Räumungsklage bei Mietrückstand: Ablauf 2026
Räumungsklage bei Mietrückstand: Ablauf
Erst fristlos kündigen, dann Räumungsklage. Räumen darf allein der Gerichtsvollzieher.
Fristlos zulässig ab einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten oder zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit insgesamt über einer Monatsmiete (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB), am besten verbunden mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGBIn 60 Sekunden
Fristlos kündigen können Sie, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist oder der Rückstand insgesamt zwei Monatsmieten übersteigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Verbinden Sie die fristlose mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB): die Schonfristzahlung heilt sonst den ganzen Vorgang.
Räumen Sie niemals selbst: Schlösser austauschen, Strom abstellen oder Möbel herausstellen ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB), strafbar und schadensersatzpflichtig.
Räumen darf allein der Gerichtsvollzieher, und nur mit einem Räumungstitel.
Von der Einreichung bis zur Räumung vergehen in der Regel sechs bis zwölf Monate; der Streitwert bemisst sich meist nach der Jahresnettomiete.
Der Gesetzestext
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist, oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Was kostet und wie lange dauert das?
| Posten | Größenordnung |
|---|---|
| Dauer (Einreichung bis Räumung) | in der Regel 6–12 Monate |
| Gerichts- und Anwaltskosten | nach Streitwert (meist Jahresnettomiete); bei ~6.000 € Streitwert oft 3.000–6.000 € insgesamt |
| Gerichtsvollzieher (klassische Räumung) | mehrere Tausend Euro inkl. Entrümpelung/Einlagerung |
| Gerichtsvollzieher (Berliner Räumung, § 885a ZPO) | ab ca. 300 € Vorschuss, deutlich günstiger |
Zur Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Passend dazu: Mahnung bei Mietrückstand und Kündigung durch den Vermieter.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Die Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung heilen, aber nur einmal in zwei Jahren.
- Sie heilt in der Regel nicht die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung.
- Eine „kalte Räumung“ durch den Vermieter müssen Sie nicht hinnehmen (§ 858 BGB).
- Prüfen Sie den bezifferten Rückstand, bevor Sie etwas anerkennen.
- Dokumentieren Sie Verzug und Rückstand sauber, bevor Sie kündigen.
- Kündigen Sie fristlos und hilfsweise ordentlich.
- Setzen Sie eine Auszugsfrist, bevor Sie klagen.
- Beauftragen Sie mit dem Titel den Gerichtsvollzieher: nie sich selbst.
Häufige Fehler
Schlösser tauschen, Strom abstellen, Möbel herausstellen, verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB), strafbar und schadensersatzpflichtig.
Ohne hilfsweise ordentliche Kündigung heilt die Schonfristzahlung den ganzen Vorgang.
Unterhalb von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB trägt die fristlose Kündigung nicht.
Im Prozess ist er dann schwer zu beweisen.
Nächste Schritte
Mahnung und Verzug dokumentieren: Fälligkeit, Eingang, offener Betrag.
Fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen, sobald die Schwelle erreicht ist.
Zur Räumung unter Fristsetzung auffordern.
Bleibt der Auszug aus: Räumungsklage erheben, Räumungstitel erwirken und den Gerichtsvollzieher beauftragen.
Häufige Fragen
Ab wann darf ich wegen Mietrückstand fristlos kündigen?
Sie dürfen fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder über einen längeren Zeitraum einen Rückstand erreicht, der zwei Monatsmieten übersteigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB). Eine vorherige Mahnung ist dafür nicht erforderlich, der Rückstand sollte aber sauber dokumentiert sein.
Wie lange dauert eine Räumungsklage?
In der Praxis sechs bis zwölf Monate, gerechnet von der Klageeinreichung bis zur tatsächlichen Räumung. Die Dauer hängt von der Auslastung des Amtsgerichts, einer etwaigen Verteidigung des Mieters, einer gewährten Räumungsfrist (§ 721 ZPO, bis zu einem Jahr) und der anschließenden Zwangsvollstreckung ab.
Was ist eine Schonfristzahlung?
Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage – oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter dazu –, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn der Mieter diese Heilung bereits in den letzten zwei Jahren genutzt hat. Eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt nach BGH-Rechtsprechung in der Regel bestehen.
Was kostet eine Räumungsklage?
Die Kosten richten sich nach dem Streitwert (in der Regel die Jahresnettomiete) und umfassen Gerichts-, Anwalts- und Vollstreckungskosten. Bei einem Streitwert von rund 6.000 € liegen sie häufig zwischen 3.000 und 6.000 €. Die Gerichtsvollzieherkosten beginnen bei etwa 300 € und steigen bei einer vollständigen Räumung deutlich. Sie tragen die Kosten zunächst vor; der unterliegende Mieter muss sie erstatten – sofern bei ihm etwas zu holen ist.
Was ist die Berliner Räumung?
Die Berliner Räumung ist ein beschränkter Vollstreckungsauftrag nach § 885a ZPO: Sie beschränken die Vollstreckung auf die Besitzverschaffung an der Wohnung und ersparen sich die teure Entrümpelung und Einlagerung des Hausrats durch den Gerichtsvollzieher. Sie machen dazu Ihr Vermieterpfandrecht geltend; der Gerichtsvollzieher dokumentiert die vorgefundenen Sachen. Das senkt den Kostenvorschuss erheblich.
Darf ich den Mieter selbst aus der Wohnung setzen?
Nein. Schlösser austauschen, Strom abstellen oder Sachen herausstellen ist eine verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB), strafbar und macht Sie schadensersatzpflichtig. Räumen darf ausschließlich der Gerichtsvollzieher auf Grundlage eines Räumungstitels (§ 885 ZPO).
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