Indexmieterhöhung prüfen: Stimmt die VPI-Berechnung? (2026)
Indexmieterhöhung prüfen: Stimmt die VPI-Berechnung?
Alte Miete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI), und die Erhöhung passiert nicht automatisch.
Der Vermieter muss sie in Textform erklären und dabei den alten und den neuen Indexstand sowie die neue Miete in Euro nennen (§ 557b Abs. 3 BGB). Fehlt eine dieser Angaben, ist die Erhöhung unwirksam.
§ 557b Abs. 3 BGBIn 60 Sekunden
Die Erhöhung passiert nicht automatisch: Der Vermieter muss sie in Textform erklären und dabei den alten und den neuen Indexstand sowie die neue Miete in Euro nennen (§ 557b Abs. 3 BGB).
Basis-VPI ist der Indexstand zur letzten Festsetzung, bei Vertragsschluss oder der letzten Anpassung; beide Werte müssen auf demselben Basisjahr beruhen (derzeit 2020 = 100).
Der Prozentsatz wird auf die Nettokaltmeite angewandt; die Nebenkosten bleiben unberührt. Maßgeblich ist der Monatswert, nicht der Jahresdurchschnitt, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.
Zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete mindestens zwölf Monate unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 S. 1 BGB). Erhöht der Vermieter länger nicht, darf er den aufgelaufenen Anstieg auf einmal verlangen.
Die erhöhte Miete schulden Sie erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 S. 3 BGB); eine Zustimmung ist, anders als bei § 558 BGB, nicht nötig.
Der Gesetzestext
Eine Änderung der Miete nach einer Indexvereinbarung muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu entrichten.
Gerechnet an einem Beispiel
Eine Nettokaltmiete von 900 €, zuletzt festgesetzt bei einem Indexstand von 119,8.
900 € × (125,2 ÷ 119,8) = 940,57 €. Den Prozentsatz rechnen Sie als (aktueller VPI ÷ Basis-VPI × 100) − 100. Welcher Wert gilt, prüfen Sie direkt beim Statistischen Bundesamt.
Was bei der Indexmiete nicht gilt
| Regel | Gilt bei Indexmiete? |
|---|---|
| Kappungsgrenze 20 % / 15 % in 3 Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB) | Nein (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB) |
| Bindung an ortsübliche Vergleichsmiete / Mietspiegel | Nein |
| Zustimmung des Mieters nötig | Nein |
| Mietpreisbremse für die Ausgangsmiete (§ 556d BGB) | Ja – zu Mietbeginn |
Eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist nur zulässig, soweit der Vermieter die Modernisierung nicht zu vertreten hat (etwa gesetzlich angeordnete Maßnahmen).
Eine geplante Reform („Mietrecht II") soll Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten künftig deckeln. Stand Juni 2026 ist das ein Entwurf und noch nicht in Kraft – prüfen Sie vor einer Zahlung den aktuellen Gesetzesstand.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie, ob die Erklärung alten und neuen Indexstand und die neue Miete in Euro nennt.
- Rechnen Sie nach, ob zwischen zwei Anpassungen zwölf Monate lagen.
- Zahlen Sie erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
- Achten Sie darauf, dass beide Indexwerte dasselbe Basisjahr haben.
- Erklären Sie in Textform mit beiden Indexständen und der neuen Miete in Euro.
- Halten Sie die Zwölfmonatsfrist ein.
- Wenden Sie den Prozentsatz nur auf die Nettokaltmiete an.
- Rechnen Sie mit dem Monatswert, nicht dem Jahresdurchschnitt, sofern der Vertrag nichts anderes sagt.
Häufige Fehler
Fehlt der alte oder der neue Stand oder die neue Miete in Euro, ist die Erhöhung unwirksam.
Beide Werte müssen auf demselben Basisjahr beruhen, derzeit 2020 = 100.
Geschuldet ist erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
Angewandt wird er auf die Nettokaltmiete; die Nebenkosten bleiben unberührt.
Nächste Schritte
Basis-VPI aus dem Vertrag oder der letzten Anpassung heraussuchen.
Den aktuellen Monatswert beim Statistischen Bundesamt prüfen: gleiches Basisjahr.
Neue Miete rechnen: alte Miete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI).
Die Zwölfmonatsfrist und den Zahlungsbeginn im übernächsten Monat prüfen.
Häufige Fragen
Wie berechne ich meine Indexmiete?
Die neue Miete ergibt sich aus: alte Miete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI). Der Basis-VPI ist der Verbraucherpreisindex des Statistisches Bundesamt zum Zeitpunkt der letzten Festsetzung, der aktuelle VPI der Stand bei der Erhöhung – beide auf Basis 2020 = 100. Beispiel: 900 € × (125,2 ÷ 119,8) = 940,57 €. Maßgeblich ist die prozentuale Änderung des Index, angewendet auf die zuletzt vereinbarte Nettokaltmiete (§ 557b Abs. 2 BGB).
Wie oft darf die Indexmiete erhöht werden?
Höchstens einmal pro Jahr. Die Miete muss nach jeder Anpassung mindestens zwölf Monate unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Eine Erhöhung wirkt rückwirkend nicht – der Vermieter kann aber den seit der letzten Anpassung aufgelaufenen Indexanstieg auf einmal geltend machen, sofern er länger als ein Jahr nicht erhöht hat.
Ab wann muss ich die erhöhte Indexmiete zahlen?
Erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Geht die Erklärung im Juni zu, zahlen Sie die neue Miete ab August. Vorher schulden Sie sie nicht – auch wenn der Index längst gestiegen ist.
Gilt bei der Indexmiete die Kappungsgrenze oder der Mietspiegel?
Nein. Die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren nach § 558 Abs. 3 BGB gilt für die Indexmiete ausdrücklich nicht (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Auch eine Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder den Mietspiegel besteht nicht. Allein der VPI ist maßgeblich. Geplant ist allerdings ab 2026 ein Deckel von 3,5 % pro Jahr in angespannten Wohnungsmärkten (siehe unten).
Was muss in der Erhöhungserklärung stehen?
Die Erklärung muss in Textform erfolgen (E-Mail genügt) und drei Angaben enthalten: die eingetretene Änderung des VPI (alter und neuer Indexstand), die neue Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag in Euro (§ 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB). Fehlt eine dieser Angaben, ist die Erhöhung unwirksam (BGH, Urteil vom 22.11.2017, Az. VIII ZR 291/16).
Kann die Indexmiete auch sinken?
Ja. Bei der Indexmiete ändert sich die Miete mit dem VPI – also in beide Richtungen (§ 557b Abs. 1 BGB). Sinkt der Index, kann die Miete entsprechend sinken. Eine Klausel, die nur Erhöhungen zulässt, benachteiligt den Mieter einseitig; zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB).
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