Kleinreparaturklausel rechtssicher formulieren (2026)
Kleinreparaturklausel rechtssicher formulieren
Nur mit beiden Grenzen. Einzelobergrenze und Jahresobergrenze. Fehlt eine, ist die ganze Klausel unwirksam.
Grundsätzlich tragen Sie nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die volle Instandhaltung. Ohne wirksame Klausel zahlen Sie jede Reparatur selbst, auch die kleinste.
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGBIn 60 Sekunden
Grundsätzlich tragen Sie die volle Instandhaltung und Instandsetzung (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB); die Kleinreparaturklausel ist die einzige zulässige Abweichung.
Wirksam ist sie nur mit beiden Grenzen (BGH, 07.06.1989 – VIII ZR 91/88): einer Einzelobergrenze je Reparatur, rechtssicher 100–120 € inkl. MwSt., und einer Jahresobergrenze von 6 bis maximal 8 % der Jahresnettokaltmiete.
Es gilt Alles-oder-nichts: Fehlt eine Grenze, ist sie zu hoch oder unklar, oder verpflichtet die Klausel den Mieter zur Durchführung, ist die gesamte Klausel unwirksam (§ 307 BGB). Eine geltungserhaltende Reduktion gibt es nicht.
Erfasst sind nur Gegenstände des häufigen, direkten Zugriffs (§ 28 Abs. 3 S. 2 II. BV). Was in der Wand oder auf dem Dach steckt, niemals.
Kostet eine erfasste Reparatur mehr als die Einzelgrenze, zahlt der Mieter gar nichts, auch nicht den Grenzbetrag als Anteil. Bei 100 € Grenze und 140 € Rechnung zahlen Sie die vollen 140 €.
Der Gesetzestext
Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Daraus folgt die volle Instandhaltungspflicht; nur eine wirksame Kleinreparaturklausel verschiebt einen gedeckelten Teil der Kosten: nie die Durchführung.
Gerechnet an einem Beispiel
Eine Wohnung mit 800 € Nettokaltmiete im Monat, also 9.600 € im Jahr.
Und davon jede einzelne Reparatur nur bis zur Einzelobergrenze. Bezugsgröße ist die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete.
Welche Reparaturen zählen – und welche nicht?
| Fällt unter die Klausel | Fällt NICHT unter die Klausel |
|---|---|
| Wasserhähne, Duschköpfe, Ventile | Leitungen und Rohre in der Wand |
| Lichtschalter, Steckdosen | Heizkörper-Innenleben, Thermostatventile innen |
| Tür- und Fenstergriffe, Schlösser | Dach, Fassade, Fenster selbst |
| Verschlüsse von Fensterläden, Rollladengurt | Elektrik-Unterverteilung |
| Heiz- und Kocheinrichtungen (Bedienteile) | alles ohne Mieterzugriff |
Faustregel: Was der Mieter täglich anfasst, kann unter die Klausel fallen. Was in der Wand oder auf dem Dach steckt, niemals.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie, ob beide Grenzen im Vertrag stehen.
- Zahlen Sie nichts, wenn die einzelne Reparatur über der Grenze liegt.
- Melden Sie den Defekt und beauftragen Sie niemanden selbst.
- Rechnen Sie die Jahresgrenze auf die Nettokaltmiete.
- Nennen Sie Einzelbetrag und Jahresbetrag ausdrücklich.
- Halten Sie den Einzelbetrag konservativ bei 100–120 € inkl. MwSt.
- Verlangen Sie nur Kostenerstattung, nie Durchführung oder Beauftragung.
- Beschränken Sie den Gegenstandsbereich auf § 28 Abs. 3 S. 2 II. BV.
Häufige Fehler
Oder gar keine, dann ist die gesamte Klausel unwirksam und Sie tragen auch die Kleinreparaturen.
Über 120 € ist höchstrichterlich nicht gedeckt; einzelne Amtsgerichte tragen bis 150 €, darauf sollten Sie sich nicht verlassen.
Eine Vornahme- oder Beauftragungspflicht kippt die Klausel (§ 307 BGB).
Leitungen, Heizkörper-Innenleben, Dach, und den Mieter anteilig an teureren Reparaturen zu beteiligen, ist ebenfalls unzulässig.
Nächste Schritte
Beide Grenzen ausdrücklich in die Klausel schreiben.
Den Einzelbetrag bei 100–120 € inkl. MwSt. halten, die Jahresgrenze als 6–8 % der Jahresnettokaltmiete.
Nur Kostenerstattung verlangen, nie Durchführung oder Beauftragung.
Den Gegenstandsbereich auf Gegenstände des häufigen Zugriffs beschränken.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Kleinreparaturklausel maximal sein?
Sie brauchen zwei Grenzen. Pro Einzelreparatur sind 100–120 € inkl. MwSt. rechtssicher (einzelne Amtsgerichte tragen bis 150 €, höchstrichterlich nicht bestätigt – bleiben Sie konservativ). Pro Jahr dürfen es 6 % bis maximal 8 % der Jahresnettokaltmiete sein. Beispiel: 800 € Nettokaltmiete im Monat = 9.600 € im Jahr → Jahresobergrenze 576 € (6 %) bis 768 € (8 %).
Wann ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam?
Wenn eine der beiden Grenzen fehlt oder zu hoch ist, wenn auch Gegenstände ohne Mieterzugriff (Leitungen, Heizkörper, Dach) erfasst sind, oder wenn die Klausel den Mieter zur Durchführung oder Beauftragung der Reparatur verpflichtet (§ 307 BGB; BGH VIII ZR 129/91). Es gibt keine geltungserhaltende Reduktion – die gesamte Klausel fällt weg und Sie tragen alle Kosten.
Wer zahlt, wenn die Reparatur teurer ist als der Höchstbetrag?
Übersteigt eine Reparatur die Einzelobergrenze, zahlt der Mieter gar nichts – nicht etwa den Grenzbetrag als Anteil (BGH VIII ZR 91/88). Die volle Reparatur trägt dann der Vermieter.
Welche Reparaturen fallen unter die Kleinreparaturklausel?
Nur kleine Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (§ 28 Abs. 3 S. 2 II. BV). Gemeinsames Merkmal: Gegenstände des häufigen, direkten Zugriffs des Mieters – etwa Wasserhähne, Lichtschalter, Steckdosen, Tür- und Fenstergriffe, Rollladengurt.
Muss der Mieter die Reparatur selbst durchführen oder beauftragen?
Nein. Eine Klausel, die den Mieter zur Durchführung oder Beauftragung verpflichtet, ist nach § 307 BGB unwirksam (BGH VIII ZR 129/91). Zulässig ist nur die Pflicht, die Kosten bis zur vereinbarten Grenze zu erstatten – beauftragen müssen Sie die Reparatur selbst.
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