Staffelmiete und Indexmiete prüfen (2026)
Staffelmiete und Indexmiete prüfen
Staffel: fester Eurobetrag je Stufe, 12 Monate Abstand. Index: Erklärung in Textform mit altem und neuem Indexwert.
Bei beiden ist eine zusätzliche Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen, und beide unterliegen zu Mietbeginn der Mietpreisbremse.
§§ 557a, 557b BGBIn 60 Sekunden
Eine Staffelmiete braucht für jede Stufe einen festen Eurobetrag im Vertrag, mindestens zwölf Monate Abstand zwischen zwei Stufen und die Schriftform (§ 557a BGB).
Eine Staffel wirkt automatisch zum vereinbarten Termin; eine Indexerhöhung dagegen erst nach einer aktiven Erklärung des Vermieters.
Die Indexerklärung muss in Textform die eingetretene Indexänderung, alten und neuen Wert, sowie die neue Miete nennen (§ 557b Abs. 3 BGB). Fehlt das, ist die Erhöhung nicht fällig.
Geschuldet ist eine Indexerhöhung erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang einer ordnungsgemäßen, nachrechenbaren Erklärung.
Bei beiden Modellen ist eine zusätzliche Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen; die Mietpreisbremse greift bei der Staffel für jede Stufe, beim Index für die Ausgangsmiete.
Der Gesetzestext
Bei der Staffelmiete ist die Miete in unterschiedlicher Höhe für bestimmte Zeiträume schriftlich zu vereinbaren und als Geldbetrag auszuweisen; sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex, muss ebenfalls mindestens ein Jahr unverändert bleiben und wird durch Erklärung in Textform unter Angabe der Indexänderung geltend gemacht. In beiden Fällen sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
Was prüfe ich jeweils?
| Prüfpunkt | Staffelmiete (§ 557a) | Indexmiete (§ 557b) |
|---|---|---|
| Form der Erhöhung | feste Eurobeträge im Vertrag | an den VPI gekoppelt, in Textform erklärt |
| Mindestabstand | 12 Monate je Stufe | 12 Monate zwischen Anpassungen |
| Automatisch wirksam? | ja, zum vereinbarten Termin | nein, erst nach Erklärung |
| Was muss genannt sein? | Betrag und Termin jeder Stufe | alter und neuer Index, neue Miete |
| Mietpreisbremse | ja, auch je Stufe | ja, bei der Ausgangsmiete |
Gerechnet an einem Beispiel
Eine Nettokaltmiete von 800 €, zuletzt festgesetzt bei einem Indexstand von 112,0.
800 € × (118,5 ÷ 112,0) = 846,43 €. Prüfen Sie, ob beide Indexwerte aus derselben Reihe stammen, sonst stimmt das Ergebnis nicht.
Zur Berechnung im Detail siehe Indexmiete berechnen.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie bei der Staffel, ob jede Stufe als Eurobetrag mit Termin im Vertrag steht.
- Prüfen Sie bei der Indexmiete, ob die Erklärung alten und neuen Indexwert nennt.
- Zahlen Sie eine Indexerhöhung erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
- Eine zusätzliche Erhöhung nach § 558 BGB müssen Sie bei beiden nicht hinnehmen.
- Weisen Sie Staffeln als Geldbeträge mit Terminen aus, nicht als Prozentsätze.
- Halten Sie bei beiden Modellen die Zwölfmonatsfrist ein.
- Nennen Sie in der Indexerklärung beide Indexstände und die neue Miete.
- Prüfen Sie die Mietpreisbremse, bei der Staffel für jede Stufe.
Häufige Fehler
Jede Stufe muss als konkreter Geldbetrag im Vertrag stehen.
Ohne Angabe von altem und neuem Wert ist die Erhöhung nicht fällig.
Geschuldet ist erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
Bei Staffel- und Indexmiete ist sie während der Laufzeit ausgeschlossen.
Nächste Schritte
Im Vertrag nachsehen, welches Modell vereinbart ist.
Bei der Staffel: Beträge, Termine und den Zwölfmonatsabstand prüfen.
Bei der Indexmiete: die Erklärung auf Textform, beide Indexwerte und die neue Miete prüfen und nachrechnen.
Die Ausgangsmiete gegen die Mietpreisbremse halten, bei der Staffel auch jede Stufe.
Häufige Fragen
Ist meine Staffelmiete zulässig?
Eine Staffelmiete ist nur zulässig, wenn jede Stufe als fester Eurobetrag im Vertrag steht – Prozentangaben genügen nicht – und zwischen zwei Stufen mindestens 12 Monate liegen (§ 557a Abs. 1 und 2 BGB). Die Vereinbarung muss in Schriftform getroffen sein. Während der Laufzeit sind Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Fehlt einer dieser Punkte, ist die jeweilige Staffel unwirksam.
Wie berechne ich die Indexmiete?
Die neue Miete ergibt sich aus: alte Miete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI). Basis-VPI ist der Verbraucherpreisindex des Statistisches Bundesamt zum Zeitpunkt der letzten Festsetzung, aktueller VPI der zum Zeitpunkt der Erhöhung. Beispiel: 800 € × (118,5 ÷ 112,0) = 846,43 €. Maßgeblich ist die prozentuale Änderung des Index, die auf die Ausgangsmiete angewendet wird (§ 557b BGB).
Darf zusätzlich nach § 558 erhöht werden?
Nein. Sowohl bei der Staffelmiete (§ 557a Abs. 2 BGB) als auch bei der Indexmiete (§ 557b Abs. 2 BGB) ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB während der Laufzeit ausgeschlossen. Eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist bei der Staffelmiete ebenfalls ausgeschlossen; bei der Indexmiete nur zulässig, soweit der Vermieter sie nicht zu vertreten hat.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei Staffel- und Indexmiete?
Ja. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt in ausgewiesenen Gebieten auch für Staffel- und Indexmieten. Geprüft wird die Ausgangsmiete zu Mietbeginn: Sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Bei der Staffelmiete wird zusätzlich jede einzelne Stufe an dieser Grenze gemessen (§ 557a Abs. 4 BGB).
Ab wann muss ich die erhöhte Indexmiete zahlen?
Die erhöhte Indexmiete ist erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung geschuldet (§ 557b Abs. 3 BGB). Geht die Erklärung im Juni zu, zahlen Sie die neue Miete ab August. Vorher müssen Sie nicht mehr zahlen – auch dann nicht, wenn der Index längst gestiegen ist.
Was ist der Unterschied zwischen Staffelmiete und Indexmiete?
Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Mieten als feste Eurobeträge schon im Vertrag (§ 557a BGB) – sie steigen automatisch zum vereinbarten Termin. Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt (§ 557b BGB); sie steigt erst, wenn der Vermieter die Erhöhung in Textform erklärt und den Indexstand belegt.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.