Wohnungsübergabe beim Auszug: Mieter-Checkliste (2026)
Wohnungsübergabe beim Auszug: Mieter-Checkliste
Sie geben die Wohnung besenrein und in vertragsgemäßem Zustand zurück, nicht wie neu.
Für normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch haften Sie nicht (§ 538 BGB); die Beweislast für darüber hinausgehende Schäden trägt der Vermieter. Unterschreiben Sie nie eine Bestätigung für Schäden, die Sie nicht verursacht haben.
§§ 535, 538 BGBIn 60 Sekunden
Sie geben die Wohnung besenrein und in vertragsgemäßem Zustand zurück, nicht wie neu.
Für Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch müssen Sie nicht aufkommen; die normale Abnutzung ist mit der Miete bereits abgegolten (§ 538 BGB).
Will der Vermieter etwas von der Kaution einbehalten, muss er beweisen, dass ein echter Schaden vorliegt und dass er während Ihrer Mietzeit entstanden ist. Diese Beweislast liegt vollständig bei ihm.
Eine Pflicht zu Schönheitsreparaturen haben Sie nur bei einer wirksamen Klausel. Starre Fristen sind unwirksam, und bei unrenoviert übergebener Wohnung nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich gewährt wurde.
Ist die Klausel unwirksam, bleibt die Renovierungspflicht beim Vermieter. Sie müssen nicht streichen.
Der Gesetzestext
Während der Mietzeit dürfen Sie die Wohnung vertragsgemäß nutzen (§ 535 BGB). Die dabei entstehende normale Abnutzung ist mit der Miete bereits abgegolten: Für Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch müssen Sie nicht aufkommen (§ 538 BGB).
Wofür Sie haften – und wofür nicht
| Normale Abnutzung – Sie haften nicht | Schaden – Sie können haften |
|---|---|
| Leichte Laufspuren im Teppich oder Boden | Brandlöcher im Teppich |
| Kleine Kratzer im Parkett | Tiefe Kerben, zersplittertes Parkett |
| Verblasste oder vergilbte Wandfarbe | Großflächige, nicht entfernbare Flecken |
| Dübellöcher in üblichem Maß | Übermäßig viele oder unfachmännisch gebohrte Löcher |
| Kalkspuren an Armaturen | Zerbrochene Fliesen, beschädigte Sanitärobjekte |
Muss ich beim Auszug renovieren?
Nicht automatisch. Eine Pflicht zu Schönheitsreparaturen haben Sie nur bei einer wirksamen Klausel. Der BGH hat viele für unwirksam erklärt: starre Fristen („alle drei Jahre renovieren") ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand, und bei unrenoviert übergebener Wohnung jede Übertragung ohne angemessenen Ausgleich. Ist die Klausel unwirksam, bleibt die Renovierungspflicht beim Vermieter.
Wie Sie anschließend Ihre Kaution zurückfordern, steht im gesonderten Ratgeber.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Prüfen Sie die Schönheitsreparaturen-Klausel, bevor Sie Geld und Arbeit investieren.
- Gleichen Sie jede beanstandete Position mit dem Einzugsprotokoll ab.
- Unterschreiben Sie keine Bestätigung für Schäden, die Sie nicht verursacht haben, und keine Verzichtserklärung auf Ihre Kaution.
- Behalten Sie eine Kopie des unterschriebenen Protokolls und sichern Sie Ihre Fotos.
- Nehmen Sie nur tatsächlich vorhandene Mängel auf, konkret beschrieben.
- Rechnen Sie normale Abnutzung nicht ab.
- Lesen Sie die Zählerstände gemeinsam ab und quittieren Sie die Schlüsselrückgabe.
- Händigen Sie dem Mieter dieselbe Fassung des Protokolls aus.
Häufige Fehler
Dann steht später Aussage gegen Aussage.
Gleichen Sie sie mit dem Einzugsprotokoll ab, bevor Sie unterschreiben.
Verschenkte Zeit und verschenktes Geld, freiwillig erbrachte Leistungen bekommen Sie nicht zurück.
Der Vermieter könnte das Mietende bestreiten, und im Streit fehlt Ihnen Ihr wichtigstes Beweismittel.
Nächste Schritte
Datum, Ort und die Namen aller Anwesenden eintragen.
Zählerstände gemeinsam ablesen und die zurückgegebenen Schlüssel je Art einzeln quittieren lassen.
Raum für Raum nur tatsächlich vorhandene Mängel aufnehmen und zu jedem strittigen Punkt ein datiertes Foto machen. Mit BildProof in etwa zwei Minuten pro Raum →
Erst unterschreiben, wenn das Protokoll korrekt ist, und eine Kopie mitnehmen.
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug ein Übergabeprotokoll unterschreiben?
Nein, eine Pflicht zur Unterschrift gibt es nicht. Ein gemeinsam erstelltes und von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll ist aber Ihr bestes Beweismittel im Streit um die Kaution. Unterschreiben Sie nur, wenn das Protokoll den tatsächlichen Zustand korrekt wiedergibt – und niemals eine Bestätigung für Schäden, die Sie nicht verursacht haben.
Muss ich beim Auszug renovieren oder streichen?
Nur, wenn Ihr Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturen-Klausel enthält. Sehr viele dieser Klauseln sind vom BGH für unwirksam erklärt worden – etwa starre Renovierungsfristen oder Klauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne Ausgleich. Ist die Klausel unwirksam, müssen Sie nicht renovieren.
Wofür hafte ich beim Auszug, wofür nicht?
Für normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch haften Sie nicht (§ 538 BGB): leichte Laufspuren, kleine Kratzer, verblasste Wandfarbe nach Jahren. Haften müssen Sie nur für echte Schäden, die darüber hinausgehen – etwa Brandlöcher, zerbrochene Fliesen oder Wasserschäden, die Sie zu vertreten haben.
Wer muss beweisen, dass ein Schaden von mir stammt?
Der Vermieter. Will er Geld von der Kaution einbehalten, trägt er die volle Beweislast dafür, dass ein Schaden über die normale Abnutzung hinausgeht und während Ihrer Mietzeit entstanden ist. Ein Einzugsprotokoll hilft Ihnen hier, weil es den Ausgangszustand belegt.
Was passiert, wenn der Vermieter zum Übergabetermin nicht erscheint?
Dann dokumentieren Sie den Zustand selbst: datierte Fotos jedes Raums, abgelesene Zählerstände und idealerweise ein neutraler Zeuge. Die Schlüssel sollten Sie nachweisbar zurückgeben, etwa per Übergabe an einen Zeugen oder per Einschreiben, damit das Mietverhältnis sauber endet.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.