Staffelmiete oder Indexmiete vereinbaren (2026)
Staffelmiete oder Indexmiete vereinbaren
Staffelmiete legt feste Euro-Beträge fest, Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex.
Bei beiden ist während der Laufzeit eine zusätzliche Mieterhöhung nach Mietspiegel (§ 558 BGB) oder Modernisierung (§ 559 BGB) ausgeschlossen. Sie legen sich also auf einen Weg fest.
§§ 557a, 557b BGBIn 60 Sekunden
Bei der Staffelmiete müssen die Erhöhungen schriftlich als feste Euro-Beträge im Vertrag stehen, nicht als Prozentsatz (§ 557a Abs. 1 BGB), und jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben (Abs. 2).
Ein Kündigungsausschluss zulasten des Mieters ist bei der Staffelmiete auf maximal vier Jahre begrenzt (§ 557a Abs. 3 BGB).
Die Indexvereinbarung muss schriftlich geschlossen sein; mündlich ist sie nichtig (§ 557b Abs. 1 BGB). Die Miete muss nach einer Änderung mindestens zwölf Monate unverändert bleiben, also höchstens eine Anpassung pro Jahr (Abs. 2).
Die Indexerhöhung machen Sie in Textform geltend, unter Angabe der eingetretenen Indexänderung und der neuen Miete (§ 557b Abs. 3 BGB).
Die Mietpreisbremse greift bei der Staffelmiete für jede einzelne Staffel neu (§ 557a Abs. 4 BGB), bei der Indexmiete dagegen nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).
Der Gesetzestext
Bei der Staffelmiete kann die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und die Erhöhungen sind als Geldbeträge auszuweisen. Bei der Indexmiete kann vereinbart werden, dass die Miete vom Verbraucherpreisindex bestimmt wird; auch hier muss sie mindestens ein Jahr unverändert bleiben. In beiden Fällen sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
Staffelmiete oder Indexmiete. Was passt?
| Kriterium | Staffelmiete (§ 557a BGB) | Indexmiete (§ 557b BGB) |
|---|---|---|
| Höhe der Erhöhung | feste Euro-Beträge, vorab bekannt | folgt dem VPI, vorab unbekannt |
| Frequenz | wie vereinbart, je Staffel min. 1 Jahr | max. 1× pro Jahr, min. 12 Monate |
| Form der Anpassung | automatisch zum Stichtag | aktive Erklärung in Textform nötig |
| Mietpreisbremse | gilt für jede Staffel | gilt nur für die Ausgangsmiete |
| Planbarkeit | hoch, Sie kennen alle Beträge | inflationsabhängig |
Faustregel: Staffelmiete, wenn Sie maximale Planbarkeit wollen und die Inflation realistisch einschätzen. Indexmiete, wenn Ihnen Inflationsschutz wichtiger ist als ein fester Betrag.
Geplante Reform 2026 (Mietrecht II)
Nach dem Kabinettsbeschluss vom April 2026 soll in angespannten Wohnungsmärkten bei der Indexmiete der Teil einer Indexsteigerung, der 3,0 % pro Jahr übersteigt, nur noch zur Hälfte mieterhöhend wirken. Das Gesetzgebungsverfahren war zum Redaktionsschluss noch nicht abgeschlossen; prüfen Sie vor einer Anpassung den aktuellen Stand.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie, ob die Staffeln als Euro-Beträge und nicht als Prozentsatz vereinbart sind.
- Bei der Indexmiete: Die Erhöhung muss in Textform kommen und die Indexänderung nennen.
- Rechnen Sie nach, ob zwischen zwei Anpassungen zwölf Monate lagen.
- In angespannten Märkten greift die Mietpreisbremse bei jeder Staffel neu.
- Formulieren Sie Staffeln als feste Euro-Beträge mit Datum.
- Halten Sie bei beiden Modellen die Zwölfmonatsfrist ein.
- Erklären Sie Indexanpassungen in Textform, mit Indexänderung und neuer Miete.
- Erhöhen Sie während der Laufzeit nicht zusätzlich nach § 558 BGB.
Häufige Fehler
Unwirksam, § 557a Abs. 1 BGB verlangt Geldbeträge.
Jede Staffel muss mindestens zwölf Monate unverändert bleiben.
Oder ohne Angabe der eingetretenen Indexänderung, dann greift sie nicht.
Während der Laufzeit ausgeschlossen. Und ein Kündigungsausschluss über vier Jahre hinaus ist unwirksam (§ 557a Abs. 3 BGB).
Nächste Schritte
Modell wählen: Staffel für Planbarkeit, Index für Inflationsschutz.
Klausel formulieren: Staffeln als Euro-Beträge mit Terminen, Index mit dem VPI des Statistischen Bundesamts als Bezugsgröße.
Schriftform wahren (§ 557a Abs. 1, § 557b Abs. 1 BGB) und in angespannten Märkten die Mietpreisbremse prüfen.
Staffeltermine und Indexanpassungen dokumentieren und rechtzeitig umsetzen.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Staffelmiete und Indexmiete?
Die Staffelmiete (§ 557a BGB) legt feste Euro-Beträge und Termine im Voraus fest – Sie wissen heute schon, wie hoch die Miete in fünf Jahren ist. Die Indexmiete (§ 557b BGB) koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI); sie steigt nur, wenn die Inflation steigt, und höchstens einmal pro Jahr. Beide schließen eine separate Mieterhöhung nach Mietspiegel (§ 558 BGB) oder Modernisierung aus.
Wie oft darf ich bei einer Staffelmiete erhöhen?
So oft wie im Vertrag vereinbart, aber jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Abs. 2 BGB). Die Erhöhungen müssen als feste Euro-Beträge im Mietvertrag stehen; eine reine Prozentangabe genügt nicht. Eine zusätzliche Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 559 BGB ist während der Staffellaufzeit ausgeschlossen.
Wie berechne ich die Indexmiete?
Neue Miete = bisherige Miete × (aktueller VPI / VPI bei letzter Festlegung). Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (Basisjahr 2020 = 100). Die Erhöhung machen Sie in Textform geltend (§ 557b Abs. 3 BGB), unter Angabe der eingetretenen Indexänderung und der neuen Miete; sie gilt frühestens ab dem übernächsten Monat.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei Staffel- und Indexmiete?
Ja. Bei der Staffelmiete wird in angespannten Wohnungsmärkten jede einzelne Staffel an der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens gemessen (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei der Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB); spätere Indexanpassungen sind davon nicht erfasst.
Kann ich bei Staffel- oder Indexmiete zusätzlich die Modernisierung umlegen?
Nein. Solange die Staffel- oder Indexmietvereinbarung läuft, ist eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) oder § 559 BGB (Modernisierung) ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB). Ausnahme: ein gesetzlich vorgeschriebener Heizungstausch nach dem Gebäudeenergiegesetz bleibt umlagefähig.
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