Mietvertrag prüfen vor der Unterschrift (2026)
Mietvertrag prüfen vor der Unterschrift
Drei Punkte: die Kaution, die Klauseln zu Schönheits- und Kleinreparaturen, und die Mietpreisbremse.
Eine unwirksame Klausel müssen Sie nicht befolgen. Der übrige Vertrag bleibt aber gültig.
§ 307 BGBIn 60 Sekunden
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und ist in drei Raten zahlbar (§ 551 BGB); eine Klausel, die die volle Summe sofort verlangt, ist insoweit unwirksam.
Starre Renovierungsfristen sind unwirksam, weil sie auch bei frisch gestrichenen Räumen greifen würden; Quotenabgeltungsklauseln ebenfalls (BGH, 18.03.2015 – VIII ZR 242/13).
Eine Kleinreparaturklausel ohne Einzel- und Jahresobergrenze ist unwirksam, dann trägt der Vermieter auch die kleinen Reparaturen (§ 535 BGB).
In vielen Städten darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nur um 10 % übersteigen (Mietpreisbremse, § 556d BGB).
Eine unwirksame Klausel müssen Sie nicht befolgen; der übrige Vertrag bleibt wirksam, und eine geltungserhaltende Reduktion auf das gerade noch Zulässige gibt es nicht.
Der Gesetzestext
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, insbesondere wenn sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren sind. Der Vertrag bleibt im Übrigen wirksam; an die Stelle der unwirksamen Klausel tritt das Gesetz.
Wirksam oder unwirksam? Der schnelle Vergleich
| Klausel im Mietvertrag | In der Regel |
|---|---|
| Kaution über 3 Nettokaltmieten | unwirksam (§ 551 BGB) |
| Kaution muss auf einmal gezahlt werden | unwirksam (§ 551 Abs. 2 BGB) |
| Schönheitsreparaturen mit starren Fristen | unwirksam (§ 307 BGB, BGH) |
| Quotenabgeltungsklausel | unwirksam (BGH 18.03.2015) |
| Kleinreparaturklausel ohne Einzel-/Jahresgrenze | unwirksam |
| Generelles Tierhaltungsverbot (Hund/Katze) | unwirksam (BGH VIII ZR 168/12) |
| Kündigungsverzicht über 4 Jahre | unwirksam (BGH) |
| Miete > 10 % über Vergleichsmiete (Sperrgebiet) | unwirksam (§ 556d BGB) |
| Kaution bis 3 Nettokaltmieten, in 3 Raten | wirksam |
| Schönheitsreparaturen mit flexiblen Fristen | meist wirksam |
| Kündigungsverzicht bis 4 Jahre | wirksam |
Was das für die beiden Seiten heißt
- Rechnen Sie die Kaution gegen die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete.
- Prüfen Sie die Reparaturklauseln, bevor Sie beim Auszug streichen oder zahlen.
- Vergleichen Sie die Miete mit dem Mietspiegel, bevor Sie unterschreiben.
- Lassen Sie mündliche Zusagen in den Vertrag aufnehmen, nur was drinsteht, gilt.
- Nutzen Sie keinen alten Standardvordruck; viele Klauseln darin sind längst gekippt.
- Formulieren Sie Renovierungsfristen flexibel, nicht starr.
- Nennen Sie bei Kleinreparaturen Einzel- und Jahresgrenze.
- Prüfen Sie in angespannten Märkten die Anfangsmiete gegen die Vergleichsmiete.
Häufige Fehler
Standardvordrucke enthalten oft längst gekippte Klauseln.
Oder auf das Ratenrecht verzichten. Beides müssen Sie nicht.
Etwa freiwillig renovieren, obwohl keine Pflicht besteht, zurück bekommen Sie das nicht.
Nur was im Vertrag steht, gilt. Und unter Druck zu unterschreiben, ohne die Mietpreisbremse geprüft zu haben, kostet dauerhaft.
Nächste Schritte
Die Kaution gegen die Nettokaltmiete prüfen und auf dem Ratenrecht bestehen.
Die Schönheitsreparaturen-Klausel auf starre Fristen und Quotenabgeltung durchsehen.
Die Kleinreparaturklausel auf Einzel- und Jahresobergrenze prüfen.
Die Miete gegen den Mietspiegel halten und mündliche Zusagen schriftlich aufnehmen lassen.
Häufige Fragen
Welche Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam?
Häufig unwirksam sind: starre Fristen bei Schönheitsreparaturen, eine Kleinreparaturklausel ohne Einzel- und Jahresobergrenze, eine Kaution über drei Nettokaltmieten, ein generelles Tierhaltungsverbot (BGH, 20.03.2013, VIII ZR 168/12) und ein Kündigungsverzicht über vier Jahre. Solche Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen und sind nach § 307 BGB nichtig – Sie müssen sie nicht befolgen.
Wie viel Kaution darf der Vermieter verlangen?
Höchstens drei Nettokaltmieten, also die reine Miete ohne Nebenkosten und Heizung (§ 551 Abs. 1 BGB). Sie dürfen die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste mit Mietbeginn (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine höhere Kaution oder eine Pflicht zur Zahlung auf einmal ist unwirksam.
Muss ich laut Mietvertrag beim Auszug renovieren?
Nur wenn eine wirksame Schönheitsreparaturen-Klausel im Vertrag steht. Von Gesetzes wegen ist Renovieren Vermietersache (§ 538 BGB). Starre Fristenpläne und Quotenabgeltungsklauseln hat der BGH für unwirksam erklärt (18.03.2015, VIII ZR 185/14 und 242/13) – dann müssen Sie gar nichts streichen.
Darf der Mietvertrag Haustiere verbieten?
Ein generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung in einer Formularklausel ist unwirksam (BGH, 20.03.2013, VIII ZR 168/12). Erlaubt ist nur eine Klausel, die eine Erlaubnis des Vermieters vorsieht und im Einzelfall die Interessen abwägt. Kleintiere wie Hamster oder Fische sind ohnehin immer erlaubt.
Was passiert, wenn ich einen Vertrag mit unwirksamer Klausel unterschreibe?
Eine unwirksame Klausel ist von Anfang an nichtig (§ 307 BGB) – Sie sind nicht daran gebunden, an ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung. Der übrige Mietvertrag bleibt aber wirksam und bindet Sie. Eine Klausel wird nicht dadurch gültig, dass Sie unterschrieben haben.
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