Untervermietung erlauben oder verweigern? (2026)
Untervermietung erlauben oder verweigern?
Bei einem Teil der Wohnung und berechtigtem Interesse müssen Sie in der Regel erlauben (§ 553 Abs. 1 BGB).
Ablehnen dürfen Sie nur aus wichtigem Grund, etwa Überbelegung oder ein Grund in der Person des Dritten, und Sie können einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen. Die ganze Wohnung müssen Sie nie erlauben.
§ 553 BGBIn 60 Sekunden
Vermietet der Mieter nur einen Teil der Wohnung unter und hat dafür ein nach Vertragsschluss entstandenes berechtigtes Interesse, besteht ein Anspruch auf die Erlaubnis (§ 553 Abs. 1 BGB).
Verweigern dürfen Sie nur aus wichtigem Grund: ein Grund in der Person des Dritten, drohende Überbelegung oder sonstige Unzumutbarkeit (§ 553 Abs. 1 S. 2 BGB).
Verweigern Sie zu Unrecht, kann der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB) und Ihnen unter Umständen auf Schadensersatz haften, etwa für entgangene Untermiete.
Die Überlassung der ganzen Wohnung ohne Ihre Erlaubnis ist ein Kündigungsgrund: abmahnen, und bei fortgesetzter unbefugter Gebrauchsüberlassung fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB).
Gewerbliche Kurzzeitvermietung begründet nach der Rechtsprechung regelmäßig kein berechtigtes Interesse.
Der Gesetzestext
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis verlangen; das gilt nicht bei einem wichtigen Grund in der Person des Dritten, bei übermäßiger Belegung oder sonstiger Unzumutbarkeit. Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen.
Was Sie müssen und was Sie dürfen
| Konstellation | Müssen Sie erlauben? | Wann dürfen Sie ablehnen? |
|---|---|---|
| Teil der Wohnung, berechtigtes Interesse nach Vertragsschluss (§ 553 Abs. 1) | ja, Anspruch des Mieters | nur aus wichtigem Grund: Person des Dritten, Überbelegung, Unzumutbarkeit |
| Teil der Wohnung, nur mit Mieterhöhung zumutbar (§ 553 Abs. 2) | ja, gegen angemessenen Untermietzuschlag | wenn der Mieter den angemessenen Zuschlag verweigert |
| Ganze Wohnung (§ 540 BGB) | nein, kein gesetzlicher Anspruch | nach freiem Ermessen; Überlassung ohne Erlaubnis ist Kündigungsgrund |
| Gewerbliche Kurzzeitvermietung | nein, regelmäßig kein berechtigtes Interesse | stets; ohne Zustimmung unbefugte Gebrauchsüberlassung |
Der Untermietzuschlag: wann Sie mehr verlangen dürfen
Ist Ihnen die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, dürfen Sie die Erlaubnis davon abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Maßstab ist die tatsächliche Mehrbelastung, etwa höhere Betriebskosten durch eine zusätzliche Person, nicht ein Wunschbetrag und kein pauschaler Prozentsatz auf die Grundmiete.
Verweigert der Mieter einen angemessenen Zuschlag, dürfen Sie die Erlaubnis verweigern. Fordern Sie dagegen einen überhöhten oder pauschalen Zuschlag, steht das einer unberechtigten Verweigerung gleich.
Passend dazu: Untermieter aufnehmen: Erlaubnis einholen.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Für einen Teil der Wohnung haben Sie bei berechtigtem Interesse einen Anspruch.
- Benennen Sie Person, Räume und Zeitraum in der Anfrage.
- Prüfen Sie einen geforderten Zuschlag auf Angemessenheit.
- Bei unberechtigter Verweigerung kommt die Sonderkündigung in Betracht (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB).
- Prüfen Sie zuerst, ob es um einen Teil oder die ganze Wohnung geht.
- Ordnen Sie das berechtigte Interesse ein: nach Vertragsschluss entstanden und von einigem Gewicht?
- Knüpfen Sie die Erlaubnis nur dann an einen Zuschlag, wenn die Überlassung Ihnen sonst nicht zumutbar ist.
- Entscheiden Sie schriftlich und nachweisbar, mit Begründung bei Ablehnung.
Häufige Fehler
Bei Teil-Untervermietung mit berechtigtem Interesse besteht ein Anspruch. Eine Ablehnung ohne wichtigen Grund kann Sonderkündigung und Schadensersatz auslösen.
Er muss sich an der tatsächlichen Mehrbelastung orientieren (§ 553 Abs. 2 BGB), nicht an einem Wunschbetrag.
Der Erlaubnisanspruch gilt nur für einen Teil; die ganze Wohnung müssen Sie nie erlauben.
Bei unbefugter Untervermietung ist vor der fristlosen Kündigung regelmäßig eine Abmahnung nötig (§ 543 Abs. 3 BGB), und die Entscheidung gehört dokumentiert.
Nächste Schritte
Anfrage prüfen: Wer soll einziehen, für welchen Zeitraum, Teil oder ganze Wohnung?
Berechtigtes Interesse einordnen, nach Vertragsschluss entstanden und von einigem Gewicht?
Wichtigen Grund prüfen: Person des Dritten, Überbelegung, Unzumutbarkeit.
Schriftlich entscheiden, mit Begründung bei Ablehnung, und Person, Zeitraum und etwaigen Zuschlag benennen.
Häufige Fragen
Muss ich die Untervermietung erlauben?
Für einen Teil der Wohnung in der Regel ja: Hat Ihr Mieter ein nach Vertragsschluss entstandenes berechtigtes Interesse, hat er einen Anspruch auf die Erlaubnis (§ 553 Abs. 1 BGB). Für die gesamte Wohnung gibt es dagegen keinen Anspruch – diese Überlassung braucht Ihre ausdrückliche Zustimmung (§ 540 BGB), die Sie verweigern dürfen.
Wann darf ich die Untervermietung ablehnen?
Nur aus wichtigem Grund (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB): wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder Ihnen die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist. Eine grundlose Ablehnung ist unzulässig und kann den Mieter zur Sonderkündigung und zu Schadensersatz berechtigen.
Darf ich einen Untermietzuschlag verlangen?
Ja, wenn Ihnen die Überlassung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). In der Praxis gelten Zuschläge von etwa 10 bis 20 Prozent der auf den Untermieter entfallenden Miete als angemessen. Einen pauschalen Aufschlag ohne sachlichen Grund dürfen Sie nicht erheben.
Was kann ich bei unerlaubter Untervermietung tun?
Überlässt der Mieter die Wohnung ohne Ihre Erlaubnis einem Dritten, verletzt er den Vertrag. Sie können abmahnen und – bei fortgesetzter unbefugter Gebrauchsüberlassung – fristlos oder ordentlich kündigen (§ 540, § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Vor der fristlosen Kündigung ist regelmäßig eine Abmahnung erforderlich.
Ist die Untervermietung über Airbnb erlaubt?
Die kurzzeitige, gewinnorientierte Vermietung an wechselnde Gäste begründet nach der Rechtsprechung des BGH regelmäßig kein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB. Sie müssen sie nicht erlauben; geschieht sie ohne Zustimmung, ist sie unbefugte Gebrauchsüberlassung und kann zur Kündigung führen.
Darf ich die Erlaubnis befristen oder an Bedingungen knüpfen?
Ja. Sie können die Erlaubnis konkret auf eine benannte Person und einen bestimmten Zeitraum beschränken und sie von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Eine Erlaubnis „für unbekannt“ müssen Sie nicht erteilen – der Mieter muss den Untermieter benennen.
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