Heizkostenabrechnung prüfen: So geht's als Mieter (2026)
Heizkostenabrechnung prüfen: So geht's als Mieter
50 bis 70 Prozent müssen nach Verbrauch abgerechnet sein (§ 7 HeizkostenV), sonst dürfen Sie um 15 % kürzen.
Ihr Vermieter hat zwölf Monate Zeit, die Abrechnung zuzustellen (§ 556 Abs. 3 BGB); danach ist keine Nachzahlung mehr möglich. Sie selbst haben ab Zugang zwölf Monate für Einwendungen.
§ 12 Abs. 1 HeizkostenVIn 60 Sekunden
Zwischen 50 und 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden (§ 7 HeizkostenV); der Rest geht nach Fläche.
Wurde gar nicht nach Verbrauch abgerechnet, etwa bei fehlenden, defekten oder nicht abgelesenen Zählern, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV).
Der Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen; danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Ihre Einwendungsfrist ist eine Ausschlussfrist: Erheben Sie Einwendungen, auch das Kürzungsrecht, innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang schriftlich, sonst sind sie grundsätzlich verloren.
Bleiben Zweifel, verlangen Sie Belegeinsicht in Rechnungen und Ableseprotokolle (§ 259 BGB).
Der Gesetzestext
Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil der Kosten um 15 Prozent zu kürzen.
Was prüfen, wo, welcher Hebel
| Was Sie prüfen | Wo in der Abrechnung | Ihr Hebel |
|---|---|---|
| Verbrauchsanteil 50–70 % | Verteilerschlüssel Heizung/Warmwasser | § 7 HeizkostenV. Muss in der Spanne liegen |
| Keine Verbrauchserfassung / Grundkosten > 50 % | Aufteilung Grund-/Verbrauchskosten | § 12 HeizkostenV, 15 % kürzen |
| Eigene Zählerstände | Anfangs- und Endstand Ihrer Zähler | Belegeinsicht (§ 259 BGB) |
| Wohnfläche bei Grundkosten | qm-Angabe | Korrektur verlangen |
| Vorauszahlungen | geleistete Vorauszahlungen | Abgleich mit Kontoauszug |
| Zugang & Frist | Datum des Zugangs | § 556 Abs. 3 BGB, 12 Monate |
Die Eckdaten prüfen Sie mit dem kostenlosen Nebenkosten-Checker.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Notieren Sie den Zugang: Ihre Einwendungsfrist läuft ab diesem Tag.
- Gleichen Sie die in der Abrechnung genannten Zählerstände mit Ihren eigenen ab.
- Machen Sie das Kürzungsrecht schriftlich und innerhalb der Frist geltend.
- Verlangen Sie Belegeinsicht, wenn Zweifel bleiben.
- Rechnen Sie 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig ab.
- Sorgen Sie für funktionierende, abgelesene Zähler, sonst greift die Kürzung.
- Halten Sie die Zwölfmonatsfrist ein.
- Weisen Sie den Verteilerschlüssel der Grundkosten offen aus.
Häufige Fehler
Alles nach Fläche, obwohl Zähler vorhanden sind, dann greift das Kürzungsrecht von 15 %.
Der Verbrauchsanteil muss zwischen 50 und 70 Prozent liegen.
Anfangs- und Endstand gehören gegen die eigenen Notizen geprüft.
Sie ist eine Ausschlussfrist. Danach sind auch berechtigte Beanstandungen verloren.
Nächste Schritte
Zugang und Frist notieren und prüfen, ob der Vermieter rechtzeitig abgerechnet hat.
Den Verbrauchsanteil prüfen: liegt er zwischen 50 und 70 Prozent?
Eigene Zählerstände, den Verteilerschlüssel der Grundkosten und die Vorauszahlungen abgleichen.
Bei Verstoß die 15 % schriftlich geltend machen und notfalls Belegeinsicht verlangen (§ 259 BGB).
Häufige Fragen
Darf ich die Heizkosten um 15 % kürzen?
Ja, wenn die Heiz- und Warmwasserkosten entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, etwa zu 100 % nach Wohnfläche oder Personenzahl, bei fehlenden oder defekten Zählern oder einem Grundkostenanteil über 50 %. Dann dürfen Sie Ihren Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Die Kürzung erstreckt sich auf die gesamten Heiz- und Warmwasserkosten. Sie müssen das Kürzungsrecht aber aktiv gegenüber dem Vermieter geltend machen.
Bis wann muss die Heizkostenabrechnung da sein?
Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das Abrechnungsjahr 2025 ist das der 31. Dezember 2026. Kommt die Abrechnung später, kann der Vermieter eine daraus folgende Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen. Es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben müssen Sie aber auch nach Fristablauf erhalten.
Wie prüfe ich den Verbrauchsanteil?
Nach § 7 HeizkostenV müssen 50 bis 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem gemessenen Verbrauch verteilt werden, der Rest (30 bis 50 Prozent) nach Wohnfläche. Prüfen Sie in der Abrechnung, mit welchem Prozentsatz der Verbrauch (Verbrauchsanteil) und welchem die Grundkosten angesetzt sind, und vergleichen Sie die abgelesenen Zählerstände mit Ihren eigenen Notizen. Liegt der Grundkostenanteil über 50 % oder fehlt die Verbrauchserfassung ganz, greift das Kürzungsrecht aus § 12 HeizkostenV.
Wie lege ich Einspruch gegen die Heizkostenabrechnung ein?
Schriftlich und innerhalb von 12 Monaten ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Benennen Sie die beanstandeten Positionen konkret, fordern Sie bei Zweifeln Belegeinsicht in die Originalbelege (§ 259 BGB) und machen Sie ein etwaiges 15-%-Kürzungsrecht (§ 12 HeizkostenV) ausdrücklich geltend. Versenden Sie den Widerspruch nachweisbar, etwa per Einschreiben.
Darf ich die Belege zur Heizkostenabrechnung einsehen?
Ja. Als Mieter haben Sie ein Recht auf Belegeinsicht (§ 259 BGB): Rechnungen des Wärmelieferanten, Wartungsverträge, Ableseprotokolle und die Verbrauchswerte aller Einheiten. Der Vermieter muss die Belege nicht mitschicken, aber auf Verlangen Einsicht gewähren. Verweigert er die Einsicht, dürfen Sie eine Nachzahlung bis zur Gewährung zurückhalten.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.