Kaution einbehalten oder zurückzahlen: Vermieter 2026
Kaution einbehalten oder zurückzahlen: Vermieter
Nur soweit Sie eine konkrete, berechtigte Forderung gegen den Mieter benennen können.
Eine gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht; die Rechtsprechung gewährt Ihnen eine angemessene Prüffrist von in der Regel drei bis sechs Monaten ab Rückgabe (§ 551 BGB). Den unstrittigen Rest müssen Sie innerhalb dieser Frist auszahlen.
§ 551 BGBIn 60 Sekunden
Einbehalten dürfen Sie nur, soweit Ihnen noch eine berechtigte Forderung gegen den Mieter zusteht. Ein pauschaler Einbehalt „zur Sicherheit“ ist nicht gedeckt.
Drei Forderungsarten berechtigen dazu: offene Mietschulden, Schäden über die normale Abnutzung hinaus und offene Nebenkosten.
Normale Abnutzung, vergilbte Wände, Laufspuren, Dübellöcher in üblichem Umfang, ist mit der Miete abgegolten und kein Abzugsgrund.
Läuft die Nebenkostenabrechnung noch, dürfen Sie einen angemessenen Teilbetrag zurückhalten, bemessen an der erwarteten Nachzahlung, nicht an der vollen Kaution (BGH, VIII ZR 71/05).
Die über die Mietzeit angefallenen Zinsen stehen dem Mieter zu und werden mit ausgezahlt (§ 551 Abs. 3 BGB).
Der Gesetzestext
§ 551 BGB regelt Höhe und Anlage der Sicherheit: höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete, zahlbar in drei gleichen Monatsraten, anzulegen getrennt vom Vermögen des Vermieters und verzinslich, wobei die Zinsen dem Mieter zustehen. Eine Frist für die Rückzahlung nennt die Vorschrift nicht: die Prüffrist von drei bis sechs Monaten stammt aus der Rechtsprechung.
Was Sie einbehalten dürfen, und was nicht
| Erlaubter Einbehalt | Kein Einbehalt |
|---|---|
| Rückständige Miete | Normale Abnutzung (verblasste Farbe, Laufspuren) |
| Vom Mieter verschuldete Schäden | Üblicher Verschleiß von Teppich/Boden |
| Feststehende Nebenkostennachzahlung | Renovierung ohne wirksame Klausel |
| Angemessener Teil für laufende Abrechnung | Pauschaler Einbehalt „zur Sicherheit" |
Aus Mietersicht ist derselbe Ablauf im Ratgeber Kaution nach dem Auszug zurückfordern beschrieben. Wie die Kaution während der Mietzeit anzulegen ist, steht in Mietkaution richtig anlegen.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Verlangen Sie jede Position einzeln und mit Beleg.
- Bestehen Sie auf Auszahlung des unstrittigen Teils innerhalb der Prüffrist.
- Prüfen Sie, ob abgerechnete Positionen nicht in Wahrheit normale Abnutzung sind.
- Fordern Sie die Zinsen ausdrücklich mit.
- Zahlen Sie den unstrittigen Teil aus, bevor die Abrechnung vorliegt.
- Halten Sie für eine laufende Abrechnung nur die erwartete Nachzahlung zurück.
- Begründen Sie jeden Abzug schriftlich und nachvollziehbar.
- Rechnen Sie die Zinsen mit ab.
Häufige Fehler
Zulässig ist nur ein angemessener Teil, bemessen an der erwarteten Nachzahlung.
Gebrauchsspuren durch vertragsgemäßes Wohnen sind mit der Miete abgegolten.
Was unstrittig ist, muss innerhalb der Prüffrist beim Mieter sein.
Sie stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB) und gehören in die Abrechnung.
Nächste Schritte
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Forderungen ermitteln: offene Miete, Schäden, voraussichtliche Nebenkostennachzahlung.
Den unstrittigen Teil innerhalb der Prüffrist auszahlen.
Jeden Einbehalt schriftlich und nachvollziehbar begründen.
Nach der Nebenkostenabrechnung den Restbetrag mit Zinsen auszahlen.
Häufige Fragen
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Eine gesetzliche Frist nennt § 551 BGB nicht. Die Rechtsprechung gewährt dem Vermieter eine angemessene Prüffrist, die meist mit drei bis sechs Monaten ab Wohnungsrückgabe angesetzt wird. Innerhalb dieser Zeit muss er offene Forderungen prüfen und den unstrittigen Teil der Kaution auszahlen.
Welche Abzüge von der Kaution sind erlaubt?
Nur drei: offene Mietschulden, vom Mieter zu vertretende Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, sowie noch nicht beglichene Nebenkosten. Normale Abnutzung (verblasste Wände, kleine Gebrauchsspuren) berechtigt nicht zum Einbehalt.
Darf der Vermieter Kaution wegen der Nebenkostenabrechnung einbehalten?
Ja, einen angemessenen Teil. Rechnet der Vermieter begründet mit einer Nachzahlung aus einer noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnung, darf er einen entsprechenden Teilbetrag bis zur Abrechnung zurückhalten (BGH, VIII ZR 71/05). Der Rest ist auszuzahlen.
Muss die Kaution verzinst zurückgezahlt werden?
Ja. Der Vermieter muss die Kaution getrennt vom Privatvermögen, insolvenzfest und verzinst anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Die aufgelaufenen Zinsen stehen dem Mieter zu und werden mit zurückgezahlt – Ausnahme: Studenten- und Jugendwohnheime.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution zu Unrecht einbehält?
Der Mieter kann den unstrittigen Teil sofort verlangen und nach Ablauf der Prüffrist auf Auszahlung klagen. Ein unbegründeter oder zu hoher Einbehalt setzt den Vermieter ins Unrecht und kann zu Verzugszinsen und Prozesskosten führen.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.