Mietpreisbremse prüfen: Zahle ich zu viel Miete? (2026)
Mietpreisbremse prüfen: Zahle ich zu viel Miete?
Höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, im ausgewiesenen Gebiet, bei Vertragsbeginn (§ 556d BGB).
Liegt Ihre Miete darüber, ist der überschießende Teil unwirksam. Per qualifizierter Rüge (§ 556g BGB) können Sie rückwirkend bis zu 30 Monate zurückfordern, wenn die Rüge rechtzeitig erfolgt.
§ 556d Abs. 1 BGBIn 60 Sekunden
In einem per Landesverordnung ausgewiesenen Gebiet darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).
Die Bremse greift bei Vertragsbeginn, nicht bei laufenden Mieterhöhungen in einem bestehenden Vertrag. Mit der Verlängerung 2025 wurde der Anwendungsbereich auf rund 627 Kommunen ausgeweitet; sie gilt bundesweit bis zum 31. Dezember 2029.
Feste Ausnahmen sind eine bereits höhere Vormiete (§ 556e BGB), Neubau mit Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014 und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).
Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme, muss er Sie vor Ihrer Unterschrift unaufgefordert in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Versäumt er das, kann er sich nicht darauf berufen.
Das Werkzeug ist die qualifizierte Rüge in Textform (§ 556g Abs. 2 BGB): Brief, E-Mail oder Fax genügen. Rückwirkend bis zu 30 Monate ab Mietbeginn, sofern die Rüge in dieser Zeit erhoben wird.
Der Gesetzestext
Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Der überschießende Teil ist unwirksam.
Gerechnet an einem Beispiel
Eine Wohnung mit 70 m² in einem ausgewiesenen Gebiet.
1,80 €/m² zu viel, hochgerechnet auf 70 m². Verglichen wird die Nettokaltmiete pro Quadratmeter, nicht die Warmmiete.
Wann die Mietpreisbremse nicht gilt
| Ausnahme | Regel |
|---|---|
| Vormiete (§ 556e BGB) | War die Miete des Vormieters bereits höher als zulässig, darf diese Höhe weitergegeben werden (Bestandsschutz). |
| Neubau (§ 556f BGB) | Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen. |
| Umfassende Modernisierung (§ 556f BGB) | Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung unterliegt nicht der Begrenzung. |
Passend dazu: Mietspiegel lesen und nutzen und Mieterhöhung prüfen.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie früh: die 30 Monate laufen ab Mietbeginn, nicht ab Ihrer Rüge.
- Erheben Sie die Rüge in Textform, nicht mündlich.
- Vergleichen Sie die Nettokaltmiete pro Quadratmeter, nicht die Warmmiete.
- Prüfen Sie behauptete Ausnahmen: Ohne Auskunft vor Vertragsschluss greifen sie nicht.
- Messen Sie die Anfangsmiete an der Vergleichsmiete plus 10 %.
- Wollen Sie sich auf eine Ausnahme berufen, informieren Sie vor Vertragsschluss in Textform.
- Dokumentieren Sie Vormiete oder Modernisierung belastbar.
- Rechnen Sie mit der Nettokaltmiete je Quadratmeter.
Häufige Fehler
Die rückwirkende Rückforderung bis zu 30 Monaten ist an die Frist ab Mietbeginn gebunden. Spätes Handeln kostet bares Geld.
Die Rüge braucht Textform; ein Gespräch reicht nicht und ist später nicht beweisbar.
Verglichen wird die Nettokaltmiete pro Quadratmeter, nicht die Warmmiete mit Nebenkosten.
Ohne Auskunft in Textform vor Vertragsschluss greift die Ausnahme nicht.
Nächste Schritte
Prüfen, ob Ihre Kommune per Landesverordnung ausgewiesen ist.
Die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel ziehen und plus 10 % rechnen.
Die eigene Nettokaltmiete je Quadratmeter dagegenhalten.
Liegt sie darüber, die qualifizierte Rüge in Textform erheben: zeitnah, wegen der 30 Monate ab Mietbeginn.
Häufige Fragen
Wie viel darf die Miete über der Vergleichsmiete liegen?
In einem Gebiet mit Mietpreisbremse darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Alles darüber ist unwirksam – Sie müssen den überschießenden Teil nicht zahlen.
Wie hole ich zu viel gezahlte Miete zurück?
Mit einer qualifizierten Rüge in Textform an den Vermieter (§ 556g Abs. 2 BGB). Ab Zugang der Rüge können Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Seit der Reform 2019 ist eine Rückforderung rückwirkend bis zu 30 Monate ab Mietbeginn möglich, wenn die Rüge innerhalb dieser Frist erfolgt.
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
Sie greift nicht bei Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung und wenn die Vormiete bereits höher war (Bestandsschutz, §§ 556e, 556f BGB).
Muss der Vermieter mir die Vergleichsmiete oder Ausnahme nennen?
Ja. Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme (Vormiete, Neubau, Modernisierung), muss er Sie vor Ihrer Vertragserklärung unaufgefordert in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Fehlt diese Auskunft, kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen.
Bis wann gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse wurde im Sommer 2025 verlängert und gilt bis zum 31. Dezember 2029. Welche Gebiete betroffen sind, legt die jeweilige Landesregierung per Verordnung fest.
Brauche ich einen Anwalt, um die Rüge zu erheben?
Nein. Die Rüge können Sie selbst in Textform (Brief, E-Mail, Fax) verfassen. Sie muss klar zum Ausdruck bringen, dass Sie die Höhe der Miete als Verstoß gegen die Mietpreisbremse beanstanden. Eine Begründung mit der Vergleichsmiete erhöht Ihre Erfolgsaussichten.
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