Mieteinnahmen versteuern: die Anlage V für Vermieter (2026)
Mieteinnahmen versteuern: die Anlage V für Vermieter
Die Anlage V ist die Anlage zur Einkommensteuererklärung, auf der Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklären.
Pro Objekt eine Anlage V: oben die Einnahmen einschließlich umgelegter Nebenkosten, darunter die Werbungskosten (§ 9 EStG). Abgabefrist ist regulär der 31. Juli des Folgejahres, mit Steuerberater später.
§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStGIn 60 Sekunden
Für jedes vermietete Objekt füllen Sie eine eigene Anlage V aus, auch bei mehreren Wohnungen im selben Haus.
Einnahmen sind die Kaltmiete plus alle umgelegten Nebenkosten und Vorauszahlungen, die im Kalenderjahr tatsächlich zugeflossen sind.
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind (§ 9 Abs. 1 EStG): vom Zinsanteil des Darlehens bis zur Fahrt zum Objekt.
Die Gebäude-AfA beträgt in der Regel 2 % jährlich, 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 (§ 7 EStG).
Ohne Steuerberater gilt der 31. Juli des Folgejahres; verspätete Abgabe kann einen Verspätungszuschlag auslösen.
Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn der Spekulationsbesteuerung unterliegen (§ 23 EStG).
Der Gesetzestext
Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind.
Gerechnet an einem Beispiel
So ermitteln Sie die AfA, die in die Anlage V gehört, Kaufpreis 300.000 Euro, Baujahr 1998:
Die Aufteilung des Kaufpreises entscheidet über die Höhe der AfA, halten Sie sie nachvollziehbar fest, das Finanzamt prüft sie.
Welche Werbungskosten kann ich absetzen?
Absetzbar ist alles, was durch die Vermietung veranlasst ist. Die größten Posten:
| Werbungskosten (abziehbar) | Rechtsgrundlage / Hinweis |
|---|---|
| Gebäude-AfA (Abschreibung) | § 7 EStG, in der Regel 2 % (3 % ab Baujahr 2023) |
| Schuldzinsen | Zinsanteil des Darlehens, nicht die Tilgung |
| Erhaltungsaufwendungen | Reparaturen, Instandhaltung |
| Verwaltungs- und Nebenkosten | soweit nicht auf Mieter umgelegt |
| Grundsteuer | soweit Sie als Vermieter sie tragen |
Wenn Sie verkaufen wollen
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft der Spekulationssteuer unterliegen (§ 23 EStG). Erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei: planen Sie einen Verkauf entsprechend.
Häufige Fehler
Sie sind steuerpflichtige Einnahme, kein durchlaufender Posten, wer sie nicht erklärt, riskiert eine Schätzung.
Nur der Zinsanteil des Darlehens ist absetzbar.
Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil.
Ohne ganzjährige Aufzeichnung gehen Rechnungen und Zahlungsnachweise verloren.
Ohne Steuerberater ist der 31. Juli des Folgejahres verbindlich; danach droht ein Verspätungszuschlag.
Nächste Schritte
Pro Objekt eine Anlage V anlegen: Adresse und Anschaffungsdatum bereithalten.
Einnahmen eintragen: Kaltmiete und umgelegte Nebenkosten des Kalenderjahres.
AfA berechnen: Kaufpreis aufteilen, Gebäudeanteil mit dem passenden Satz abschreiben.
Übrige Werbungskosten mit Belegen eintragen und bis zum 31. Juli abgeben.
Häufige Fragen
Auf welcher Anlage gebe ich meine Mieteinnahmen an?
Mieteinnahmen aus vermietetem Wohnraum erklären Sie auf der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) zur Einkommensteuererklärung. Rechtsgrundlage ist § 21 EStG. Für jedes vermietete Objekt wird grundsätzlich eine eigene Anlage V ausgefüllt.
Sind umgelegte Nebenkosten steuerpflichtige Einnahmen?
Ja. Die von Mietern gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen zählen als Mieteinnahme und werden in der Anlage V als Einnahme erfasst. Im Gegenzug setzen Sie die tatsächlich gezahlten Betriebskosten als Werbungskosten ab, sodass sich ein durchlaufender Posten weitgehend ausgleicht.
Wie hoch ist die AfA für ein Mietgebäude?
Die lineare Gebäude-AfA beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG bei Wohngebäuden in der Regel 2 Prozent jährlich. Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, gilt ein erhöhter Satz von 3 Prozent. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden.
Welche Kosten kann ich als Vermieter absetzen?
Als Werbungskosten (§ 9 EStG) absetzbar sind unter anderem die Gebäude-AfA (§ 7 EStG), Schuldzinsen für die Finanzierung, Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen), nicht umgelegte Verwaltungs- und Nebenkosten sowie die Grundsteuer.
Bis wann muss ich die Steuererklärung mit Anlage V abgeben?
Die Einkommensteuererklärung ist regulär bis zum 31. Juli des Folgejahres abzugeben. Für das Jahr 2025 ist das der 31. Juli 2026. Wer einen Steuerberater beauftragt, hat deutlich länger Zeit (für 2025 bis Ende Februar 2027).
Muss ich beim Verkauf der Immobilie Steuern zahlen?
Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (Spekulationssteuer, § 23 EStG). Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei.
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