Mietpreisbremse: Was Vermieter bei Wiedervermietung beachten (2026)
Mietpreisbremse: Was Vermieter bei Wiedervermietung beachten
Höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es sei denn, eine Ausnahme greift (§ 556d BGB).
Berufen Sie sich auf eine Ausnahme, müssen Sie den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Die Regelung gilt bis zum 31.12.2029.
§ 556g Abs. 1a BGBIn 60 Sekunden
In einem ausgewiesenen Gebiet darf die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d BGB).
Ausnahmen bestehen für eine bereits höhere Vormiete (§ 556e BGB), für Neubau mit erstmaliger Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).
Maßgeblich ist bei der Vormiete die zuletzt geschuldete, zulässige Miete: eine zwischenzeitlich vereinbarte, selbst überhöhte Miete schützt Sie nicht.
Eine Ausnahme nützt nur, wenn Sie den Mieter vor seiner Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform über den Ausnahmegrund informieren (§ 556g Abs. 1a BGB).
Holen Sie die Auskunft nicht ein, dürfen Sie die höhere Miete erst zwei Jahre nach Nachholung verlangen, bis dahin gilt die gekappte Miete.
Der Gesetzestext
Beruft sich der Vermieter auf eine Ausnahme nach §§ 556e, 556f BGB, hat er dem Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform Auskunft über den Ausnahmegrund zu erteilen. Unterbleibt die Auskunft, kann er sich auf die Ausnahme erst zwei Jahre nach ihrer Nachholung berufen.
Welche Ausnahmen gibt es?
| Ausnahme | Rechtsgrundlage | Was zulässig ist |
|---|---|---|
| Höhere Vormiete | § 556e BGB | War die zuletzt geschuldete Vormiete bereits höher, dürfen Sie diese weiter verlangen (nicht aber eine zwischenzeitlich vereinbarte, unzulässig überhöhte Miete). |
| Neubau | § 556f BGB | Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind vollständig ausgenommen. |
| Umfassende Modernisierung | § 556f BGB | Wurde die Wohnung umfassend modernisiert, gilt die Bremse für die erste Vermietung danach nicht. |
Aus Mietersicht ist dasselbe Thema in Mietpreisbremse prüfen beschrieben.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie, ob die behauptete Ausnahme vor Ihrer Unterschrift in Textform mitgeteilt wurde.
- Ohne diese Auskunft gilt die normale 10-%-Grenze.
- Vergleichen Sie die Nettokaltmiete je Quadratmeter mit dem Mietspiegel.
- Rügen Sie in Textform, wenn die Miete darüber liegt.
- Ermitteln Sie die Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel, bevor Sie kalkulieren.
- Erteilen Sie die Auskunft über eine Ausnahme vor der Vertragserklärung des Mieters, nicht erst im Vertrag.
- Stützen Sie sich bei der Vormiete auf die zuletzt geschuldete, zulässige Miete.
- Prüfen Sie beim Neubau die erstmalige Nutzung und Vermietung, nicht das Baujahr.
Häufige Fehler
Wer ohne Blick in den Mietspiegel kalkuliert, überschreitet die 10-%-Grenze schnell unbemerkt.
Ohne die vorvertragliche Auskunft in Textform greift die Ausnahme nicht, selbst wenn ihre Voraussetzungen vorliegen.
Eine selbst unzulässig überhöhte Vormiete schützt nicht; maßgeblich ist die zuletzt geschuldete, zulässige Miete.
Entscheidend ist die erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014, nicht das Baujahr, und die Auskunft muss vor der Vertragserklärung vorliegen.
Nächste Schritte
Prüfen, ob die Wohnung in einem per Landesverordnung ausgewiesenen Gebiet liegt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel ermitteln und plus 10 % rechnen.
Prüfen, ob eine Ausnahme nach §§ 556e, 556f BGB tatsächlich vorliegt.
Falls ja: den Mieter vor seiner Vertragserklärung unaufgefordert in Textform informieren und das dokumentieren.
Häufige Fragen
Wie viel Miete darf ich bei Wiedervermietung mit Mietpreisbremse verlangen?
In einem ausgewiesenen Gebiet darf die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Liegt die Vergleichsmiete bei 10,00 €/m², sind höchstens 11,00 €/m² zulässig.
Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es?
Drei: Eine bereits zulässige höhere Vormiete darf weiter verlangt werden (§ 556e BGB), Neubauten mit erstmaliger Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 sind ausgenommen (§ 556f BGB), und nach umfassender Modernisierung gilt die Bremse nicht. Auf jede Ausnahme müssen Sie sich vor Vertragsschluss berufen.
Muss ich dem Mieter die Vormiete mitteilen?
Ja, wenn Sie sich auf eine Ausnahme stützen. Nach § 556g Abs. 1a BGB müssen Sie den Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform über den Ausnahmegrund informieren, bei der Vormiete also über deren Höhe. Die Identität des Vormieters müssen Sie dabei nicht offenlegen.
Was passiert, wenn ich die Auskunft nicht erteile?
Erteilen Sie die Auskunft nicht oder erst nach Vertragsschluss, können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen und dürfen die höhere Miete nicht verlangen. Sie können die Auskunft nachholen, dürfen die höhere Miete dann aber frühestens zwei Jahre nach der Nachholung fordern (§ 556g Abs. 1a S. 2 BGB).
Bis wann gilt die Mietpreisbremse?
Der Bundestag hat die Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029 verlängert. Sie gilt allerdings nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat.
Was kann der Mieter zurückfordern, wenn die Miete zu hoch ist?
Rügt der Mieter eine überhöhte Miete qualifiziert (§ 556g Abs. 2 BGB), schuldet er nur den zulässigen Betrag. Den darüber hinaus gezahlten Anteil kann er ab Zugang der Rüge, unter Umständen auch rückwirkend, zurückverlangen. Eine fehlerhaft kalkulierte Miete ist für Vermieter also ein dauerhaftes finanzielles Risiko.
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