Heizkostenabrechnung erstellen: Anleitung für Vermieter (2026)
Heizkostenabrechnung erstellen: Anleitung für Vermieter
Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch, den Rest nach Wohnfläche (§ 7 HeizkostenV).
Rechnen Sie gar nicht nach Verbrauch ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Die Abrechnung muss den Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erreichen.
§ 7 Abs. 1 HeizkostenVIn 60 Sekunden
Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 HeizkostenV).
Rechnen Sie nicht verbrauchsabhängig ab, obwohl es möglich wäre, etwa weil keine Zähler oder Heizkostenverteiler installiert sind, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
Dieses Kürzungsrecht ist zwingend, entsteht automatisch und lässt sich im Mietvertrag nicht ausschließen.
Die Abrechnung muss den Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erreichen (§ 556 Abs. 3 BGB); danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen.
Seit 2022 kommt bei fernablesbaren Zählern die monatliche Verbrauchsinformation hinzu.
Der Gesetzestext
Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.
Verbrauchsabhängiger und flächenabhängiger Anteil
| Anteil | Spanne (§ 7 HeizkostenV) | Verteilung nach |
|---|---|---|
| Verbrauchsabhängig | 50–70 % | erfasstem Verbrauch (Zähler, Heizkostenverteiler) |
| Flächenabhängig (Grundkosten) | 30–50 % | Wohn- oder Nutzfläche |
Bei fernablesbaren Zählern kommt seit 2022 die monatliche Verbrauchsinformation hinzu.
Die Eckdaten prüfen Sie mit dem kostenlosen Nebenkosten-Checker.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie, ob der Verbrauchsanteil in der Spanne von 50 bis 70 Prozent liegt.
- Gleichen Sie die Zählerstände mit Ihren eigenen ab.
- Machen Sie das 15-%-Kürzungsrecht schriftlich geltend, wenn nicht nach Verbrauch abgerechnet wurde.
- Beanstanden Sie innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang.
- Lesen Sie Zähler- und Verteilerstände am Ende des Zeitraums ab und dokumentieren Sie das.
- Stellen Sie nur umlagefähige Heizkosten nach § 7 BetrKV zusammen.
- Halten Sie den Verbrauchsanteil in der Spanne von 50 bis 70 Prozent.
- Stellen Sie nachweisbar und innerhalb von zwölf Monaten zu.
Häufige Fehler
Der Mieter darf dann um 15 % kürzen. Das Recht entsteht automatisch und ist nicht abdingbar.
Unter 50 oder über 70 Prozent ist unzulässig.
Nur Heizkosten nach § 7 BetrKV gehören hinein.
Danach ist die Nachforderung ausgeschlossen. Das Guthaben des Mieters bleibt bestehen.
Nächste Schritte
Verbrauch erfassen: Zähler- und Verteilerstände am Ende des Zeitraums ablesen.
Gesamtkosten zusammenstellen, nur umlagefähige Heizkosten nach § 7 BetrKV.
Umlageschlüssel anwenden: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Fläche.
Vorauszahlungen abziehen, das Ergebnis ausweisen und fristgerecht nachweisbar zustellen.
Häufige Fragen
Wie muss die Heizkostenabrechnung aufgeteilt werden?
Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen, die übrigen 30–50 % nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 HeizkostenV). Der Vermieter wählt das Verhältnis innerhalb dieser Spanne. In bestimmten ungedämmten Altbauten mit Öl- oder Gas-Zentralheizung schreibt § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV zwingend 70 % nach Verbrauch vor.
Wann darf der Mieter die Heizkosten um 15 % kürzen?
Wenn die Kosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, obwohl dies möglich gewesen wäre – etwa weil keine Zähler oder Heizkostenverteiler installiert sind. Dann darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Das Recht ist zwingend, entsteht automatisch und kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden.
Bis wann muss die Heizkostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei einem Kalenderjahr-Zeitraum ist das der 31. Dezember des Folgejahres. Nach Ablauf können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen; ein Guthaben des Mieters bleibt bestehen.
Welche Heizkosten sind umlagefähig?
Laufende Kosten des Betriebs nach § 7 BetrKV: Brennstoff (Gas, Öl, Fernwärme, Pellets), Betriebsstrom, regelmäßige Wartung und Prüfung der Anlage, Schornsteinreinigung sowie Ablesung, Eichung und Miete der Messgeräte. Reparaturen, der Austausch der Heizung und Modernisierungen sind NICHT umlagefähig.
Muss ich Mieter monatlich über den Heizverbrauch informieren?
Ja, wenn fernablesbare Zähler installiert sind: Seit 2022 ist die unterjährige Verbrauchsinformation monatlich Pflicht (HeizkostenV-Novelle). Sie nennt den aktuellen Verbrauch und vergleicht ihn mit dem Vormonat, dem Vorjahresmonat und einem Durchschnittshaushalt.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.