Modernisierung: Rechte des Mieters & Mieterhöhung (2026)
Modernisierung: Rechte des Mieters & Mieterhöhung
Drei Monate Ankündigung, 8 % der Kosten auf die Jahresmiete, gekappt auf 3 €/m² in sechs Jahren.
Bei einer Miete unter 7 €/m² sind es 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB). Dulden müssen Sie die Maßnahme grundsätzlich (§ 555d BGB), aber Sie können einen Härteeinwand erheben: fristgebunden.
§ 555d Abs. 3 BGBIn 60 Sekunden
Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens drei Monate vorher in Textform ankündigen (§ 555c BGB) und darf danach 8 % der auf Ihre Wohnung entfallenden Kosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB).
Ersparte Instandhaltungskosten sind abzuziehen (§ 559 Abs. 2 BGB), ebenso öffentliche Fördermittel und zinsverbilligte Darlehen (§ 559a BGB).
Die Erhöhung ist gekappt auf 3 €/m² in sechs Jahren, bei einer Miete unter 7 €/m² auf 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB).
Dulden müssen Sie die Maßnahme grundsätzlich (§ 555d BGB); den Härteeinwand müssen Sie bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform erheben, sonst kann das Recht entfallen (§ 555d Abs. 3 BGB).
Nach einer angekündigten Erhöhung steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 561 BGB), wenn Sie ohnehin ausziehen wollen.
Der Gesetzestext
Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte bedeuten würden, bis zum Ablauf des Monats mitzuteilen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Die Mitteilung bedarf der Textform. Nach Fristablauf sind Härtegründe nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden gehindert war und dies unverzüglich nachholt.
Gerechnet an einem Beispiel
Eine Wohnung, an der für 12.000 € modernisiert wurde, davon 2.000 € ersparte Instandhaltung und keine Fördermittel.
Prüfen Sie immer, ob die ersparte Instandhaltung abgezogen wurde. Das ist der häufigste Fehler zu Ihren Lasten. Und halten Sie das Ergebnis gegen die Kappung.
Wie stark Ihre Miete in sechs Jahren steigen darf
| Ihre Miete vor der Erhöhung | Maximale Erhöhung in 6 Jahren |
|---|---|
| 7 €/m² oder mehr | 3 €/m² |
| unter 7 €/m² | 2 €/m² |
Aus Vermietersicht ist derselbe Vorgang in Mieterhöhung nach Modernisierung beschrieben.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie, ob ersparte Instandhaltung und Fördermittel abgezogen wurden.
- Erheben Sie den Härteeinwand fristgerecht in Textform.
- Rechnen Sie die Kappung: 3 €/m² in sechs Jahren, bei niedriger Miete 2 €/m².
- Prüfen Sie das Sonderkündigungsrecht, wenn Sie ohnehin ausziehen wollen (§ 561 BGB).
- Kündigen Sie mindestens drei Monate vorher in Textform an.
- Ziehen Sie ersparte Instandhaltung und Fördermittel ab.
- Rechnen Sie die Erhöhung in der Erklärung nachvollziehbar vor.
- Prüfen Sie die Kappungsgrenze, bevor Sie die 8-%-Formel anwenden.
Häufige Fehler
Der häufigste Fehler zu Ihren Lasten.
Er muss bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform vorliegen (§ 555d Abs. 3 BGB).
Die 8-%-Formel allein sagt noch nicht, was Sie zahlen. Der Deckel geht vor.
Geschuldet ist die erhöhte Miete erst ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.
Nächste Schritte
Die Ankündigung prüfen: Textform, drei Monate Vorlauf, Art, Umfang, Dauer und erwartete Erhöhung.
Einen Härteeinwand, falls einer besteht, bis zum Ablauf des Folgemonats in Textform erheben.
Nach der Erhöhungserklärung nachrechnen: Instandhaltung und Fördermittel abgezogen, Kappung eingehalten?
Prüfen, ob sich das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB lohnt.
Häufige Fragen
Muss ich die Modernisierung dulden?
Grundsätzlich ja. Sie haben eine Duldungspflicht für ordnungsgemäß angekündigte Modernisierungsmaßnahmen (§ 555d Abs. 1 BGB). Die Frist läuft aber erst, wenn die Modernisierungsankündigung den Anforderungen des § 555c BGB entspricht. Sie können die Duldung verweigern, wenn die Maßnahme für Sie, Ihre Familie oder andere Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet (Härteeinwand, § 555d Abs. 2 BGB). Den Härteeinwand müssen Sie dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen.
Um wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?
Der Vermieter darf 8 % der für Ihre Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen (Modernisierungsumlage, § 559 Abs. 1 BGB). Vorher müssen ersparte Instandhaltungskosten und öffentliche Fördermittel abgezogen werden (§ 559 Abs. 2, § 559a BGB). Bei mehreren Wohnungen zählt nur der auf Ihre Wohnung entfallende Anteil.
Was ist die Kappungsgrenze bei Modernisierung?
Die Modernisierungsumlage darf Ihre Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m² erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB). Lag Ihre Miete vor der Erhöhung unter 7 €/m², gilt eine niedrigere Grenze von 2 €/m². Rechnet die 8-%-Formel mehr aus, wird auf diesen Kappungsbetrag gekürzt.
Kann ich nach der Modernisierungsmieterhöhung kündigen?
Ja. Macht der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB geltend, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB). Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung außerordentlich kündigen; das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats, und die erhöhte Miete müssen Sie nicht zahlen.
Was muss in der Modernisierungsankündigung stehen?
Die Ankündigung muss Ihnen spätestens drei Monate vor Beginn in Textform zugehen (§ 555c BGB) und Art, voraussichtlichen Umfang, voraussichtlichen Beginn und Dauer der Maßnahme, die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten. Außerdem soll sie Sie auf die Form und Frist des Härteeinwands hinweisen. Fehlt etwas davon, läuft die Frist für Ihre Duldung nicht an.
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