Untermieter aufnehmen: Erlaubnis einholen (2026)
Untermieter aufnehmen: Erlaubnis einholen
Für einen Teil der Wohnung besteht ein Anspruch, sobald nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht (§ 553 Abs. 1 BGB).
Für die ganze Wohnung gibt es keinen Anspruch (§ 540 BGB). Der Vermieter darf nur aus wichtigem Grund ablehnen und bei Bedarf einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen. Vermieten Sie nie ohne Erlaubnis unter.
§ 553 Abs. 1 BGBIn 60 Sekunden
Der Anspruch entsteht, sobald nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse hinzukommt, etwa finanzielle Gründe, ein Partner zieht ein oder ein längerer Auslandsaufenthalt (§ 553 Abs. 1 BGB).
Holen Sie die Erlaubnis immer vor dem Einzug schriftlich ein: Der Anspruch ersetzt die tatsächliche Erlaubnis nicht.
Ohne Erlaubnis unterzuvermieten verletzt den Mietvertrag. Der Vermieter kann abmahnen und im schweren oder wiederholten Fall kündigen, bei der ganzen Wohnung sogar fristlos (§§ 540, 543 BGB).
Der Vermieter darf nur aus wichtigem Grund ablehnen: ein Grund in der Person des Dritten, Überbelegung oder Unzumutbarkeit. Der bloße Wunsch nach mehr Miete genügt nicht.
Gewinnorientierte Untervermietung begründet nach der Rechtsprechung kein berechtigtes Interesse.
Der Gesetzestext
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Teil der Wohnung oder ganze Wohnung?
| Punkt | Teil der Wohnung | Gesamte Wohnung |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 553 BGB | § 540 BGB |
| Haben Sie ein Recht darauf? | ja, bei berechtigtem Interesse | nein, nur mit ausdrücklicher Zustimmung |
| Vermieter darf ablehnen, wenn | wichtiger Grund in der Person, Überbelegung oder Unzumutbarkeit | frei, keine Zustimmungspflicht |
| Folge unerlaubter Untermiete | Abmahnung, im schweren Fall Kündigung | Abmahnung, oft fristlose Kündigung (§ 543 BGB) |
Ein Untermietzuschlag ist zulässig, wenn Ihnen die Überlassung nur bei einer Mehrbelastung des Vermieters zumutbar ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Er muss sich an dieser tatsächlichen Mehrbelastung orientieren, nicht an einem Wunschbetrag.
Passend dazu: WG-Untermiete und Nebenkosten in der WG aufteilen.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Benennen Sie die Person konkret. Eine Erlaubnis „für unbekannt“ muss niemand erteilen.
- Geben Sie an, welches Zimmer Sie überlassen und ab wann.
- Legen Sie das berechtigte Interesse kurz und konkret dar.
- Warten Sie die Erlaubnis ab und bewahren Sie Anfrage und Antwort auf.
- Bei Teil-Untervermietung mit berechtigtem Interesse besteht ein Anspruch.
- Ablehnen dürfen Sie nur aus wichtigem Grund, nicht aus Laune.
- Ein Untermietzuschlag muss der tatsächlichen Mehrbelastung entsprechen (§ 553 Abs. 2 BGB).
- Die ganze Wohnung müssen Sie nie erlauben.
Häufige Fehler
Auch mit Anspruch müssen Sie ihn geltend machen, er ersetzt die tatsächliche Erlaubnis nicht.
Der Anspruch gilt nur für einen Teil; das Ganze braucht die Zustimmung nach § 540 BGB.
Eine Erlaubnis „für irgendwen“ muss der Vermieter nicht erteilen.
Prüfen Sie, ob er nach § 553 Abs. 2 BGB gerechtfertigt und der Höhe nach angemessen ist. Und: Gewinnorientierte Untervermietung begründet kein berechtigtes Interesse.
Nächste Schritte
Die untervermietende Person benennen: Name und gegebenenfalls Geburtsdatum.
Räume und Beginn angeben: welches Zimmer, ab wann.
Das berechtigte Interesse kurz und konkret darlegen (§ 553 Abs. 1 BGB).
Schriftlich anfragen, eine angemessene Frist setzen (oft zwei bis vier Wochen) und die Erlaubnis abwarten.
Häufige Fragen
Habe ich ein Recht auf Untervermietung?
Für einen Teil Ihrer Wohnung ja: Nach § 553 Abs. 1 BGB haben Sie einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, etwa finanzielle Gründe, der Einzug eines:r Partner:in oder ein längerer berufs- oder ausbildungsbedingter Aufenthalt anderswo. Für die gesamte Wohnung gibt es diesen Anspruch nicht; sie dürfen Sie nur mit ausdrücklicher Zustimmung überlassen (§ 540 BGB).
Wie hole ich die Erlaubnis zur Untervermietung ein?
Bitten Sie den Vermieter schriftlich (Brief, E-Mail oder App-Nachricht) um die Erlaubnis und nennen Sie konkret: den Namen der untervermietenden Person, welche Räume Sie überlassen wollen, ab wann und den Grund (Ihr berechtigtes Interesse nach § 553 Abs. 1 BGB). Setzen Sie eine angemessene Frist zur Antwort und warten Sie die Erlaubnis ab, bevor jemand einzieht.
Darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen?
Nur wenn ihm die Überlassung ohne eine angemessene Mieterhöhung nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). In der Praxis gelten Zuschläge von etwa 10 bis 20 Prozent der Untermiete als angemessen. Zieht durch die Untermiete niemand zusätzlich ein (reiner Personenwechsel), ist ein Zuschlag in der Regel nicht zulässig. Die Beweislast liegt beim Vermieter.
Wann darf der Vermieter die Erlaubnis ablehnen?
Nur aus wichtigem Grund (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB): wenn in der Person des:der Untermieter:in ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist. Lehnt er ohne solchen Grund ab, können Sie das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?
Sie verletzen den Mietvertrag. Der Vermieter kann Sie abmahnen und im schweren oder wiederholten Fall kündigen, bei einer Überlassung der ganzen Wohnung sogar fristlos (§ 540, § 543 BGB). Der bloße Anspruch nach § 553 BGB ersetzt die Erlaubnis nicht; Sie müssen sie tatsächlich einholen, bevor jemand einzieht.
Darf ich mit der Untermiete Gewinn machen?
Nein. Nach der BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23) begründet eine gewinnorientierte Untervermietung kein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB. Der Anspruch deckt die Teilung Ihrer Wohnkosten, nicht das Erwirtschaften von Einnahmen, die deutlich über Ihre eigenen Kosten hinausgehen.
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