Mietvertrag erstellen als Vermieter (2026, §§ 535 ff. BGB)
Mietvertrag erstellen als Vermieter (2026, §§ 535 ff. BGB)
Parteien, Mietsache, Miete samt Nebenkosten und Mietbeginn. Das ist das Minimum (§§ 535 ff. BGB).
Verträge über mehr als ein Jahr gehören wegen § 550 BGB in Schriftform. Die Kaution ist auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB), eine Befristung nur mit gesetzlichem Grund zulässig (§ 575 BGB).
§ 550 BGBIn 60 Sekunden
Zwingend gehören hinein: die Parteien mit vollständigen Namen und Adressen, die Mietsache mit Adresse, Etage und Lage, die Miete als Nettokaltmiete plus Nebenkosten, und der Mietbeginn.
Ein Vertrag über mehr als ein Jahr, der nicht der Schriftform genügt, gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB): die Befristung fällt dann weg.
Eine Befristung ist nur mit einem gesetzlichen Grund zulässig, der bei Vertragsschluss schriftlich zu nennen ist (§ 575 BGB).
Die Kaution ist auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt und in drei Raten zahlbar (§ 551 BGB); der überschießende Teil ist unwirksam.
Staffel- und Indexmiete schließen eine spätere Erhöhung nach § 558 oder § 559 BGB aus; in angespannten Märkten begrenzt die Mietpreisbremse zusätzlich die Anfangsmiete (§ 556d BGB).
Der Gesetzestext
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er als für unbestimmte Zeit geschlossen; die Kündigung ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Praktisch heißt das: Wer eine Befristung will, braucht die Schriftform.
Unwirksame Klauseln vermeiden
| Klausel | Wirksam? |
|---|---|
| Starre Renovierungsfristen ("alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Wohnräume") | unwirksam (BGH) |
| Überwälzung laufender Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich | unwirksam (BGH) |
| Pauschale Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zustand | meist unwirksam |
| Flexible Fristen ("in der Regel") bei renoviert übergebener Wohnung | regelmäßig wirksam |
| Kaution über drei Nettokaltmieten | unwirksam, soweit überschritten |
Zur Wahl zwischen Staffel- und Indexmiete siehe Staffelmiete oder Indexmiete.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie, ob alle vier Pflichtangaben enthalten sind.
- Achten Sie darauf, dass die Kaution drei Nettokaltmieten nicht übersteigt.
- Bei einer Befristung muss der Grund im Vertrag stehen.
- Lassen Sie mündliche Zusagen schriftlich aufnehmen.
- Nennen Sie Nettokaltmiete und Nebenkosten getrennt und beziffert.
- Wahren Sie die Schriftform, wenn Sie länger als ein Jahr binden wollen.
- Nennen Sie einen Befristungsgrund schon bei Vertragsschluss (§ 575 BGB).
- Verwenden Sie keine starren Renovierungsfristen und keine Kaution über drei Nettokaltmieten.
Häufige Fehler
Der Vertrag gilt dann als unbefristet (§ 550 BGB), die Befristung fällt weg.
Ohne im Vertrag genannten Grund nach § 575 BGB entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis.
Der überschießende Teil ist unwirksam, der Rest bleibt bestehen.
Sie sind unwirksam, und mit ihnen fällt die gesamte Schönheitsreparaturen-Pflicht an Sie zurück.
Nächste Schritte
Die vier Pflichtangaben vollständig eintragen.
Bei Bindung über ein Jahr die Schriftform wahren und einen Befristungsgrund nennen.
Die Kaution auf höchstens drei Nettokaltmieten setzen und das Ratenrecht zulassen.
Klauseln zu Schönheits- und Kleinreparaturen flexibel und gedeckelt formulieren, und in angespannten Märkten die Anfangsmiete an der Vergleichsmiete messen.
Häufige Fragen
Was muss in einem Mietvertrag stehen?
Mindestens die vollständigen Namen und Adressen aller Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Mietsache (Adresse, Lage, Größe, mitvermietete Räume), die Höhe der Miete einschließlich Nebenkosten sowie der Mietbeginn (§§ 535 ff. BGB). Üblich, aber nicht zwingend, sind Regelungen zu Kaution, Kündigung und Schönheitsreparaturen.
Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?
Ein Wohnraummietvertrag ist auch mündlich gültig. Wird er aber für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, sollte er nach § 550 BGB schriftlich sein – sonst gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar. In der Praxis gehört jeder Mietvertrag in Schriftform.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten, also ohne Nebenkostenvorauszahlung (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).
Darf ich den Mietvertrag befristen?
Nur mit einem gesetzlich anerkannten Grund (§ 575 BGB): Eigenbedarf, geplante Sanierung oder Abriss oder Vermietung an Dienstverpflichtete. Der Grund muss bei Vertragsschluss konkret und schriftlich genannt werden. Fehlt ein wirksamer Befristungsgrund, gilt der Vertrag als unbefristet.
Was ist der Unterschied zwischen Staffelmiete und Indexmiete?
Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) werden künftige Mieten als feste Euro-Beträge im Voraus vereinbart. Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Beide müssen schriftlich vereinbart werden und schließen die meisten anderen Mieterhöhungen aus.
Welche Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam?
Unwirksam sind unter anderem starre Schönheitsreparatur-Fristen und die Überwälzung laufender Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich (BGH-Rechtsprechung). Eine unwirksame Klausel fällt ersatzlos weg – der übrige Vertrag bleibt gültig.
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