Grundsteuer auf Mieter umlegen: Anleitung 2026
Grundsteuer auf Mieter umlegen
Umlegbar nur, wenn im Mietvertrag eine Betriebskosten-Umlage vereinbart ist (§ 2 Nr. 1 BetrKV).
Umgelegt wird über die Nebenkostenabrechnung (§ 556 BGB), in der Regel nach Wohnfläche (§ 556a BGB). Seit der Grundsteuerreform am 1.1.2025 gelten neue Werte und Hebesätze.
§ 2 Nr. 1 BetrKVIn 60 Sekunden
Die Grundsteuer ist als Betriebskostenart nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig, aber nur, wenn der Mietvertrag eine Betriebskosten-Umlage vorsieht.
Ohne Umlagevereinbarung trägt der Vermieter sie selbst; nachträglich lässt sie sich nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.
Umgelegt wird in der Regel nach Wohnfläche (§ 556a BGB), sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt.
Den Anteil leerstehender Wohnungen und selbst genutzter Einheiten trägt der Vermieter. Er ist nicht umlagefähig.
Seit der Grundsteuerreform zum 1.1.2025 gelten neue Werte und Hebesätze; einige Länder rechnen nach dem Bundesmodell, andere nach eigenen Ländermodellen.
Der Gesetzestext
Betriebskosten im Sinne der Verordnung sind unter anderem die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, wozu namentlich die Grundsteuer gehört. Umlagefähig ist sie über § 556 BGB allerdings nur, soweit die Mietvertragsparteien eine Umlage der Betriebskosten vereinbart haben.
Wer die Grundsteuer trägt, und wann
| Fall | Wer trägt die Grundsteuer? |
|---|---|
| Klausel im Mietvertrag vorhanden | Mieter (anteilig nach Umlageschlüssel) |
| Keine Umlageklausel | Vermieter (vollständig) |
| Leerstehende Wohnung | Vermieter (Anteil nicht umlagefähig) |
| Vom Vermieter selbst genutzte Einheit | Vermieter (eigener Anteil) |
Die Grundsteuerreform 2025 wird je nach Bundesland nach dem Bundesmodell oder einem eigenen Ländermodell umgesetzt: prüfen Sie den Bescheid Ihres Landes.
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Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie zuerst, ob der Mietvertrag überhaupt eine Betriebskosten-Umlage enthält.
- Vergleichen Sie den angesetzten Betrag mit dem Grundsteuerbescheid.
- Achten Sie darauf, dass Leerstand nicht mitverteilt wurde.
- Beanstanden Sie innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang.
- Ohne Umlageklausel im Vertrag können Sie die Grundsteuer nicht weitergeben.
- Wenden Sie den Umlageschlüssel an, den der Vertrag vorsieht, sonst die Wohnfläche.
- Rechnen Sie Leerstand und selbst genutzte Einheiten heraus.
- Nehmen Sie die Grundsteuer als eigene Position auf und stellen Sie fristgerecht zu.
Häufige Fehler
Ohne Vereinbarung im Mietvertrag trägt der Vermieter die Grundsteuer vollständig, nachträglich lässt sich das nicht heilen.
Den Anteil nicht vermieteter Einheiten trägt der Vermieter.
Standard ist die Wohnfläche (§ 556a BGB), sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt.
Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Nächste Schritte
Die Umlageklausel im Mietvertrag prüfen, ohne sie geht nichts.
Den Grundsteuerbescheid 2025 prüfen und Hebesatz und Betrag mit dem Vorjahr vergleichen.
Den Umlageschlüssel anwenden und Leerstand sowie selbst genutzte Einheiten herausrechnen.
Die Grundsteuer als eigene Position aufnehmen und innerhalb von zwölf Monaten zustellen.
Häufige Fragen
Ist die Grundsteuer umlagefähig?
Ja. Die Grundsteuer ist die erste der 17 Betriebskostenarten und nach § 2 Nr. 1 BetrKV zu 100 % umlagefähig. Voraussetzung ist aber eine wirksame Betriebskosten-Umlage im Mietvertrag. Ohne diese Klausel trägt der Vermieter die Grundsteuer selbst.
Was ändert die Grundsteuerreform 2025?
Seit dem 1.1.2025 wird die Grundsteuer neu berechnet – auf Basis neu festgestellter Grundsteuerwerte und neuer kommunaler Hebesätze (Bundesmodell oder Ländermodell, je nach Bundesland). Viele Beträge haben sich geändert, nach oben oder unten. Die neue Grundsteuer fließt erstmals in die Nebenkostenabrechnung 2025 ein, die in der Regel bis Ende 2026 zugestellt wird.
Nach welchem Verteilerschlüssel wird die Grundsteuer umgelegt?
Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a BGB). Ein anderer, sachgerechter Umlageschlüssel ist zulässig, wenn er vereinbart wurde. Heiz- und Warmwasserkosten unterliegen dagegen der HeizkostenV; die Grundsteuer nicht.
Wer trägt die Grundsteuer bei Leerstand?
Den auf eine leerstehende Wohnung entfallenden Anteil trägt der Vermieter selbst – er darf nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden. Bei unverschuldetem, dauerhaftem Leerstand kann beim Finanzamt bzw. der Gemeinde ein teilweiser Grundsteuererlass beantragt werden.
Bis wann muss die Grundsteuer beim Mieter abgerechnet sein?
Über die Nebenkostenabrechnung, die spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt sein muss (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das Jahr 2025 ist das in der Regel der 31.12.2026. Nach Fristablauf ist eine Nachforderung ausgeschlossen.
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