Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Pflicht für Vermieter?
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Pflicht für Vermieter?
Ausstellen müssen Sie sie nicht: Der Mieter hat darauf keinen Anspruch (BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08).
Verpflichtet sind Sie nur zur Quittung über erhaltene Mietzahlungen (§ 368 BGB). Wenn Sie die Bescheinigung dennoch ausstellen, tun Sie es erst, wenn das Mietverhältnis vollständig abgewickelt ist. Sie kann als Verzicht auf offene Forderungen wirken.
§ 368 Satz 1 BGBIn 60 Sekunden
Der BGH hat 2009 entschieden, dass es keinen Anspruch auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gibt: weder aus dem Vertrag noch aus einer Nebenpflicht.
Verpflichtet sind Sie allein zur Quittung über eine erhaltene Zahlung (§ 368 BGB). Die verweigern können Sie nicht.
Eine vorbehaltlos erteilte Bescheinigung kann als Erklärung gelesen werden, dass keine Forderungen mehr offen sind, auch solche, die Sie noch gar nicht abgerechnet haben.
Stellen Sie sie deshalb erst aus, wenn Rückstände, Nebenkostenabrechnung und Kautionsabrechnung abschließend geklärt sind.
In die Bescheinigung gehören Name des Mieters, Anschrift der Wohnung, Dauer des Mietverhältnisses sowie Ort, Datum und Ihre Unterschrift.
Der Gesetzestext
Der Gläubiger hat gegen Empfang der Leistung auf Verlangen ein schriftliches Empfangsbekenntnis (Quittung) zu erteilen.
Quittung oder Bescheinigung. Was Sie schulden
| Merkmal | Quittung (§ 368 BGB) | Mietschuldenfreiheitsbescheinigung |
|---|---|---|
| Anspruch des Mieters | ja, gesetzlich | nein (BGH VIII ZR 238/08) |
| Aussage | eine bestimmte Zahlung ist eingegangen | es bestehen keine Mietschulden |
| Reichweite | nur die quittierte Zahlung | das gesamte Mietverhältnis |
| Risiko für Sie | gering | möglicher Verzicht auf offene Forderungen |
Warum Mieter danach fragen
Viele Vermieter verlangen die Bescheinigung von Bewerbern, weil sie in einem Satz beantwortet, was sonst mühsam zu prüfen ist: ob jemand die Miete zuverlässig gezahlt hat. Für Ihren ausziehenden Mieter ist sie deshalb ein Wettbewerbsvorteil auf einem engen Wohnungsmarkt.
Das erklärt die Bitte: es begründet aber keine Pflicht. Sie entscheiden, ob Sie ausstellen.
Wenn Sie ausstellen: der Zeitpunkt entscheidet
Warten Sie, bis das Mietverhältnis vollständig abgewickelt ist. Solange die Nebenkostenabrechnung oder die Kautionsabrechnung noch aussteht, wissen Sie nicht sicher, ob Forderungen offen sind, und eine vorbehaltlos erteilte Bescheinigung kann Ihnen später entgegengehalten werden.
Ist alles geklärt, ist die Ausstellung unproblematisch und kostet Sie nichts als eine Unterschrift.
Häufige Fehler
Nebenkosten und Kaution zuerst klären, sonst bescheinigen Sie Schuldenfreiheit, die Sie später bestreiten müssten.
Darauf hat der Mieter ein gesetzliches Recht, unabhängig von allem anderen.
Die Quittung belegt eine Zahlung, die Bescheinigung die Schuldenfreiheit insgesamt. Die Reichweite ist eine völlig andere.
Sie müssen nicht, aber ein sachlicher Hinweis auf die Quittung nach § 368 BGB erspart Ihnen die Diskussion.
Halten Sie offene Positionen ausdrücklich fest, wenn Sie trotzdem etwas ausstellen.
Nächste Schritte
Prüfen, ob Mietrückstände, Nebenkostenabrechnung und Kautionsabrechnung vollständig erledigt sind.
Ist etwas offen: auf die Quittung nach § 368 BGB verweisen und die Bescheinigung zurückstellen.
Ist alles erledigt: Name, Anschrift der Wohnung, Dauer des Mietverhältnisses, Ort, Datum und Unterschrift eintragen.
Eine Kopie zu Ihren Unterlagen nehmen.
Häufige Fragen
Bin ich als Vermieter verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter keinen Anspruch gegen seinen (früheren) Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat (BGH, Urteil vom 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08). Sie ist weder verkehrsüblich noch eine vertragliche Nebenpflicht. Sie können sie freiwillig ausstellen, müssen es aber nicht – es sei denn, im Mietvertrag wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart.
Worauf hat der Mieter dann überhaupt einen Anspruch?
Nur auf eine Quittung über tatsächlich erhaltene Mietzahlungen (§ 368 BGB). Eine Quittung bestätigt, dass eine bestimmte Zahlung eingegangen ist – sie trifft aber keine Aussage darüber, ob noch weitere Forderungen offen sind. Genau hier liegt der Unterschied zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, die eine umfassende Schuldenfreiheit bestätigt.
Was muss in eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hinein?
Der Inhalt ist gesetzlich nicht geregelt. Üblich sind: Name des Mieters, Anschrift der Wohnung, Dauer des Mietverhältnisses und die Bestätigung, dass die Miete (gegebenenfalls einschließlich Nebenkosten) stets vollständig und pünktlich gezahlt wurde und keine Mietrückstände bestehen. Datum und Unterschrift des Vermieters runden die Bescheinigung ab.
Welches Risiko gehe ich ein, wenn ich die Bescheinigung ausstelle?
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung geht weiter als eine Quittung: Sie bestätigt, dass keine Mietschulden mehr bestehen. Damit kann der Eindruck eines Verzichts auf noch offene oder strittige Forderungen entstehen – etwa auf eine spätere Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung. Stellen Sie sie deshalb nur aus, wenn das Mietkonto wirklich ausgeglichen ist, und formulieren Sie sie vorsichtig.
Warum verlangt ein neuer Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Bewerber?
Weil sie das Zahlungsverhalten im letzten Mietverhältnis dokumentiert und damit das Risiko eines Zahlungsausfalls senkt. Im Gegensatz zur SCHUFA-Bonitätsauskunft, die die allgemeine Kreditwürdigkeit abbildet, zielt die Bescheinigung speziell auf die Mietzahlungshistorie. Sie ist für den neuen Vermieter ein Indiz, kein Beweis – ausstellen muss der alte Vermieter sie nicht.
Kann ich die Ausstellung verweigern, wenn noch etwas offen ist?
Ja. Da kein Anspruch besteht (BGH VIII ZR 238/08), können Sie die Ausstellung jederzeit ablehnen – erst recht, wenn noch Mietrückstände, eine offene Nebenkostennachzahlung oder strittige Forderungen bestehen. In diesem Fall sollten Sie eine pauschale Schuldenfreiheit ohnehin nicht bescheinigen.
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