Mietspiegel lesen und nutzen: So geht's als Mieter (2026)
Mietspiegel lesen und nutzen: So geht's als Mieter
Eine offizielle Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete in Ihrer Gemeinde (§ 558c BGB), Ihr Maßstab.
Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und hat Vermutungswirkung: Vor Gericht gilt, was dort steht, im Zweifel als die ortsübliche Vergleichsmiete.
§ 558 Abs. 2 BGBIn 60 Sekunden
Der Mietspiegel wird von der zuständigen Behörde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam erstellt oder anerkannt (§ 558c BGB).
Mit ihm prüfen Sie, ob Ihre Miete angemessen ist, ob eine Mieterhöhung rechtens ist (§ 558 BGB) und ob die Mietpreisbremse eingehalten wurde (§ 556d BGB).
Ein qualifizierter Mietspiegel wird zusätzlich nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre neu erstellt (§ 558d BGB).
Seine Vermutungswirkung ist entscheidend: Vor Gericht wird vermutet, dass die genannten Werte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben. Wer etwas anderes behauptet, muss es beweisen.
Sie lesen keine einzelne Zahl ab, sondern eine Spanne mit unterem Wert, Mittel und oberem Wert; Ausstattungsmerkmale verschieben Ihren Wert innerhalb dieser Spanne.
Der Gesetzestext
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Der Mietspiegel bildet diese Vergleichsmiete ab; der qualifizierte Mietspiegel begründet nach § 558d Abs. 3 BGB die Vermutung, dass die dort bezeichneten Entgelte sie zutreffend wiedergeben.
Einfacher und qualifizierter Mietspiegel
| Punkt | Einfacher (§ 558c BGB) | Qualifizierter (§ 558d BGB) |
|---|---|---|
| Erstellung | von Gemeinde oder Verbänden erstellt oder anerkannt | zusätzlich nach wissenschaftlichen Grundsätzen |
| Aktualisierung | alle 2 Jahre anpassen | alle 2 Jahre anpassen, alle 4 Jahre neu erstellen |
| Beweiskraft | Indiz | Vermutungswirkung (§ 558d Abs. 3 BGB) |
Wofür Sie den Mietspiegel brauchen
| Situation | Maßstab | § |
|---|---|---|
| Mieterhöhung prüfen | ortsübliche Vergleichsmiete + Kappungsgrenze | § 558 BGB |
| Neuvertrag prüfen (Mietpreisbremse) | max. 10 % über Vergleichsmiete | § 556d BGB |
| Eigene Miete einordnen | Mietspanne aus dem Mietspiegel | § 558c BGB |
Passend dazu: Mieterhöhung prüfen und Mietpreisbremse prüfen.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie den Stand: ein veralteter Mietspiegel weist oft höhere Werte aus.
- Ordnen Sie Ihre Wohnung selbst ein: Baualtersklasse, Größe, Lage.
- Lesen Sie die ganze Spanne, nicht nur den oberen Wert.
- Prüfen Sie, ob angesetzte Zuschläge Ihre Wohnung überhaupt betreffen.
- Zitieren Sie den aktuell gültigen Mietspiegel und das richtige Feld.
- Benennen Sie einen Wert innerhalb der Spanne, nicht pauschal den oberen.
- Begründen Sie Zu- und Abschläge mit den tatsächlichen Merkmalen.
- Der qualifizierte Mietspiegel trägt vor Gericht am weitesten.
Häufige Fehler
Es wird ein älterer Stand zitiert, der höhere Werte ausweist.
Falsche Baualtersklasse oder Lage, dadurch eine zu hohe Spanne.
Es werden Merkmale angesetzt, die die Wohnung gar nicht hat.
Nur der obere Wert wird genannt, obwohl Ihre Wohnung im unteren Bereich liegt.
Nächste Schritte
Den aktuellen Mietspiegel besorgen, meist auf der Website Ihrer Stadt oder beim Mieterverein, und auf den Stand achten.
Die Wohnung einordnen: Baualtersklasse, Größe, Lage, damit landen Sie im richtigen Feld.
Die Spanne ablesen und Zu- und Abschläge für Ausstattungsmerkmale anwenden.
Den €/m²-Wert auf Ihre Wohnfläche hochrechnen und mit Ihrer Kaltmiete vergleichen.
Häufige Fragen
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das übliche Entgelt für vergleichbaren Wohnraum – nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – in der Gemeinde, gebildet aus den Mieten der letzten sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 BGB). Der Mietspiegel bildet sie ab. Sie ist der Maßstab für Mieterhöhungen (§ 558 BGB) und für die Mietpreisbremse (§ 556d BGB).
Was ist der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel?
Ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) ist eine von der Gemeinde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam erstellte oder anerkannte Übersicht. Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) wird zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt. Sein Vorteil: Er hat Vermutungswirkung – es wird vermutet, dass die dort genannten Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Wie oft wird der Mietspiegel aktualisiert?
Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach zwei Jahren anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen (§ 558d Abs. 2 BGB). Achten Sie deshalb immer auf den Stand des Mietspiegels, den Ihr Vermieter zitiert.
Hat jede Stadt einen Mietspiegel?
Nicht jede, aber immer mehr. Mit dem Mietspiegelreformgesetz (in Kraft seit 1. Juli 2022) müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen – einen einfachen bis 1. Januar 2023, einen qualifizierten bis 1. Januar 2024. Gibt es keinen Mietspiegel, kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten begründet werden.
Wie nutze ich den Mietspiegel, um meine Miete zu prüfen?
Ordnen Sie Ihre Wohnung nach Baualter, Größe, Lage und Ausstattung in die passende Tabellenzeile ein. Sie erhalten eine Spanne mit einem Mittelwert; über Zu- und Abschläge für einzelne Merkmale ermitteln Sie den konkreten Wert. Diesen vergleichen Sie mit Ihrer Miete: Bei einer Mieterhöhung gilt zusätzlich die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB), bei Neuvermietung in angespannten Märkten die Mietpreisbremse (höchstens 10 % über der Vergleichsmiete, § 556d BGB).
- § 558 BGB
- § 556d BGB
- § 558c BGB
- § 558d BGB
- § 558c BGB – Mietspiegel (gesetze-im-internet.de)
- § 558d BGB – Qualifizierter Mietspiegel (gesetze-im-internet.de)
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