Mietrückstand und Mahnung: Was Vermieter tun (2026)
Mietrückstand und Mahnung: Was Vermieter tun
Ab dem vierten Werktag automatisch, ohne dass Sie mahnen müssen (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Die Miete ist spätestens am dritten Werktag des Monats fällig (§ 556b BGB). Eine Mahnung ist nicht zwingend, dokumentiert den Verzug aber und ist Voraussetzung für Mahnkosten.
§§ 556b, 286 BGBIn 60 Sekunden
Die Miete ist spätestens am dritten Werktag des Monats fällig (§ 556b Abs. 1 BGB); zahlt der Mieter nicht, gerät er ab dem vierten Werktag automatisch in Verzug, weil die Zahlungszeit kalendarisch bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Samstage zählen nicht als Werktage, weil Banküberweisungen samstags nicht ausgeführt werden: der dritte Werktag verschiebt sich dadurch oft auf den vierten oder fünften Kalendertag.
Verzugszinsen betragen fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB), ab dem Tag des Verzugs auf den jeweils offenen Betrag.
Fristlos kündigen können Sie bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete Rückstand oder bei mehr als zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Eine vorherige Mahnung ist dafür nicht erforderlich.
Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), nur wenn er die Schonfrist nicht schon in den letzten zwei Jahren genutzt hat.
Der Gesetzestext
Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten (§ 556b Abs. 1 BGB). Ist für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, kommt der Schuldner ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Beides zusammen bedeutet: Verzug tritt automatisch ein.
Ab welchem Rückstand dürfen Sie fristlos kündigen?
| Konstellation | Voraussetzung | § |
|---|---|---|
| Zwei aufeinanderfolgende Termine | Rückstand von mehr als einer Monatsmiete | § 543 Abs. 2 Nr. 3 a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB |
| Über längeren Zeitraum | Rückstand erreicht mehr als zwei Monatsmieten | § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB |
Zur Schonfristzahlung: Nach der Rechtsprechung des BGH heilt sie zwar die fristlose, nicht aber eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung. Es ist daher gängige Praxis, fristlos und hilfsweise ordentlich zu kündigen.
Passend dazu: Räumungsklage bei Mietrückstand und Kündigung durch den Vermieter.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Zahlen Sie so, dass die Miete bis zum dritten Werktag beim Vermieter ist.
- Prüfen Sie den bezifferten Rückstand, bevor Sie etwas anerkennen.
- Die Schonfristzahlung heilt die fristlose Kündigung, aber nur einmal in zwei Jahren.
- Sie heilt in der Regel nicht die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung.
- Notieren Sie Fälligkeit, Eingang und offenen Betrag.
- Mahnen Sie, auch wenn es für den Verzug nicht nötig ist, sonst können Sie keine Mahnkosten geltend machen.
- Kündigen Sie fristlos und hilfsweise ordentlich.
- Belegen Sie den Rückstand sauber, bevor Sie kündigen.
Häufige Fehler
Der dritte Werktag verschiebt sich dadurch, der Verzug beginnt später, als Sie annehmen.
Unterhalb von § 543 BGB trägt die fristlose Kündigung nicht.
Ohne hilfsweise ordentliche Kündigung heilt die Schonfristzahlung den ganzen Vorgang.
Und Verzugszinsen mit falschem Basiszinssatz oder falschem Verzugsbeginn zu berechnen, macht die Forderung angreifbar.
Nächste Schritte
Verzug feststellen: Fälligkeit, Eingang und offenen Betrag notieren.
Zahlungserinnerung schicken, dann eine förmliche Mahnung mit beziffertem Rückstand, Verzugszinsen und letzter Frist.
Prüfen, ob der Rückstand die Schwelle des § 543 BGB erreicht, dann fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen.
Bleibt die Zahlung aus, einen Mahnbescheid beantragen (§ 688 ZPO).
Häufige Fragen
Ab wann ist der Mieter mit der Miete in Verzug?
Die Miete ist spätestens am dritten Werktag des Monats fällig (§ 556b BGB). Zahlt der Mieter nicht rechtzeitig, gerät er ab dem vierten Werktag automatisch in Verzug – ohne dass Sie mahnen müssen (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil die Leistungszeit kalendarisch bestimmt ist. Samstage zählen dabei nicht als Werktage.
Muss ich erst mahnen, bevor ich rechtliche Schritte einleite?
Für den Verzug selbst ist eine Mahnung nicht nötig, da die Miete kalendermäßig fällig ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine Mahnung ist aber sinnvoll: Sie dokumentiert den Rückstand, gibt dem Mieter eine letzte Gelegenheit zu zahlen und ist Voraussetzung, um Mahnkosten geltend zu machen. Für die fristlose Kündigung nach § 543 BGB ist keine vorherige Mahnung erforderlich.
Wie hoch muss der Mietrückstand für eine fristlose Kündigung sein?
Sie können fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder über einen längeren Zeitraum einen Rückstand erreicht, der zwei Monatsmieten übersteigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB).
Was ist die Schonfristzahlung und wie wirkt sie?
Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (oder befriedigt eine öffentliche Stelle die Schuld), wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nur, wenn nicht bereits in den letzten zwei Jahren so verfahren wurde. Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung des BGH von der Schonfristzahlung in der Regel unberührt.
Welche Verzugszinsen darf ich verlangen?
Bei einem privaten Mietverhältnis können Sie Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen (§ 288 Abs. 1 BGB). Der Basiszinssatz wird von der Deutschen Bundesbank zum 1. Januar und 1. Juli festgesetzt. Daneben können Sie konkret entstandene Mahnkosten ersetzt verlangen.
Was ist ein Mahnbescheid und wann lohnt er sich?
Der Mahnbescheid ist der erste Schritt des gerichtlichen Mahnverfahrens (§ 688 ZPO). Er wird beim Mahngericht beantragt, ohne dass die Forderung inhaltlich geprüft wird, und führt – wenn der Mieter nicht widerspricht – schnell zu einem vollstreckbaren Titel. Er lohnt sich vor allem, wenn die Forderung unstreitig ist und der Mieter schlicht nicht zahlt.
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