Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: wann gültig? (2026)
Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: wann gültig?
Nur die Kosten kleiner Reparaturen, und nur, wenn alle vier Voraussetzungen erfüllt sind.
Grundsätzlich trägt der Vermieter alle Instandhaltungskosten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Fehlt eine der Voraussetzungen, ist die gesamte Klausel unwirksam und der Vermieter zahlt alles, auch die 30-Euro-Reparatur.
§ 535 Abs. 1 S. 2 BGBIn 60 Sekunden
Eine Kleinreparaturklausel wälzt nur die Kosten ab, nie die Reparaturpflicht selbst. Die Organisation bleibt Sache des Vermieters.
Erfasst werden dürfen nur Gegenstände des häufigen, direkten Zugriffs: abgeleitet aus § 28 Abs. 3 S. 2 II. BV: Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüsse.
Nötig sind eine Einzelobergrenze je Reparatur (gerichtsfest rund 100 €) und eine Jahresobergrenze (üblich 6 % der Jahresbruttomiete oder 8 % der Jahresnettokaltmiete). Fehlt die Jahresgrenze, ist die Klausel komplett unwirksam (BGH, 07.06.1989 – VIII ZR 91/88).
Eine Vornahmeklausel, die Sie zur Beauftragung eines Handwerkers verpflichtet, ist unwirksam, auch individuell vereinbart (BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91).
Liegt eine einzelne Reparatur über der Einzelgrenze, zahlen Sie nichts, nicht etwa den Betrag bis zur Grenze. Einen anteiligen Selbstbehalt gibt es nicht.
Der Gesetzestext
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Daraus folgt: Alle Instandhaltungs- und Reparaturkosten trägt der Vermieter. Eine Kleinreparaturklausel verschiebt davon nur einen kleinen, gedeckelten Teil, und nur, wenn sie korrekt formuliert ist.
Was die Klausel erfassen darf
| Fällt unter die Klausel | Fällt NICHT darunter |
|---|---|
| Wasserhähne, Mischbatterien, Duschköpfe | Leitungen in der Wand |
| Lichtschalter, Steckdosen | Heizungsanlage selbst |
| Tür- und Fenstergriffe | Dichtungen hinter Fliesen |
| Rollladengurte, Jalousien | Alles, was Ihnen nicht zugänglich ist |
Die Logik dahinter: Sie sollen nur für die Dinge einstehen, die Sie täglich benutzen und durch deren Gebrauch sie sich abnutzen. Was hinter der Wand liegt oder zur Gebäudetechnik gehört, bleibt immer Sache des Vermieters.
Ein gesetzlich fixierter Eurobetrag für die Einzelgrenze existiert nicht; die Werte stammen aus der Rechtsprechung und steigen mit dem Mietniveau. Rund 75 € gelten als sicher zulässig, einzelne Amtsgerichte haben höhere Grenzen gehalten – darauf sollte man sich aber nicht verlassen.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie zuerst, ob die Klausel alle vier Voraussetzungen erfüllt.
- Melden Sie einen Defekt schriftlich und beauftragen Sie nicht ungefragt selbst einen Handwerker.
- Zahlen Sie nichts, wenn die einzelne Reparatur über der Einzelgrenze liegt.
- Bewahren Sie Rechnungen auf. Zu Unrecht Gezahltes können Sie zurückfordern.
- Beschränken Sie die Klausel sachlich auf Gegenstände des häufigen Zugriffs.
- Nennen Sie Einzel- und Jahresobergrenze; ohne beide trägt die Klausel nicht.
- Verpflichten Sie den Mieter nie zur Beauftragung, nur zur Kostentragung.
- Organisieren Sie die Reparatur selbst, auch wenn der Mieter die Kosten trägt.
Häufige Fehler
Falsch. Übersteigt die einzelne Reparatur die Grenze, trägt der Vermieter die ganze Rechnung; einen Selbstbehalt gibt es nicht.
Viele Klauseln nennen nur einen Einzelbetrag. Ohne zusätzliche Jahresobergrenze ist die gesamte Klausel unwirksam.
Eine Pflicht zur Beauftragung ist unwirksam. Sie müssen den Mangel nur melden.
Diese Teile fallen nie unter eine Kleinreparaturklausel, egal wie günstig die Reparatur ist.
Nächste Schritte
Nachsehen, ob der Mietvertrag überhaupt eine Kleinreparaturklausel enthält.
Die vier Voraussetzungen durchgehen: sachliche Beschränkung, Einzelgrenze, Jahresgrenze, keine Vornahmepflicht.
Defekte schriftlich melden und keinen Handwerker selbst beauftragen.
Rechnungen aufbewahren und zu Unrecht Gezahltes zurückfordern.
Häufige Fragen
Wie hoch darf eine Kleinreparatur maximal sein?
Für die einzelne Reparatur gilt als robuster Richtwert rund 100 €, teils zuzüglich Mehrwertsteuer. Einen gesetzlich fixierten Betrag gibt es nicht; ~75 € gelten als sicher zulässig. Zusätzlich muss eine Jahresobergrenze von etwa 6 % der Jahresbruttomiete oder 8 % der Jahresnettokaltmiete im Vertrag stehen.
Muss ich zahlen, wenn die Reparatur über der Einzelgrenze liegt?
Nein. Übersteigt eine einzelne Reparatur die vereinbarte Einzelgrenze, zahlt der Vermieter die gesamte Rechnung. Es gibt keinen anteiligen Selbstbehalt – Sie müssen dann nicht etwa die ersten 100 € tragen, sondern gar nichts.
Wann ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam?
Sie ist unwirksam, wenn die Jahresobergrenze fehlt, die Beträge zu hoch sind, Sie zur Reparatur selbst verpflichtet werden oder auch nicht zugängliche Teile (Leitungen, Heizungsanlage) erfasst sind. Maßstab ist § 307 BGB. Ist die Klausel unwirksam, trägt der Vermieter alle Kosten.
Welche Reparaturen fallen überhaupt unter die Klausel?
Nur Gegenstände, die dem häufigen direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (§ 28 Abs. 3 S. 2 II. BV analog): etwa Wasserhähne, Mischbatterien, Duschköpfe, Lichtschalter, Steckdosen, Tür- und Fenstergriffe, Rollladengurte. Nicht erfasst sind Leitungen in der Wand, die Heizungsanlage oder Dichtungen hinter Fliesen.
Muss ich die Reparatur selbst beauftragen?
Nein. Abgewälzt werden darf nur die Kostentragung, nicht die Durchführung oder Beauftragung. Eine sogenannte Vornahmeklausel, die Sie zur Reparatur verpflichtet, ist unwirksam (BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91) – auch als Einzelvereinbarung. Die Organisation bleibt Sache des Vermieters.
Was gilt, wenn keine Klausel im Mietvertrag steht?
Dann gilt die gesetzliche Grundregel des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: Der Vermieter muss die Wohnung in gebrauchsfähigem Zustand erhalten und trägt sämtliche Reparaturkosten – auch kleine.
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