Mieterhöhung: Was Vermieter 2026 beachten müssen (§ 558 BGB)
Mieterhöhung: Was Vermieter 2026 beachten müssen (§ 558 BGB)
Nur wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist und die Kappungsgrenze gewahrt bleibt (§ 558 BGB).
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, in angespannten Märkten um 15 %. Sie müssen die Erhöhung verlangen, in Textform begründen, und der Mieter muss zustimmen.
§ 558 BGBIn 60 Sekunden
Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein Automatismus: Sie müssen sie verlangen, begründen, und der Mieter muss zustimmen. Erst dann schuldet er die höhere Miete.
Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
Innerhalb von drei Jahren dürfen Sie die Miete um höchstens 20 % anheben (§ 558 Abs. 3 BGB); in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt senkt das Land die Grenze per Verordnung auf 15 %.
Maßgeblich ist der niedrigere der beiden Werte: die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Kappungsgrenze.
Begründen können Sie mit dem Mietspiegel und dem passenden Feld, mit einem Sachverständigengutachten oder mit drei vergleichbaren Wohnungen (§ 558a BGB).
Der Gesetzestext
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen; die Landesregierungen können diese Grenze für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 Prozent absenken.
Fristen im Überblick
| Ereignis | Frist |
|---|---|
| Miete unverändert (Voraussetzung) | mindestens 15 Monate |
| Abstand zur letzten Erhöhung | mindestens 12 Monate |
| Zustimmungsfrist des Mieters | bis Ende des übernächsten Monats nach Zugang |
| Fälligkeit der erhöhten Miete | ab dem 3. Kalendermonat nach Zugang |
| Klagefrist bei Verweigerung | 3 Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist |
Passend dazu: Mietpreisbremse bei Wiedervermietung und Mieterhöhung nach Modernisierung.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Sie müssen nicht sofort zustimmen: die Frist läuft bis Ende des übernächsten Monats.
- Rechnen Sie die Kappungsgrenze gegen die Miete von vor drei Jahren.
- Prüfen Sie, ob eine zulässige Begründung beiliegt.
- Schweigen gilt nicht als Zustimmung, schützt aber auch nicht vor einer Klage.
- Prüfen Sie beide Sperrfristen, bevor Sie das Verlangen stellen.
- Wenden Sie den niedrigeren Wert an: Vergleichsmiete oder Kappungsgrenze.
- Begründen Sie in Textform mit dem Mietspiegelfeld oder einer anderen zulässigen Quelle.
- Warten Sie die Zustimmungsfrist ab, bevor Sie klagen.
Häufige Fehler
In vielen Großstädten gilt 15 %, nicht 20 %, wer die niedrigere Grenze übersieht, stellt ein unwirksames Verlangen.
15 Monate unverändert und 12 Monate Abstand zur letzten Erhöhung sind beide Voraussetzung.
Ohne zulässige Begründung nach § 558a BGB trägt das Verlangen nicht.
Das Verlangen gehört in Textform.
Nächste Schritte
Sperrfristen prüfen: Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert, letzte Erhöhung mindestens 12 Monate her.
Ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel und das passende Feld ermitteln.
Kappungsgrenze anwenden und den niedrigeren der beiden Werte nehmen.
In Textform begründen, zustellen und die Zustimmungsfrist abwarten.
Häufige Fragen
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist möglich, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist (§ 558 BGB). Zudem muss die letzte Erhöhung mindestens 12 Monate zurückliegen (Jahressperrfrist). Faktisch ist also frühestens etwa alle 15 Monate eine Erhöhung möglich.
Wie viel darf die Miete steigen?
Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – und innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das Bundesland per Verordnung festlegt, sinkt die Grenze auf 15 %.
In welcher Form muss die Mieterhöhung erfolgen?
In Textform (§ 558a BGB) – ein Brief, eine E-Mail oder ein PDF genügen, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, mündlich ist aber unwirksam. Das Verlangen muss begründet sein, üblicherweise durch Verweis auf den örtlichen Mietspiegel und das passende Mietspiegelfeld.
Welche Frist hat der Mieter zur Zustimmung?
Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang Zeit, der Erhöhung zuzustimmen (§ 558b BGB). Stimmt er zu, gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.
Was passiert bei einem Formfehler?
Ein formell fehlerhaftes Erhöhungsverlangen (z. B. fehlende oder unzureichende Begründung, falsches Mietspiegelfeld, überschrittene Kappungsgrenze) ist unwirksam – der Mieter muss nicht zustimmen und schuldet die höhere Miete nicht. Sie müssen dann ein korrektes Verlangen neu zustellen, wodurch die Fristen erneut laufen.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.