne Ihre Zustimmung |
| Fotos leerer Räume nach Absprache | Fotos Ihrer eingerichteten Wohnung ohne Zustimmung |
Das LG Frankfurt am Main hat bei einem Verkauf drei Termine pro Monat zwischen 19 und 20 Uhr mit je höchstens 45 Minuten für zumutbar gehalten – bei einem berufstätigen Mieter. Bei nicht berufstätigen Mietern kann eine Ankündigung 24 Stunden vorher genügen.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Schlagen Sie selbst Zeitfenster vor, die in Ihren Tagesablauf passen.
- Bündeln Sie Interessenten auf wenige Termine; bei mehr als drei im Monat dürfen Sie gegensteuern.
- Sie müssen keinen Schlüssel an Vermieter oder Makler herausgeben und nicht persönlich anwesend sein: eine Vertrauensperson genügt.
- Bestätigen Sie Anlass, Datum, Uhrzeit und Dauer schriftlich.
- Nennen Sie den konkreten Anlass, nicht „Kontrolle“.
- Schlagen Sie mehrere Termine vor, werktags zu üblichen Zeiten.
- Bündeln Sie Interessenten statt einzelne Personen über den Monat zu schicken.
- Stimmen Sie Anzeigenfotos vorab ab.
Häufige Fehler
Sie dürfen Zeit und Häufigkeit mitbestimmen; Termine werden vereinbart, nicht vorgeschrieben.
Berechtigte, angekündigte Besichtigungen müssen Sie dulden, sonst drohen Schadensersatz und im Extremfall die Kündigung.
Damit geben Sie Ihr Hausrecht für die Zeit Ihrer Abwesenheit aus der Hand. Verpflichtet sind Sie dazu nicht.
Aufnahmen Ihrer eingerichteten Wohnung gehören nur mit Ihrer Zustimmung in eine Anzeige, und ohne schriftliche Spur lässt sich später nichts belegen.
Nächste Schritte
Anlass und Ankündigung prüfen: echter Verkaufs- oder Neuvermietungsgrund, rechtzeitig und mit konkreter Zeit angekündigt?
Eigene Zeitfenster vorschlagen und die Häufigkeit im Blick behalten.
Klären, wer öffnet, Sie selbst oder eine Vertrauensperson, und ob Fotos gemacht werden dürfen.
Anlass, Datum, Uhrzeit und Dauer per Nachricht bestätigen.
Häufige Fragen
Muss ich als Mieter Besichtigungen bei Verkauf oder Neuvermietung dulden?
Ja, in zumutbarem Rahmen. Bei einem konkreten Anlass wie geplantem Verkauf oder Neuvermietung nach Ihrer Kündigung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Wohnung Interessenten zu zeigen (Art. 13 GG, § 535 BGB). Sie müssen solche Termine dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt sind, zu zumutbaren Zeiten liegen und sich in der Häufigkeit in Grenzen halten. Ein generelles Zutrittsrecht hat der Vermieter aber nicht (BGH, VIII ZR 289/13).
Wie oft muss ich Besichtigungen pro Monat zulassen?
Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht. Die Rechtsprechung hält rund ein bis drei Termine pro Monat mit vorausgewählten Interessenten für zumutbar; mehr als drei Termine im Monat gelten in der Regel als unzumutbar. Das LG Frankfurt am Main hat bei einem Verkauf drei Termine pro Monat zwischen 19 und 20 Uhr mit je höchstens 45 Minuten für zumutbar gehalten. Massenbesichtigungen oder ständig neue Termine müssen Sie nicht hinnehmen.
Wie viel Vorlauf muss der Vermieter bei der Ankündigung geben?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht; sie ergibt sich aus der Rechtsprechung zu Art. 13 GG und § 535 BGB. Für Besichtigungen sind üblich rund drei bis vier Tage Vorlauf; in Ausnahmefällen kann bei nicht berufstätigen Mietern eine Ankündigung 24 Stunden vorher genügen. Die Termine sollen werktags zu üblichen Tageszeiten liegen, nicht an Sonn- und Feiertagen oder zur Unzeit.
Muss ich den Vermieter mit dem Makler in die Wohnung lassen, wenn ich abwesend bin?
Sie müssen die Wohnung nicht in Ihrer Abwesenheit zugänglich machen und keinen Schlüssel an den Makler herausgeben. Sie haben das alleinige Hausrecht (Art. 13 GG); ein eigenmächtiger Zutritt ohne Sie ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Sie müssen beim Termin aber nicht persönlich anwesend sein – Sie können eine Vertrauensperson bestimmen, die für Sie öffnet und dabei ist.
Darf ich Fotos von der Wohnung mit meinen Möbeln verbieten?
Ja. Für Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen dürfen Fotos Ihrer eingerichteten Wohnung nur mit Ihrer Zustimmung gemacht und veröffentlicht werden – Ihr Hausrecht und Ihr Persönlichkeitsrecht gehen vor. Sie können Fotos ablehnen, persönliche Gegenstände vorher wegräumen oder verlangen, dass nur leere Räume fotografiert werden.
Was passiert, wenn ich berechtigte Besichtigungstermine immer wieder ablehne?
Bei einem berechtigten, korrekt angekündigten Anlass besteht eine Duldungspflicht. Wer angekündigte, zumutbare Termine beharrlich und grundlos blockiert, riskiert je nach Einzelfall Schadensersatz und im Extremfall eine Kündigung durch den Vermieter. Sie dürfen Termine verschieben, wenn sie Ihnen nicht passen, aber nicht endlos verhindern.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.