Maklerprovision als Mieter: Wann Sie zahlen müssen (2026)
Maklerprovision als Mieter: Wann Sie zahlen müssen
In aller Regel gar nichts, wer den Makler bestellt, zahlt ihn (§ 2 Abs. 1a WoVermRG).
Als Mieter zahlen Sie nur, wenn Sie selbst und nachweisbar einen Suchauftrag erteilt haben. Eine Klausel, die die Provision auf Sie abwälzt, ist nichtig (§ 2 Abs. 5 WoVermRG); bereits Gezahltes können Sie zurückfordern.
§ 2 Abs. 1a WoVermRGIn 60 Sekunden
Seit dem 1. Juni 2015 gilt bei der Vermietung von Wohnraum das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Fast immer ist das der Vermieter.
Sie zahlen nur, wenn beides zutrifft: Sie haben den Makler selbst und nachweisbar mit der Suche beauftragt, und er hat die Wohnung ausschließlich wegen Ihres Auftrags beschafft.
Hatte der Makler die Wohnung ohnehin im Angebot oder vom Vermieter erhalten, zahlen Sie nichts, auch dann nicht, wenn Sie ihn kontaktiert und besichtigt haben.
Schulden Sie ausnahmsweise doch, ist die Provision auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer gedeckelt, bei 19 % also höchstens 2,38 Nettokaltmieten (§ 3 Abs. 2 WoVermRG). Weitere Gebühren sind unzulässig (§ 3 Abs. 3).
Eine Abwälzungsklausel ist nichtig (§ 2 Abs. 5 WoVermRG), auch mit Ihrer Unterschrift; dem Makler droht ein Bußgeld bis 25.000 € (§ 8 WoVermRG).
Der Gesetzestext
Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden ein Entgelt nur fordern, wenn er ausschließlich wegen dessen Vermittlungsauftrags vom Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten. Das ist das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn, bei Wohnraum seit dem 1. Juni 2015.
Miete oder Kauf: Wer zahlt?
Das Bestellerprinzip gilt nur für die Vermietung; beim Kauf durch einen Verbraucher gilt seit dem 23.12.2020 der Halbteilungsgrundsatz.
| Punkt | Miete | Kauf (Verbraucher) |
|---|---|---|
| Grundsatz | Bestellerprinzip, wer bestellt, zahlt | Halbteilungsgrundsatz, Käufer und Verkäufer teilen |
| Norm | § 2 Abs. 1a WoVermRG | §§ 656c, 656d BGB |
| Mieter bzw. Käufer zahlt | meist nichts | in der Regel die Hälfte |
| Form des Vertrags | — | Textform (§ 656a BGB) |
Der Bundesgerichtshof hat den Halbteilungsgrundsatz zuletzt gestärkt: Er gilt auch, wenn ein Dritter den Maklervertrag schließt, und auch bei einem Einfamilienhaus mit geringem gewerblichen Anteil (BGH, 06.03.2025, I ZR 32/24).
Passend dazu: Mietvertrag prüfen vor der Unterschrift und Mietkaution: Wie viel ist erlaubt?.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Unterschreiben Sie keinen „Suchauftrag“, nur um besichtigen zu dürfen.
- Prüfen Sie, ob die Wohnung inseriert war, dann schulden Sie nichts.
- Fordern Sie zu Unrecht Gezahltes schriftlich zurück (§ 812 BGB), mit Frist.
- Melden Sie den Verstoß notfalls dem Ordnungsamt.
- Sie bestellen den Makler, also zahlen Sie ihn.
- Eine Abwälzung auf den Mieter ist nichtig, auch mit dessen Unterschrift.
- Verlangen Sie keine Besichtigungs- oder Bearbeitungsgebühren.
- Beim Verkauf gilt der Halbteilungsgrundsatz, nicht das Bestellerprinzip.
Häufige Fehler
Hatte der Makler die Wohnung im Angebot, schulden Sie nichts.
Die Klausel ist zwar nichtig, aber Sie geraten unnötig in Beweisnot und Streit.
Solche Gebühren sind unzulässig (§ 3 Abs. 3 WoVermRG).
Die Rückforderung verjährt drei Jahre zum Jahresende (§§ 195, 199 BGB).
Nächste Schritte
Prüfen, ob das Bestellerprinzip greift: War die Wohnung inseriert oder hatte der Makler sie im Bestand?
Belege sammeln: Inserat, E-Mails, Provisionsrechnung, Zahlungsnachweis, Mietvertrag.
Die gezahlte Provision schriftlich zurückfordern (§ 812 BGB), mit angemessener Frist.
Zahlt der Makler nicht, den Verstoß beim Ordnungsamt anzeigen: es drohen bis zu 25.000 € Bußgeld.
Häufige Fragen
Muss ich als Mieter die Maklerprovision zahlen?
In aller Regel nein. Seit dem Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG, seit 1. Juni 2015) zahlt den Makler, wer ihn bestellt hat – das ist fast immer der Vermieter. Sie zahlen nur, wenn Sie selbst einen nachweisbaren Suchauftrag erteilt haben und der Makler die Wohnung allein deshalb für Sie gesucht hat. Hatte der Makler die Wohnung ohnehin im Angebot, zahlen Sie nichts.
Wie hoch darf die Maklerprovision bei Miete maximal sein?
Höchstens zwei Monatsmieten (Nettokaltmiete) zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer (§ 3 Abs. 2 WoVermRG). Bei 19 % USt sind das maximal 2,38 Nettokaltmieten. Maßgeblich ist die Kaltmiete ohne Nebenkosten. Diese Grenze gilt aber nur, wenn überhaupt eine Provision von Ihnen verlangt werden darf – meist trägt sie der Vermieter.
Ist eine Klausel im Mietvertrag wirksam, die die Maklerprovision auf den Mieter abwälzt?
Nein. Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden zur Zahlung einer vom Vermieter geschuldeten Provision verpflichtet, ist nichtig (§ 2 Abs. 5 WoVermRG). Das gilt auch dann, wenn Sie sie unterschrieben haben. Schon gezahlte Provision können Sie nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) zurückverlangen.
Was kann ich tun, wenn der Makler trotzdem Provision von mir verlangt?
Sie müssen nicht zahlen. Fordern Sie bereits gezahlte Provision schriftlich zurück (§ 812 BGB) und setzen Sie eine Frist. Der Makler begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bis 25.000 € geahndet werden kann (§ 8 WoVermRG); melden können Sie das beim zuständigen Ordnungsamt. Die Rückforderung verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB).
Wer zahlt die Maklerprovision beim Kauf einer Immobilie?
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020 der Halbteilungsgrundsatz: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision (§§ 656c, 656d BGB). Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB). Das Bestellerprinzip nach dem WoVermRG gilt nur für die Miete, nicht für den Kauf.
Darf der Makler eine Besichtigungsgebühr oder Bearbeitungsgebühr verlangen?
Nein. Neben der zulässigen Provision darf der Makler keine weiteren Vergütungen verlangen – auch keine Einschreib-, Schreib- oder Besichtigungsgebühren (§ 3 Abs. 3 WoVermRG). Solche Forderungen sind unzulässig; Sie müssen sie nicht zahlen.
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