Vorzeitig aus dem Mietvertrag: Nachmieter stellen (2026)
Vorzeitig aus dem Mietvertrag: Nachmieter stellen
Einen automatischen Anspruch gibt es nicht, nur über Nachmieterklausel, berechtigtes Interesse oder Aufhebungsvertrag.
In allen drei Fällen müssen Sie einen solventen, zumutbaren Nachmieter vorschlagen, der zu denselben Konditionen einsteigt. Bis zur schriftlichen Entlassung zahlen Sie weiter Miete.
§ 242 BGBIn 60 Sekunden
Einen automatischen Anspruch, einen Nachmieter zu stellen und dadurch früher herauszukommen, gibt es nicht; normalerweise kündigen Sie mit drei Monaten Frist (§ 573c BGB).
Drei Wege führen früher heraus: eine Nachmieterklausel im Vertrag, ein berechtigtes Interesse beziehungsweise Härtefall über Treu und Glauben (§ 242 BGB), oder ein Aufhebungsvertrag.
Bei einer echten Nachmieterklausel verpflichtet sich der Vermieter, einen geeigneten Nachmieter zu übernehmen; bei einer unechten muss er gerade Ihren Kandidaten nicht nehmen.
Zumutbar ist ein Nachmieter, der solvent ist, bereit ist in den bestehenden Vertrag zu exakt denselben Konditionen einzutreten, und gegen den keine objektiven Einwände bestehen.
Bis der Vermieter Sie schriftlich entlässt, ein akzeptierter Nachmieter eintritt oder die ordentliche Frist abläuft, schulden Sie die volle Miete (§ 535 BGB): verlassen Sie sich nie auf eine mündliche Zusage.
Der Gesetzestext
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Aus diesem Grundsatz leitet die Rechtsprechung ab, dass der Vermieter den Mieter ausnahmsweise vorzeitig aus dem Vertrag entlassen muss, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und ein zumutbarer Nachmieter gestellt wird. Ein allgemeiner Anspruch folgt daraus nicht.
Drei Wege im Vergleich
| Weg | Wann er greift | Was Sie brauchen |
|---|---|---|
| Ordentliche Kündigung (§ 573c BGB) | unbefristeter Vertrag, drei Monate Frist genügen Ihnen | nur das fristgerechte, unterschriebene Kündigungsschreiben |
| Nachmieter stellen | Sie wollen vor der Frist raus; es gibt eine Nachmieterklausel oder ein berechtigtes Interesse | einen solventen, zumutbaren Nachmieter, ggf. Nachweis des Härtefalls |
| Aufhebungsvertrag | der Vermieter ist einverstanden, einvernehmlich zu beenden | freiwillige Einigung beider Seiten, schriftlich mit Enddatum |
Bei einem Zeitmietvertrag oder einem vereinbarten Kündigungsverzicht ist der Nachmieter oft Ihr einziger Ausweg, weil die ordentliche Kündigung dort gerade nicht offensteht.
Passend dazu: Mietvertrag als Mieter kündigen.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie zuerst den Vertrag auf eine Nachmieterklausel.
- Informieren Sie den Vermieter früh und schriftlich, mit Wunschtermin und Begründung.
- Schlagen Sie solvente Kandidaten vor, die zu denselben Konditionen einsteigen.
- Zahlen Sie bis zur schriftlichen Entlassung weiter Miete.
- Prüfen Sie vorgeschlagene Nachmieter sachlich auf Solvenz und Eignung.
- Eine echte Nachmieterklausel bindet Sie; eine unechte nicht.
- Halten Sie Entlassung, Endtermin und Kautionsabwicklung schriftlich fest.
- Bei berechtigtem Interesse des Mieters kann Treu und Glauben Sie binden.
Häufige Fehler
Sie existiert rechtlich nicht.
Bis zur schriftlichen Entlassung schulden Sie die volle Miete.
Der Auszug beendet die Zahlungspflicht nicht.
Er muss solvent und bereit sein, zu exakt denselben Konditionen einzutreten.
Nächste Schritte
Vertrag prüfen: Nachmieterklausel, Zeitmietvertrag oder Kündigungsverzicht? Bis wann läuft er?
Weg wählen: ordentliche Kündigung, Nachmieter oder Aufhebungsvertrag.
Vermieter früh und schriftlich informieren und geeignete Nachmieter mit Bonitätsnachweis suchen.
Entlassung, Endtermin, Übergabe und Kaution schriftlich vereinbaren, und bis dahin Miete zahlen.
Häufige Fragen
Kann ich vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen?
Beim unbefristeten Vertrag kündigen Sie ganz normal mit drei Monaten Frist (§ 573c BGB) – das ist der reguläre Weg. Wirklich früher rauskommen Sie nur, wenn der Vertrag eine Nachmieterklausel enthält, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (z. B. beruflicher Umzug, Krankheit, Pflegeheim) oder wenn der Vermieter einem Aufhebungsvertrag zustimmt. Einen allgemeinen gesetzlichen Anspruch, gegen Stellung eines Nachmieters sofort entlassen zu werden, gibt es nicht.
Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?
Ohne Nachmieterklausel grundsätzlich nicht. Nur wenn Ihr berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung das Interesse des Vermieters an der Vertragsfortführung deutlich überwiegt (Treu und Glauben, § 242 BGB) und Sie einen zumutbaren Nachmieter stellen, muss er Sie entlassen. Eine 'echte' Nachmieterklausel verpflichtet ihn dagegen direkt, eine 'unechte' nur, Sie zu entlassen, wenn er den Nachfolger akzeptiert.
Wie viele Nachmieter muss ich stellen?
Die verbreitete 'Drei-Nachmieter-Regel' ist ein Rechtsirrtum – es gibt keine gesetzliche Zahl. Entscheidend ist nicht die Anzahl, sondern dass mindestens ein vorgeschlagener Nachmieter geeignet und zumutbar ist: solvent, bereit, zu exakt denselben Bedingungen einzusteigen, und ohne objektive Gründe gegen seine Person.
Was ist ein Aufhebungsvertrag?
Ein Aufhebungsvertrag (auch Mietaufhebungsvertrag) ist eine einvernehmliche Vereinbarung, mit der Mieter und Vermieter das Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin beenden – unabhängig von Fristen und Klauseln. Beide müssen freiwillig zustimmen; einen Anspruch darauf gibt es nicht. Halten Sie das Enddatum und die Übergabe immer schriftlich fest.
Muss ich bis zum Auszug des Nachmieters weiter Miete zahlen?
Ja. Bis der Vermieter Sie offiziell aus dem Vertrag entlässt – durch Aufhebungsvertrag oder durch Eintritt eines akzeptierten Nachmieters – oder bis die ordentliche Kündigungsfrist abgelaufen ist, schulden Sie die volle Miete (§ 535 BGB). Lassen Sie sich die Entlassung daher immer schriftlich bestätigen.
Kann ich einen Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen?
Einen echten Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) oder einen Vertrag mit Kündigungsverzicht können Sie ordentlich nicht vor Ablauf kündigen. Der Hauptausweg ist ein zumutbarer Nachmieter in Verbindung mit einem berechtigten Interesse oder ein Aufhebungsvertrag. Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht ist außerdem nur bis zu vier Jahren ab Vertragsschluss wirksam und muss beidseitig gelten (§ 307 BGB).
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