Zimmer zur Untermiete: Was Untermieter wissen müssen (2026)
Zimmer zur Untermiete: Was Untermieter wissen müssen
Sie sind Mieter:in mit allen Rechten aus dem Mietrecht, Ihr Vertragspartner ist aber die Hauptmieter:in, nicht der Eigentümer.
Auch die Untermiete eines Zimmers ist Wohnraummiete: § 551 BGB begrenzt die Kaution auf drei Nettokaltmieten, § 538 BGB nimmt Sie von der normalen Abnutzung aus. Prüfen Sie vor der Zahlung, ob die Hauptmieter:in überhaupt untervermieten darf (§§ 540, 553 BGB).
§ 540 Abs. 1 BGBIn 60 Sekunden
Ihr Vertrag besteht mit der Hauptmieter:in. Der Eigentümer ist nicht Ihr Vermieter, er hat der Untervermietung lediglich zugestimmt.
Fragen Sie vor der Unterschrift nach der Erlaubnis des Vermieters. Ohne sie riskiert die Hauptmieter:in eine Kündigung, und Ihr Zimmer hängt daran.
Für die Kaution gilt § 551 BGB: höchstens drei Nettokaltmieten Ihrer Untermiete, getrennt anzulegen und zu verzinsen. Lassen Sie sich jede Barzahlung quittieren.
Ist Ihr möbliertes Zimmer Teil der Wohnung, die Ihre Vermieter:in selbst bewohnt, ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB). Sie können also sehr kurzfristig gehen müssen.
Für normale Abnutzung haften Sie nicht (§ 538 BGB). Beim Auszug geben Sie das Zimmer an die Hauptmieter:in zurück (§ 546 Abs. 1 BGB), und sie entscheidet zunächst über Ihre Kaution.
Der Gesetzestext
Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Für einen Teil der Wohnung kann die Hauptmieter:in die Erlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB verlangen, ein Anspruch auf Überlassung der ganzen Wohnung besteht nicht.
Was sich gegenüber einem normalen Mietvertrag ändert
| Frage | Miete vom Eigentümer | Untermiete eines Zimmers |
|---|---|---|
| Vertragspartner | der Eigentümer oder die Verwaltung | die Hauptmieter:in als Privatperson |
| Kaution | auf einem getrennten Kautionskonto | meist auf einem Girokonto, obwohl § 551 Abs. 3 BGB dasselbe verlangt |
| Ende des Vertrags | gesetzliche Fristen, voller Kündigungsschutz | kurze Frist bei möbliertem Zimmer in der Wohnung der Vermieter:in (§ 573c Abs. 3 BGB) |
Was Sie prüfen sollten, bevor Sie die Kaution zahlen
In der Untermiete fehlen genau die Dinge, die im normalen Mietverhältnis für Ordnung sorgen: kein Kautionskonto, keine Verwaltung, oft kein schriftlicher Vertrag und fast nie ein Protokoll. Was bleibt, ist eine Absprache zwischen zwei Privatpersonen.
Drei Fragen klären das meiste vorab: Liegt die Erlaubnis des Eigentümers vor? Steht die Kaution in einem Verhältnis, das § 551 BGB deckt? Und wird der Zustand des Zimmers festgehalten, bevor Sie einziehen?
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Welches Vertragsmodell dahintersteht, erklärt der Ratgeber WG und Untermiete. Wie Sie die Kaution später zurückbekommen, steht in Kaution vom Hauptmieter zurückbekommen.
Was das für die beiden Seiten heißt
- Lassen Sie sich die Erlaubnis des Eigentümers zeigen, bevor Sie zahlen.
- Zahlen Sie die Kaution per Überweisung, oder holen Sie eine Quittung.
- Bestehen Sie auf einem Protokoll über Zimmer und Gemeinschaftsräume.
- Notieren Sie die Anschrift Ihrer Vermieter:in für die Zeit nach dem Auszug.
- Als Hauptmieter:in brauchen Sie für jede Untervermietung die Erlaubnis (§ 540 BGB).
- Sie sind Vermieterin: Die Kautionspflichten aus § 551 BGB treffen Sie.
- Dem Eigentümer gegenüber haften Sie für die ganze Wohnung, auch für dieses Zimmer.
- Ein Protokoll pro Wechsel schützt zuerst Sie selbst.
Häufige Fehler
Fliegt die ungenehmigte Untervermietung auf, drohen der Hauptmieter:in Abmahnung und Kündigung, und Sie verlieren das Zimmer mit.
Später müssen Sie beweisen, dass Sie überhaupt gezahlt haben.
Mündlich ist wirksam, aber im Streit steht Aussage gegen Aussage, gerade bei Miete, Kaution und Kündigungsfrist.
Nächste Schritte
Vor der Zusage klären, welches WG-Modell vorliegt und ob die Erlaubnis des Eigentümers vorliegt.
Den Untermietvertrag schriftlich schließen, mit Miete, Kaution, Kündigungsfrist und Nutzung der Gemeinschaftsräume.
Beim Einzug Zimmer, Gemeinschaftsräume und Inventar mit Datum festhalten.
Die Kaution belegbar zahlen und die Quittung aufbewahren.
Häufige Fragen
Muss der Eigentümer der Untervermietung zustimmen?
Ja. Ohne Erlaubnis des Vermieters darf die Hauptmieter:in das Zimmer nicht überlassen (§ 540 Abs. 1 BGB). Für einen Teil der Wohnung hat sie allerdings einen Anspruch auf diese Erlaubnis, sofern nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist (§ 553 Abs. 1 BGB). Fragen Sie vor der Unterschrift danach, denn ohne Erlaubnis hängt Ihr Zimmer an einer Kündigung, auf die Sie keinen Einfluss haben.
Wie viel Kaution darf für ein Zimmer verlangt werden?
Höchstens drei Nettokaltmieten der für das Zimmer vereinbarten Untermiete (§ 551 Abs. 1 BGB). Was die Hauptmieter:in selbst beim Eigentümer hinterlegt hat, ist dafür ohne Bedeutung. Sie muss Ihre Kaution getrennt von ihrem eigenen Vermögen anlegen und verzinsen, auch wenn das in der Praxis selten geschieht.
Welche Kündigungsfrist gilt für ein möbliertes Zimmer?
Ist das möblierte Zimmer Teil der Wohnung, die Ihre Vermieter:in selbst bewohnt, greift § 573c Abs. 3 BGB: Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats zulässig. Wohnt sie nicht in derselben Wohnung, oder ist das Zimmer unmöbliert, gelten die allgemeinen Fristen.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand des angegebenen Datums. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.