Mieterhöhung nach Modernisierung: 8 % umlegen (2026)
Mieterhöhung nach Modernisierung: 8 % umlegen
8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 €/m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).
Bei einer Monatsmiete unter 7 €/m² sind es 2 €/m². Vorher müssen Sie die Maßnahme mindestens drei Monate im Voraus ankündigen (§ 555c BGB), danach die Erhöhung in Textform erklären (§ 559b BGB).
§ 559 Abs. 1 BGBIn 60 Sekunden
Umlagefähig sind nur echte Modernisierungsmaßnahmen. Energetische Verbesserungen, nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser, oder eine dauerhafte Erhöhung des Gebrauchswerts. Reine Instandhaltung ist es nicht.
Ersparte Instandhaltungskosten sind abzuziehen (§ 559 Abs. 2 BGB): Ersetzt die Maßnahme eine fällige Reparatur, ist dieser Reparaturanteil herauszurechnen.
Die Umlage ist gedeckelt auf 3 €/m² in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² auf 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB). Errechnet die 8-%-Formel mehr, wird gekürzt.
Die Modernisierungsankündigung muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform zugehen und Art, Umfang, Beginn, Dauer, die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten nennen (§ 555c BGB).
Der Mieter schuldet die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung; wurde nicht oder fehlerhaft angekündigt oder die angekündigten Kosten um mehr als 10 % überschritten, verlängert sich die Frist um drei weitere Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).
Der Gesetzestext
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten und sind gegebenenfalls durch Schätzung zu ermitteln.
Gerechnet an einem Beispiel
Eine Wohnung, an der für 12.000 € modernisiert wurde, davon 2.000 € ersparte Instandhaltung.
Und dann gegen die Kappung prüfen: Bei 60 m² und einer Ausgangsmiete über 7 €/m² liegt die Obergrenze bei 180 € Erhöhung über sechs Jahre. Errechnet die Formel mehr, wird gekürzt.
Welche Kosten Sie umlegen dürfen, und welche nicht
| Umlagefähig (§ 559 BGB) | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Energetische Sanierung (Dämmung, neue Heizung) | Reparatur einer defekten Heizung (Instandhaltung) |
| Einbau einer Wärmepumpe | laufende Wartung |
| Neue, besser isolierende Fenster (abzgl. Reparaturanteil) | reiner Fensteraustausch ohne Verbesserung |
| Anbau eines Balkons (Wohnwertverbesserung) | Schönheitsreparaturen |
| Erstmaliger Einbau einer modernen Sanitärausstattung | Beseitigung von Mängeln |
Passend dazu: Mieterhöhung nach § 558 BGB und Mietpreisbremse bei Wiedervermietung.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie, ob der Instandhaltungsanteil abgezogen wurde.
- Rechnen Sie die Kappung: 3 €/m² in sechs Jahren, bei niedriger Ausgangsmiete 2 €/m².
- Ohne nachvollziehbare Kostenaufstellung ist die Erklärung formell unwirksam.
- Die erhöhte Miete läuft erst ab dem dritten Monat nach Zugang.
- Trennen Sie Modernisierung und Instandhaltung sauber und dokumentieren Sie jede Position.
- Kündigen Sie mindestens drei Monate vorher in Textform an.
- Rechnen Sie die Erhöhung in der Erklärung nachvollziehbar vor.
- Prüfen Sie die Kappungsgrenze, bevor Sie die 8-%-Formel anwenden.
Häufige Fehler
Der häufigste Grund für unwirksame Erhöhungen.
Die 8-%-Formel allein reicht nicht. Der Deckel geht vor.
Die Drei-Monats-Frist und die Textform sind zwingend; sonst verschiebt sich der Zahlungsbeginn.
Ohne Kostenaufstellung ist sie formell unwirksam. Der Mieter muss dann nicht zahlen.
Nächste Schritte
Modernisierungskosten ermitteln und die ersparte Instandhaltung abziehen (§ 559 Abs. 2 BGB).
Den auf die Wohnung entfallenden Anteil umlegen, in der Regel nach Wohnfläche.
8 % pro Jahr ansetzen, durch zwölf teilen und gegen die Kappung prüfen.
Mindestens drei Monate vorher ankündigen und die Erhöhung danach in Textform nachvollziehbar erklären.
Häufige Fragen
Wie viel Prozent der Modernisierungskosten darf ich auf die Miete umlegen?
8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr (§ 559 Abs. 1 BGB). Bei mehreren Wohnungen wird der auf die einzelne Wohnung entfallende Anteil angesetzt. Ersparte Instandhaltungskosten müssen vorab abgezogen werden.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze bei der Modernisierungsumlage?
Die Miete darf sich durch die Umlage innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m² erhöhen (§ 559 Abs. 3a BGB). Lag die Monatsmiete vor der Erhöhung unter 7 €/m², gilt eine Grenze von 2 €/m².
Muss ich eine Modernisierung vorher ankündigen?
Ja. Sie müssen die Maßnahme dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn und Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.
Ab wann muss der Mieter die erhöhte Miete zahlen?
Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung zu zahlen (§ 559b Abs. 2 BGB). War die Ankündigung fehlerhaft oder wurden die angekündigten Kosten um mehr als 10 % überschritten, verlängert sich diese Frist um weitere drei Monate.
Kann ich Instandhaltungskosten mit umlegen?
Nein. Reine Instandhaltung und Reparatur sind nicht umlagefähig. Bei Maßnahmen, die zugleich Reparatur ersetzen (z. B. neue Fenster statt Reparatur), müssen die ersparten Instandhaltungskosten herausgerechnet werden (§ 559 Abs. 2 BGB).
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