Indexmiete berechnen: VPI-Erhöhung 2026 richtig anpassen
Indexmiete berechnen: VPI-Erhöhung 2026 richtig anpassen
Alte Miete × (neuer VPI ÷ alter VPI), und die Erhöhung müssen Sie in Textform geltend machen.
Die Miete muss zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und die Erklärung muss die eingetretene Indexänderung nennen (§ 557b Abs. 2 und 3 BGB).
§ 557b Abs. 3 BGBIn 60 Sekunden
Bei einer Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes; die neue Miete ergibt sich aus alter Miete × (neuer VPI ÷ alter VPI).
Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB).
Die Erhöhung machen Sie in Textform geltend und nennen dabei die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag (§ 557b Abs. 3 BGB).
Fällig ist die geänderte Miete ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung; eine Zustimmung des Mieters ist, anders als bei § 558 BGB, nicht erforderlich.
Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gilt bei der Indexmiete nicht; wer die Erhöhung künstlich darauf begrenzt, verschenkt sie.
Der Gesetzestext
Eine Änderung der Miete nach einer Indexvereinbarung muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu entrichten.
Indexmiete oder Mieterhöhung nach Mietspiegel?
| Merkmal | Indexmiete (§ 557b BGB) | Vergleichsmiete (§ 558 BGB) |
|---|---|---|
| Begründung | VPI des Statistischen Bundesamtes | Mietspiegel oder Vergleichswohnungen |
| Kappungsgrenze | gilt nicht | 20 %, angespannt 15 % in 3 Jahren |
| Häufigkeit | frühestens nach 1 Jahr | frühestens nach 15 Monaten |
| Form | Textform mit Indexangabe | Textform mit Begründung |
| Zustimmung des Mieters | nicht erforderlich | erforderlich (§ 558b BGB) |
Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gilt hier nicht, und der Mietspiegel ist irrelevant. Während der Laufzeit ist eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.
Passend dazu: Staffelmiete oder Indexmiete vereinbaren und Mieterhöhung nach § 558 BGB.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie, ob die Erklärung die Indexänderung überhaupt nennt.
- Rechnen Sie nach, ob seit der letzten Änderung ein Jahr vergangen ist.
- Zahlen Sie erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
- Achten Sie darauf, dass beide Indexstände aus derselben Indexreihe stammen.
- Bestimmen Sie beide Indexstände aus derselben, aktuellen Reihe.
- Prüfen Sie die Sperrfrist, bevor Sie erklären.
- Nennen Sie in der Erklärung alten und neuen VPI-Stand und den Geldbetrag.
- Setzen Sie die Fälligkeit auf den übernächsten Monat nach Zugang.
Häufige Fehler
Den alten VPI aus einer veralteten Indexreihe zu nehmen, verfälscht die ganze Rechnung. Beide Stände müssen aus derselben Reihe stammen.
Eine Erhöhung vor Ablauf des Jahres seit der letzten Änderung trägt nicht.
Nennt die Erklärung nur den neuen Mietbetrag, nicht die eingetretene Indexänderung, ist sie unwirksam.
Die neue Miete läuft ab dem übernächsten Monat, nicht ab dem Folgemonat. Und eine Indexklausel, die nur Erhöhungen zulässt und Senkungen ausschließt, ist angreifbar.
Nächste Schritte
Indexstände bestimmen: alten VPI aus Vertrag oder letzter Anpassung, neuen aus derselben Reihe.
Sperrfrist prüfen. Ist seit der letzten Mietänderung mindestens ein Jahr vergangen?
Neue Miete berechnen: alte Miete × (neuer VPI ÷ alter VPI).
Erklärung in Textform aufsetzen, mit altem und neuem Stand, und die Fälligkeit auf den übernächsten Monat nach Zugang setzen.
Häufige Fragen
Wie berechne ich eine Indexmieterhöhung?
Die Formel lautet: neue Miete = alte Miete × (neuer VPI / alter VPI). Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes (Basisjahr 2020 = 100). Beispiel: 800 € Ausgangsmiete bei VPI 109,8 (alt) und VPI 125,2 (neu) ergibt 800 × (125,2 / 109,8) = 912,20 €. Rechtsgrundlage ist § 557b Abs. 1 BGB.
Wie oft darf eine Indexmiete erhöht werden?
Höchstens einmal pro Jahr. Nach § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Frist läuft ab der letzten Mietänderung, nicht ab Vertragsbeginn.
Gilt bei der Indexmiete die Kappungsgrenze oder der Mietspiegel?
Nein. Bei der Indexmiete nach § 557b BGB gelten weder die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) noch der Mietspiegel. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist während der Indexmiete ausdrücklich ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Begrenzt wird die Erhöhung allein durch die Entwicklung des VPI.
Ab wann muss der Mieter die erhöhte Indexmiete zahlen?
Ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 BGB). Geht die Erklärung im März zu, ist die neue Miete ab dem 1. Mai zu zahlen. Die Erhöhung wirkt nicht rückwirkend.
Welche Form muss die Indexmieterhöhung haben?
Textform genügt (§ 557b Abs. 3 BGB) – ein Brief oder eine E-Mail reicht, eine Unterschrift ist nicht zwingend. Die Erklärung muss die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag angeben.
Gilt die Mietpreisbremse bei der Indexmiete?
Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) gilt bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn (§ 557b Abs. 4 BGB). Die späteren indexbedingten Anpassungen werden von der Mietpreisbremse nicht begrenzt.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.