Nebenkostenabrechnung prüfen: So kontrollieren Mieter sie (2026)
Nebenkostenabrechnung prüfen: So kontrollieren Mieter sie
Zwei getrennte 12-Monats-Fristen, seine zum Abrechnen, Ihre zum Beanstanden (§ 556 Abs. 3 BGB).
Kommt die Abrechnung später als zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, kann der Vermieter eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen. Umlegen darf er nur die in § 2 BetrKV genannten Betriebskosten.
§ 556 Abs. 3 BGBIn 60 Sekunden
Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Danach entfällt sein Anspruch auf eine Nachzahlung. Ihr Guthaben müssen Sie weiterhin erhalten.
Sie haben ab Zugang der Abrechnung 12 Monate Zeit, inhaltliche Fehler schriftlich zu beanstanden (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Danach sind inhaltliche Einwendungen grundsätzlich ausgeschlossen.
Umlagefähig sind nur Betriebskosten nach § 2 BetrKV. Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen trägt der Vermieter selbst (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
Bei den Heizkosten müssen 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet sein (HeizkostenV).
Eine Nachzahlung zu überweisen heißt nicht, dass Sie die Abrechnung anerkennen: Zahlen Sie bei Zweifeln unter ausdrücklichem Vorbehalt und widersprechen Sie innerhalb der Einwendungsfrist schriftlich.
Der Gesetzestext
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Einwendungen hat der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.
Welche Kosten auf Sie umgelegt werden dürfen
| Umlagefähig (§ 2 BetrKV) | Nicht umlagefähig (§ 1 Abs. 2 BetrKV) |
|---|---|
| Grundsteuer | Verwaltungskosten / Hausverwaltung |
| Wasser, Abwasser | Instandhaltung und Instandsetzung |
| Heizung, Warmwasser | Reparaturen, Ersatzteile |
| Müllabfuhr, Straßenreinigung | Rücklagen / Instandhaltungsrücklage |
| Hausmeister, Gebäudereinigung | Bankgebühren, Kontoführung |
| Gartenpflege, Aufzug | Leerstandskosten (nicht vermietete Einheiten) |
| Sach- und Haftpflichtversicherung | Kosten der Erstellung der Abrechnung |
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Was das für die beiden Seiten heißt
- Notieren Sie den Zugang: ab diesem Tag läuft Ihre Einwendungsfrist.
- Zahlen Sie bei Zweifeln unter Vorbehalt, nicht vorbehaltlos.
- Verlangen Sie Belegeinsicht, wenn Zweifel bleiben (§ 259 BGB).
- Prüfen Sie, ob nur Ihre tatsächlichen Wohnmonate abgerechnet wurden.
- Rechnen Sie innerhalb von zwölf Monaten ab. Danach ist die Nachforderung weg.
- Nehmen Sie nur Kostenarten nach § 2 BetrKV auf.
- Wenden Sie den vereinbarten Umlageschlüssel konsequent an.
- Tragen Sie Leerstandskosten selbst.
Häufige Fehler
Verwaltung, Reparaturen oder Instandhaltungsrücklage tauchen als Betriebskosten auf, obwohl sie der Vermieter trägt.
Länger als zwölf Monate, über Ihre Mietzeit hinaus, oder ein Schlüssel, der nicht dem Mietvertrag entspricht.
50 bis 70 Prozent müssen verbrauchsabhängig sein (HeizkostenV).
Beides lässt die Nachzahlung zu hoch erscheinen; Kosten leerstehender Wohnungen trägt der Vermieter.
Nächste Schritte
Zugang notieren und prüfen, ob der Vermieter selbst rechtzeitig abgerechnet hat.
Abrechnungszeitraum, Kostenarten (§ 2 BetrKV) und Umlageschlüssel durchgehen.
Heizkosten auf den Verbrauchsanteil und die Vorauszahlungen auf Vollständigkeit prüfen.
Bei Zweifeln Belegeinsicht verlangen und innerhalb der Einwendungsfrist schriftlich widersprechen.
Häufige Fragen
Welche Frist hat der Vermieter für die Nebenkostenabrechnung?
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Verschickt er sie später, kann er eine sich daraus ergebende Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen. Es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ihr Guthaben müssen Sie umgekehrt auch nach Fristablauf bekommen.
Wie lange kann ich als Mieter der Abrechnung widersprechen?
Sie haben ab Zugang der Abrechnung 12 Monate Zeit, um inhaltliche Einwendungen schriftlich zu erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). Versäumen Sie diese Frist, können Sie inhaltliche Fehler grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Formelle Fehler (etwa ein falscher Abrechnungszeitraum oder fehlende Pflichtangaben) können Sie teils auch danach noch rügen.
Welche Kosten dürfen in der Nebenkostenabrechnung stehen?
Umlagefähig sind nur die in § 2 BetrKV abschließend aufgezählten Betriebskosten, etwa Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausmeister, Gebäudereinigung und Versicherung. Verwaltungskosten, Instandhaltung, Reparaturen und Rücklagen sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV nicht umlagefähig und dürfen nicht auf Sie umgelegt werden.
Darf ich die Belege zur Nebenkostenabrechnung einsehen?
Ja. Als Mieter haben Sie das Recht, die Originalbelege einzusehen (Belegeinsicht, abgeleitet aus § 259 BGB). Rechnungen, Verträge und Bescheide, die der Abrechnung zugrunde liegen. Der Vermieter muss die Belege nicht mitschicken, aber auf Verlangen Einsicht gewähren. Verweigert er sie, dürfen Sie eine Nachzahlung bis zur Einsicht zurückhalten.
Wie müssen die Heizkosten abgerechnet werden?
Nach der Heizkostenverordnung müssen 50 bis 70 Prozent der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden, der Rest nach Wohnfläche. Rechnet der Vermieter ausschließlich nach Fläche ab, obwohl eine Verbrauchserfassung möglich ist, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV).
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