Mietkaution: Wie viel ist erlaubt? (2026)
Mietkaution: Wie viel ist erlaubt?
Höchstens drei Nettokaltmieten – die Miete ohne Nebenkosten.
Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn (§ 551 Abs. 2 BGB). Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen und verzinst anlegen; die Zinsen gehören Ihnen (§ 551 Abs. 3 BGB).
§ 551 Abs. 1 BGBIn 60 Sekunden
Bei Wohnraum darf die Kaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen – gerechnet auf die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten, nicht auf die Warmmiete (§ 551 Abs. 1 BGB).
Sie dürfen in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB).
Eine Vereinbarung über mehr als drei Nettokaltmieten ist für den übersteigenden Teil unwirksam. Den zu viel gezahlten Teil können Sie zurückfordern (§ 551 Abs. 1 und 4 BGB).
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen und verzinst anlegen. Die Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB).
Barkaution, Mietkautionsbürgschaft und die Verpfändung eines Sparguthabens sind die üblichen Formen. Die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten gilt bei allen.
Der Gesetzestext
„Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Abschlagszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“
Gerechnet an einem Beispiel
Eine Wohnung mit 800 € Nettokaltmiete und 200 € Nebenkostenvorauszahlung – die Warmmiete beträgt 1.000 €.
Die Kaution berechnet sich hier aus 3 × 800 € = 2.400 € – nicht aus der Warmmiete von 1.000 €. Eine an die Warmmiete gekoppelte Kaution wäre zu hoch.
Was ist die Mietkaution?
Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die Sie dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses stellen. Sie soll mögliche Ansprüche absichern – offene Miete, geschuldete Nebenkosten oder Schäden über die normale Abnutzung hinaus. Solange nichts davon eintritt, bekommen Sie sie nach dem Auszug vollständig zurück.
Welche Formen der Kaution gibt es?
Die Kaution muss nicht zwingend Bargeld sein. Üblich sind drei Formen – die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten gilt bei allen:
| Form | Wie es funktioniert | Für Sie |
|---|---|---|
| Barkaution / Kautionskonto | Sie zahlen Geld, der Vermieter legt es getrennt und verzinst an (§ 551 Abs. 3 BGB) | Geld ist gebunden, aber verzinst; Zinsen gehören Ihnen |
| Mietkautionsbürgschaft | Eine Bank oder Versicherung bürgt gegen Gebühr | Kein Kapital gebunden, aber laufende Gebühr |
| Verpfändung eines Sparguthabens | Sie verpfänden ein eigenes Sparbuch zugunsten des Vermieters | Geld bleibt auf Ihrem Konto und wird verzinst |
Welche Form gilt, vereinbaren Sie mit dem Vermieter; ein gesetzlicher Anspruch auf eine bestimmte Variante besteht nicht.
Wie Sie die Kaution am Ende wieder zurückbekommen – inklusive Prüffrist und Zinsen –, lesen Sie im Ratgeber Kaution zurückfordern.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie die Kautionshöhe gegen die Nettokaltmiete, bevor Sie zahlen.
- Zahlen Sie in drei Raten, wenn Sie möchten – dieses Recht kann der Vertrag nicht ausschließen.
- Zu viel Gezahltes können Sie zurückfordern; den überhöhten Anteil müssen Sie gar nicht erst zahlen.
- Fragen Sie nach, wo die Kaution liegt – Sie haben Anspruch auf eine getrennte, verzinste Anlage.
- Rechnen Sie die Grenze auf die Nettokaltmiete, nicht auf die Warmmiete.
- Machen Sie die Wohnungsübergabe nicht von der vollen Zahlung abhängig – zu Mietbeginn ist nur die erste Rate fällig.
- Legen Sie eine Barkaution auf einem separaten Konto verzinst an, getrennt von Ihrem eigenen Vermögen.
- Eine überhöhte Klausel schützt Sie nicht; sie ist für den übersteigenden Teil unwirksam.
Häufige Fehler
Grundlage sind allein die drei Nettokaltmieten, nicht die Miete inklusive Nebenkosten.
Ihr Ratenrecht aus § 551 Abs. 2 BGB können Sie immer nutzen.
Mehr als drei Nettokaltmieten müssen Sie nicht zahlen – der übersteigende Teil ist unwirksam.
Sie haben Anspruch auf eine getrennte, verzinste Anlage und dürfen einen Nachweis verlangen.
Nächste Schritte
Die Nettokaltmiete im Mietvertrag suchen und mit drei multiplizieren – das ist die Obergrenze.
Liegt die vereinbarte Kaution darüber, den übersteigenden Betrag schriftlich zurückfordern (§ 551 Abs. 1 und 4 BGB).
Beim Einzug den Zustand der Wohnung vollständig dokumentieren – davon hängt später ab, was von der Kaution abgezogen werden kann. Mit BildProof in etwa zwei Minuten pro Raum →
Häufige Fragen
Wie viel Kaution ist erlaubt?
Bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten – also die Miete ohne Heiz- und Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Beträgt Ihre Nettokaltmiete 800 Euro, sind höchstens 2.400 Euro Kaution zulässig. Diese Grenze ist zwingend und kann im Mietvertrag nicht zu Ihren Ungunsten erhöht werden.
Kann ich die Kaution in Raten zahlen?
Ja. Nach § 551 Abs. 2 BGB dürfen Sie die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren in den folgenden zwei Monaten. Dieses Recht kann der Vermieter im Vertrag nicht ausschließen – eine Klausel, die die volle Kaution sofort verlangt, ist unwirksam.
Bekomme ich Zinsen auf meine Mietkaution?
Ja. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen und verzinst anlegen, üblicherweise zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution. Legt der Vermieter sie nicht ordnungsgemäß an, können Sie die Zinsen trotzdem verlangen.
Was gilt, wenn der Vermieter mehr als drei Nettokaltmieten verlangt?
Eine Vereinbarung über mehr als drei Nettokaltmieten ist für den übersteigenden Teil unwirksam (§ 551 Abs. 1 und 4 BGB). Der zulässige Teil bleibt wirksam, den überzahlten Teil können Sie zurückfordern. Sie schulden nie mehr als drei Nettokaltmieten – unabhängig davon, was im Vertrag steht.
Worin unterscheiden sich Barkaution, Bürgschaft und Verpfändung?
Bei der Barkaution (auch Kautionskonto) zahlen Sie Geld, das der Vermieter getrennt und verzinst anlegt. Bei einer Mietkautionsbürgschaft bürgt eine Bank oder Versicherung gegen Gebühr, statt dass Sie Geld binden. Bei der Verpfändung verpfänden Sie ein eigenes Sparguthaben. Welche Form gilt, vereinbaren Sie mit dem Vermieter – die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten gilt immer.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.