Kündigung durch den Vermieter: Was 2026 gilt (§ 573 BGB)
Kündigung durch den Vermieter: Was 2026 gilt (§ 573 BGB)
Nur mit berechtigtem Interesse, Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung oder wirtschaftliche Verwertung (§ 573 BGB).
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund nennen (§§ 568, 573 Abs. 3 BGB). Die Frist beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate (§ 573c BGB).
§ 573 Abs. 1 BGBIn 60 Sekunden
Ohne berechtigtes Interesse ist die Kündigung unwirksam (§ 573 Abs. 1 BGB). Der Mieter muss nicht ausziehen.
Das Gesetz nennt Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), erhebliche Pflichtverletzung des Mieters (Nr. 1) und wirtschaftliche Verwertung (Nr. 3, hohe Hürde: die reine Verkaufsabsicht genügt nicht).
Eine Kündigung allein zum Zweck einer Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB); wer Eigenbedarf vorschiebt, riskiert Schadensersatz.
Die Kündigung muss schriftlich und eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 Abs. 1 BGB) und die Gründe angeben (§ 573 Abs. 3 BGB); bei Eigenbedarf gehören die begünstigte Person und ihr Wohnbedarf konkret hinein.
Fristlos können Sie bei Zahlungsverzug kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Verzug ist oder der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die Schonfristzahlung kann das heilen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Der Gesetzestext
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Die Gründe des berechtigten Interesses sind im Kündigungsschreiben anzugeben (§ 573 Abs. 3 BGB).
Welche Kündigungsfrist gilt?
| Bisherige Mietdauer | Kündigungsfrist des Vermieters |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| nach 5 Jahren | 6 Monate |
| nach 8 Jahren | 9 Monate |
Diese verlängerten Fristen gelten für den Vermieter. Der Mieter kann unbefristete Mietverhältnisse immer mit drei Monaten kündigen (§ 573c Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, um zum Ablauf des jeweiligen Monats zu wirken.
Passend dazu: Eigenbedarfskündigung und Räumungsklage.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie, ob im Schreiben ein konkreter Grund genannt ist, ohne ihn ist die Kündigung unwirksam.
- Bei Eigenbedarf müssen die begünstigte Person und ihr Wohnbedarf benannt sein.
- Prüfen Sie die Frist gegen Ihre Mietdauer.
- Der Widerspruch nach der Sozialklausel steht Ihnen offen (§§ 574 ff. BGB).
- Prüfen Sie zuerst, ob ein berechtigtes Interesse tatsächlich vorliegt.
- Nennen Sie den Grund konkret im Schreiben, nicht pauschal.
- Weisen Sie auf das Widerspruchsrecht hin (§ 568 Abs. 2 BGB).
- Verbinden Sie eine fristlose Kündigung mit einer hilfsweise ordentlichen.
Häufige Fehler
Die Kündigung ist unwirksam, und der Mieter muss nicht ausziehen.
§ 573 Abs. 3 BGB verlangt die Gründe im Kündigungsschreiben; bei Eigenbedarf gehören Person und Wohnbedarf konkret hinein.
Das riskiert Schadensersatzansprüche des Mieters.
Ohne hilfsweise ordentliche Kündigung heilt die Schonfristzahlung den ganzen Vorgang (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Nächste Schritte
Grund prüfen: berechtigtes Interesse nach § 573 BGB oder wichtiger Grund nach § 543 BGB?
Mietdauer ermitteln und die Frist nach § 573c BGB ableiten (3, 6 oder 9 Monate).
Schreiben aufsetzen: schriftlich, mit konkreter Begründung und Hinweis auf das Widerspruchsrecht.
Nachweisbar zustellen, das Zugangsdatum dokumentieren und auf einen Widerspruch nach § 574 BGB vorbereitet sein.
Häufige Fragen
Kann ich als Vermieter einfach ohne Grund kündigen?
Nein. Bei unbefristeten Wohnraummietverträgen braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB), zum Beispiel Eigenbedarf, eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder eine angemessene wirtschaftliche Verwertung. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB).
Welche Kündigungsfrist gilt für den Vermieter?
Die Frist richtet sich nach der Mietdauer (§ 573c BGB): 3 Monate bis 5 Jahre, 6 Monate nach 5 Jahren, 9 Monate nach 8 Jahren. Maßgeblich ist der Zugang spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten bzw. entsprechend späteren Monats.
Wann darf ich fristlos kündigen?
Bei einem wichtigen Grund (§ 543 BGB), insbesondere wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder insgesamt mit dem Betrag von zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB). Der Mieter kann die fristlose Kündigung aber durch vollständige Zahlung innerhalb der Schonfrist abwenden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Muss ich den Kündigungsgrund angeben?
Ja. Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss den Grund des berechtigten Interesses benennen (§ 568 Abs. 1, § 573 Abs. 3 BGB). Fehlt die Begründung oder die Schriftform, ist die Kündigung unwirksam. Bei Eigenbedarf müssen die begünstigte Person und der Grund konkret genannt werden.
Was bedeutet die Sozialklausel?
Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn eine besondere Härte bedeuten würde (§ 574 BGB) – etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder fehlendem zumutbaren Ersatzwohnraum. Der Vermieter soll auf dieses Widerspruchsrecht in der Kündigung hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).
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