Wohnungsabnahme vorbereiten: Checkliste für Verwaltungen (2026)
Wohnungsabnahme vorbereiten: Checkliste für Verwaltungen
Mit Einzugsprotokoll, geprüfter Klausel und Zählernummern, sonst nehmen Sie nur auf, ohne etwas herleiten zu können.
Legen Sie den Termin bei Tageslicht und mit ausreichend Zeit, prüfen Sie vollständig und tragen Sie nur ein, was Sie tatsächlich geprüft haben. Ein pauschales „ohne Mängel“ kann als negatives Schuldanerkenntnis spätere Ansprüche ausschließen (§ 397 Abs. 2 BGB).
§ 397 Abs. 2 BGBIn 60 Sekunden
Mitzubringen sind das Einzugsprotokoll mit Fotos als Vergleichsmaßstab, die Zählernummern aus der Einzugsdokumentation und die Schlüsselliste nach Art und Anzahl.
Der Termin gehört ins Tageslicht, nicht in den Abend, und realistisch sind 45 bis 60 Minuten für eine Dreizimmerwohnung.
Abgenommen wird nach dem Auszug im geräumten Zustand; über Möbeln lässt sich nichts feststellen.
Tragen Sie niemals pauschal „ohne Mängel“ ein, wenn Sie nicht vollständig geprüft haben: Das kann ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs. 2 BGB sein und spätere Ansprüche ausschließen.
Ausgenommen bleiben nur verdeckte Mängel, die bei sorgfältiger Besichtigung bei Tageslicht nicht erkennbar waren.
Der Gesetzestext
Erkennt der Gläubiger durch Vertrag an, dass ein Schuldverhältnis nicht bestehe, erlischt es. Bescheinigt der Vermieter bei der Rückgabe pauschal einen mängelfreien Zustand, kann darin ein solches negatives Schuldanerkenntnis liegen. Spätere Ansprüche wegen dieses Zustands sind dann ausgeschlossen.
Die Bereiche, die am häufigsten fehlen
Silikonfugen in Bad und Küche sind unscheinbar und der häufigste Streitpunkt. Dazu kommen Backofen und Kühlschrank innen, Fenstergriffe und Dichtungen, Rollladengurte und -kästen, Türzargen, Heizkörper von hinten, Duschkabinen-Profile, Balkon und Keller- oder Dachbodenabteil.
Passend dazu: Übergabeprotokoll für Hausverwaltungen und Kautionsabrechnung ohne Streit.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Bestehen Sie auf einem Termin bei Tageslicht und mit genug Zeit.
- Lassen Sie nur eintragen, was tatsächlich geprüft wurde.
- Tragen Sie Vorbehalte ein, statt die Unterschrift zu verweigern.
- Nehmen Sie dieselbe Fassung des Protokolls mit.
- Gehen Sie Raum für Raum in fester Reihenfolge: immer dieselbe Route.
- Machen Sie je Raum eine Gesamtaufnahme aus zwei Richtungen, dann Details.
- Trennen Sie Abnutzung von Schaden schon im Termin.
- Lesen Sie Zählerstände gemeinsam ab und fotografieren Sie die Zählernummer mit.
Häufige Fehler
Ohne vollständige Prüfung kann das spätere Ansprüche ausschließen (§ 397 Abs. 2 BGB).
Was nicht erkennbar war, wird später zur Auslegungsfrage, und über Möbeln lässt sich nichts feststellen.
Sie können den Zustand aufnehmen, aber daraus kaum etwas herleiten.
„Fliesen beschädigt“ trägt nicht; „Bad, Fliesenspiegel über der Wanne, Riss ca. 15 cm“ schon.
Nächste Schritte
Vor dem Termin Einzugsprotokoll, Zählernummern und Schlüsselliste zusammenstellen und die Schönheitsreparaturen-Klausel prüfen.
Termin bei Tageslicht, nach dem Auszug und in geräumtem Zustand legen.
Raum für Raum in fester Reihenfolge aufnehmen, mit Gesamt- und Detailaufnahmen und konkreter Formulierung. Mit BildProof in etwa zwei Minuten pro Raum →
Zählerstände gemeinsam ablesen, Schlüssel zählen, beide unterschreiben lassen und identische Fassungen ausgeben.
Häufige Fragen
Was muss vor der Wohnungsabnahme vorliegen?
Das Einzugsprotokoll samt Fotos als Vergleichsmaßstab, der Mietvertrag mit der geprüften Schönheitsreparaturen-Klausel, die Zählernummern, die Schlüsselliste aus der Übergabe, offene Mängelanzeigen und der Stand der Kaution. Ohne diese Unterlagen nehmen Sie zwar einen Zustand auf, können ihn aber nicht einordnen – und genau die Einordnung entscheidet später über die Durchsetzbarkeit.
Zu welcher Tageszeit sollte die Abnahme stattfinden?
Bei Tageslicht. Der Schutz vor späteren Einwänden greift dort, wo Mängel bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar waren – was Sie im Dunkeln nicht sehen konnten, wird zur Auslegungsfrage. Planen Sie außerdem genug Zeit ein: Eine vollständige Prüfung einer Dreizimmerwohnung dauert realistisch 45 bis 60 Minuten inklusive Fotos, Zählerständen und Protokoll.
Was darf keinesfalls pauschal ins Protokoll?
Ein pauschales „ohne Mängel“ oder „Zustand in Ordnung“, wenn nicht vollständig geprüft wurde. Bescheinigt der Vermieter bei der Rückgabe einen mängelfreien Zustand, kann darin ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs. 2 BGB liegen – spätere Schadensersatzansprüche wegen dieses Zustands sind dann ausgeschlossen. Ausgenommen bleiben nur verdeckte Mängel.
Was ist zu tun, wenn der Mieter nicht erscheint oder nicht unterschreibt?
Die Unterschrift lässt sich nicht erzwingen. Nehmen Sie den Zustand vollständig auf, vermerken Sie das Ausbleiben oder die Verweigerung mit Datum und Uhrzeit, ziehen Sie eine neutrale Person als Zeugen hinzu und dokumentieren Sie lückenlos mit Fotos. Senden Sie das Protokoll anschließend an den Mieter – bleibt ein Widerspruch aus, stärkt das Ihre Position.
Wie viele Fotos sollten bei einer Abnahme entstehen?
Pro Raum mindestens eine Gesamtaufnahme aus zwei Richtungen plus eine Detailaufnahme zu jeder Position im Protokoll. Für eine Dreizimmerwohnung sind 80 bis 120 Aufnahmen realistisch. Entscheidend ist nicht die Zahl, sondern dass kein Bereich fehlt: Nicht dokumentierte Flächen gehen zulasten der Seite, die etwas beweisen muss – und das ist bei Schäden die Vermieterseite.
Wie schnell muss nach der Abnahme abgerechnet werden?
Zügig. Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB), unabhängig davon, wann der Schaden auffällt. Für die Kautionsabrechnung selbst gewährt die Rechtsprechung eine angemessene Prüfungsfrist von in der Regel drei bis sechs Monaten.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.