Mieterwechsel: Ablauf und Fristen für Verwaltungen (2026)
Mieterwechsel: Ablauf und Fristen für Verwaltungen
Eine Kette von Fristen, die parallel laufen, zwei Wochen, drei bis sechs Monate, sechs und zwölf Monate.
Wer die Vorabnahme früh ansetzt, gewinnt die Zeit, Arbeiten noch vor dem Auszugstermin zu beauftragen, und dokumentiert Anfangs- wie Endzustand, bevor der Nachmieter einzieht.
§ 19 BMGIn 60 Sekunden
Ersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB).
Die Wohnungsgeberbestätigung ist binnen zwei Wochen zu erteilen; wird sie vergessen, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 1.000 € (§ 19 BMG).
Für die Betriebskostenabrechnung gilt die Zwölfmonatsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB); für die Kautionsabrechnung gewährt die Rechtsprechung eine angemessene Prüfungsfrist von in der Regel drei bis sechs Monaten.
Die Vorabnahme ersetzt die Rückgabe nicht: Bescheinigen Sie dabei nichts pauschal. Ein attestierter mängelfreier Zustand kann als negatives Schuldanerkenntnis spätere Ansprüche ausschließen (§ 397 Abs. 2 BGB).
Sind die Betriebskosten noch offen, darf nur ein angemessener Teil der Kaution einbehalten werden, nicht die volle Summe.
Der Gesetzestext
Der Wohnungsgeber ist verpflichtet, dem Meldepflichtigen den Ein- oder Auszug schriftlich oder elektronisch innerhalb von zwei Wochen zu bestätigen. Wer die Bestätigung nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig erteilt, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis zu tausend Euro betragen.
Die vier Fristen und ab wann sie laufen
| Frist | Ab wann | Wofür |
|---|---|---|
| 2 Wochen | Ein- bzw. Auszug | Wohnungsgeberbestätigung (§ 19 BMG) |
| 6 Monate | Rückgabe der Wohnung | Verjährung der Ersatzansprüche (§ 548 Abs. 1 BGB) |
| 3–6 Monate | Mietende | angemessene Prüfungsfrist für die Kautionsabrechnung |
| 12 Monate | Ende des Abrechnungszeitraums | Betriebskostenabrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB) |
Renovierung verlangen Sie nur, wenn die Klausel im konkreten Vertrag wirksam ist: prüfen Sie das je Einheit.
Passend dazu: Übergabeprotokoll für Hausverwaltungen und Kautionsabrechnung ohne Streit.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Verlangen Sie die Wohnungsgeberbestätigung binnen zwei Wochen, ohne sie können Sie sich nicht anmelden.
- Lassen Sie Zählerstände gemeinsam ablesen und notieren.
- Unterschreiben Sie bei der Vorabnahme nichts pauschal.
- Prüfen Sie einen Kautionseinbehalt für offene Betriebskosten auf Angemessenheit.
- Setzen Sie die Vorabnahme früh an, damit Handwerkertermine in den Leerstand fallen.
- Dokumentieren Sie Anfangs- wie Endzustand, bevor der Nachmieter einzieht.
- Lesen Sie Zählerstände ab, statt sie zu schätzen.
- Erteilen Sie die Wohnungsgeberbestätigung fristgerecht.
Häufige Fehler
Ohne Einzugszustand ist die Entstehung in der Mietzeit nicht belegbar.
Handwerkertermine lassen sich dann nicht mehr in den Leerstand legen.
Zulässig ist nur ein angemessener Teil, bemessen an der erwarteten Nachzahlung.
Streit über Verbräuche zwischen Vor- und Nachmieter ist programmiert, und die fehlende Bestätigung kostet bis zu 1.000 € (§ 19 BMG).
Nächste Schritte
Vorabnahme früh terminieren, bei Tageslicht und mit ausreichend Zeit.
Zustand je Raum konkret festhalten, mit Gesamt- und Detailaufnahmen. Mit BildProof in etwa zwei Minuten pro Raum →
Zählerstände gemeinsam ablesen und Schlüssel nach Art getrennt zählen.
Beide unterschreiben lassen, identische Fassungen ausgeben und die vier Fristen terminieren.
Häufige Fragen
Was ist eine Vorabnahme und wann ist sie sinnvoll?
Eine Vorabnahme ist eine Besichtigung einige Wochen vor dem eigentlichen Auszugstermin, bei der der Zustand gemeinsam durchgegangen wird. Sie ist keine Pflicht, aber im Bestand der wirksamste Hebel: Der Mieter erfährt rechtzeitig, was er noch zu erledigen hat, und die Verwaltung kann Handwerkerleistungen für die Zeit unmittelbar nach der Rückgabe planen statt danach. Eine Vorabnahme ersetzt nicht die eigentliche Rückgabe.
Wie lange darf die Kaution nach dem Auszug einbehalten werden?
§ 551 BGB nennt keine feste Frist. Die Rechtsprechung gewährt eine angemessene Prüfungsfrist, in der Regel drei bis sechs Monate nach Mietende (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05). Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf ein angemessener Teil der Kaution länger einbehalten werden – nicht aber der gesamte Betrag ohne Begründung.
Bis wann muss die Wohnungsgeberbestätigung vorliegen?
Innerhalb von zwei Wochen nach dem Ein- oder Auszug (§ 19 BMG). Ohne sie kann sich der Mieter nicht bei der Meldebehörde anmelden. Wird sie nicht, falsch oder verspätet ausgestellt, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 €; eine Scheinbestätigung kann mit bis zu 50.000 € geahndet werden.
Wann müssen Zählerstände abgelesen werden?
Am Tag der Rückgabe und am Tag der Neuübergabe, jeweils gemeinsam und mit Zählernummer sowie Stand dokumentiert. Diese Werte trennen die Verbräuche zwischen altem und neuem Mieter und sind die Grundlage der Betriebskostenabrechnung, die binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen muss (§ 556 Abs. 3 BGB).
Darf die alte Wohnung schon vor dem Auszug besichtigt werden?
Besichtigungen zur Neuvermietung sind grundsätzlich möglich, aber nur mit angemessener Vorankündigung und zu zumutbaren Zeiten – der Mieter hat bis zur Rückgabe das alleinige Besitzrecht. Ohne Zustimmung besteht kein Zutrittsrecht; abgestimmte Termine in vertretbarer Zahl sind der übliche Weg.
Was ist der häufigste Fehler beim Mieterwechsel?
Der Zustand wird erst bei der Rückgabe erfasst. Ohne dokumentierten Einzugszustand lässt sich nicht belegen, dass eine Verschlechterung in dieser Mietzeit entstanden ist – und die Beweislast dafür trägt die Vermieterseite (§ 538 BGB, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der zweithäufigste Fehler ist, die Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 1 BGB in der Sachbearbeitung zu verlieren.
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